綠城困境暴露中國樓市繁華背後風險

* 綠城報導引發地產業融資緊張的疑慮

* 中國政府決心壓低房價

* 開發商料以削減項目和下調售價來提高流動性

* 融資條款更加嚴格,成本躥升

記者 Soo Ai Peng/朱球; 編譯 程琳/肖群英

路透杭州/香港9月27日電---中國正在切斷全國房地產開發商的融資途徑,收緊或禁用他們所能找到的信貸來源,以求在避免宏觀經濟被推向崩潰的前提下,降低樓市瘋長速度和並壓低房價.

上周,中國政府又向房地產行業投下一枚重磅炸彈,銀監會要求信託公司展開與綠城集團(3900.HK: 行情)及關聯企業房地產信託業務的情況調查.

該公司位於中國旅遊城市杭州,專註於開發高端物業,項目遍及中國各地.

中國房價已遠超出普通百姓的承受能力,為此該國政府近兩年來不斷出台給樓市降溫的舉措,其中之一就是在國內約40個城市實施限購令.

但上周銀監會的這一舉動,引發房地產行業資金緊張的擔憂,導致中國其它許多開發商H股股價和債券價格大跌.

很多中國房地產開發商都背負著高額債務,在缺乏其它融資渠道的情況下,他們依賴信託貸款作為關鍵的資金來源.

"8月末以來銷售減緩以及利息成本上升的雙重打擊,或許讓人們更加擔心中國開發商的流動性情況,如果銷售進一步放緩,流動性還可能進一步惡化."Mirae Asset Research在報告中寫道.

Mirae根據其追蹤的公司情況估算得出,今年上半年,香港上市的中國開發商平均利息成本同比上升64%.

**信託融資**

欲推動開發商降低價格、出售庫存的中國政府,正將施力點轉至信託融資,壓制這個許多像綠城那樣規模較小的開發商賴以生存的融資源泉.

這種融資方式雖然成本高於普通貸款,但發展勢頭一直較猛.

中國信託公司上半年向房地產行業投入逾2,100億元人民幣(320億美元).全部未償房地產信託貸款超過了6,000億元.

中國銀監會檢查綠城貸款方,彰顯出中國政府壓低房價的決心.當局認為,房價已威脅到社會穩定和經濟增長.

分析師稱,這也給投資房地產這個曾經是中國最佳成長題材的行業帶來了更高風險.

實際上,房地產市場或許已經走到轉折點,各個規模較小的開發商都已陷入慘淡境地.

限購令和信貸收緊,似乎正對中國大城市的樓市產生一些影響.

節節攀高的房價顯露觸頂跡象,漲勢在8月鬆動,主要城市房價連續第二個月持平.

"銀監會已經在收緊房地產信託融資.只會越來越緊."一中國信託公司高層稱.

**綠城的困境**

中國政府期望實現經濟增長更具可持續性,更仰賴國內消費和減少對出口的依賴等目標,而高企的房價威脅到上述目標.

一個更健康、價格更合理的的房地產業,將釋放居民的真實需求,並為家電、傢具等數十個其他行業提供支撐.

分析師稱,北京因此不願意看到地產業崩盤,這將破壞金融體系的穩定,中國政府期望看到的是房地產市場軟著陸.

"我認為政府不會向地產業持續施壓直至崩盤,"綠城首席執行官壽柏年周四對路透說.

綠城是受此輪調控打擊的典型之一.

截至6月底,該公司債務總額達346億元人民幣--近40%會在未來12個月內到期--與信託相關的負債達50億元.

其凈資本負債率高達163%,為香港上市之內地開發商的最高水平,這源於在過去幾年中國樓市最繁榮的時期,地產商實施激進的,以債務驅動的業務擴張.

綠城的盈利數據顯示,目前公司現金流為負值.

在綠城開發的高檔住宅小區--杭州綠城誠園的銷售處,身著灰色套裝的銷售員正在彬彬有禮地向一些潛在客戶展示住宅小區模型,在山水園林之間矗立十多幢高層建築物.

在裝飾華麗的銷售處門外,一些卡車轟隆隆地出入這座面積廣闊,塵土飛揚的施工現場,該樓盤位於杭州郊區,杭州是以風景如畫的西湖而贏得"人間天堂"讚譽的城市.

"在政府調控樓市並採取限購措施的時候,我們怎麽可能一天之內賣出幾套房?"一個售樓小姐向看房者抱怨.

壽柏年表示,目前公司還沒有降低銷售價格的計劃,儘管該公司很可能難以兌現2011年銷售540億元的目標,因為到目前為止僅完成該目標的一半.

綠城誠園的售樓小姐透露,雖然該項預定在2013年竣工的樓盤有四分之三已售出,但自今年初實施限購以來,該樓盤的買家明顯減少.

但該項目的銷售均價已上漲至每平方米36,000元人民幣(5,636美元),高於兩年前開盤時的每平方米29,000元.

分析師預計,綠城的困境將蔓延至其他開發商.綠城H股僅上周四一天即暴跌17%,觸及28個月低位.

銀行家和分析師指出,隨著信貸投放進一步收緊,融資成本飆升.中國地產開發商,尤其是規模較小,債台高築的開發商,料將減少或推遲項目建設,並降低售價以維持下去.

"這些公司的現金頭寸還可支撐六個月.倘若情況更加惡化,他們將削減施工量,之後會降價,"德意志銀行亞洲信貸研究主管Jacphanie Cheung稱.

**信貸緊縮**

中國已禁止開發商從國內股票和債券市場融資.國內銀行也對向開發商放貸持愈加謹慎的態度,尤其是小開發商.

銀行業人士透露,即使是萬科(000002.SZ: 行情)和中國海外發展(0688.HK: 行情)之類的大地產商,貸款條件也變得更加嚴苛.

一些銀行不再發放貸款,除非借款人提供足夠的擔保.且通常貸款規模不超過借款人所提供擔保品價值的40%.

中國開發商實際上也幾乎被海外貸款、信貸和股票市場拒之門外,因中國政府禁止內地公司擔任其海外附屬公司的債務擔保人.而鑒於歐債危機愈演愈烈,對中國高收益美元債券的買興也已煙消雲散.

今年迄今,中國開發商共發行海外債券近90億美元,獲得海外貸款23.9億美元,幾乎全部在上半年進行.

與此同時,海外融資成本已經攀升.一家中國中等規模開發商三年期貸款的所有資金成本目前通常高達600個基點,遠高於今年初的400基點.

債券市場的情況與之相似.

天譽置業(控股)有限公司(0059.HK: 行情)本月簽約發行2億港元,2013年到期的債券,票息達20%,募集資金將用於補充運營資金,填補項目公司註冊資本金不足和償還貸款.

該債券票息也比今年初水平高很多