看了近一年居理新房的數據：北京、上海的房價走勢。覺得雖然調控很嚴，但是2018年好像還有上漲的趨勢，但是如果是這樣，到了2018年房價高位的時候還適合投資嗎？

這是一篇雜文，主旨算不上清晰，只是記錄一下自己一直以來的一些看法。

前言：

剛需的買房預算政府是當作自己未來的財政收入的。

剛需的買房預算政府是當作自己未來的財政收入的。

剛需的買房預算政府是當作自己未來的財政收入的。

政府限貸限購本質上就是捂緊了自己的錢袋子。

要和政府一起收剛需的人頭費？二手房主們，你們什麼時候覺得自己可以和政府昭穆而坐，占政府的便宜了？在限貸限購的時候入市買房，就是在打政府的錢袋子的主意，試圖和政府分享剛需買房的預算，這還是在政府捂緊了自己的錢袋子的時候，這種行為我覺得和與虎謀皮無異。

目錄：

一、房子作為金融資產的性質

二、用價值投資分析房價的一些看法

三、房子在地方政府政策中的地位和性質以及對我國政策的理解

四、對限購現代政策的理解

五六七八、待續

一、房子作為金融資產的性質

我不看空，也不看多，我只看收益和風險的比例。如果一項資產承諾超常收益的同時又承諾超低風險，那麼這個資產就是可疑的，就是要審慎考察的。

對大部分人來說，把所有資產都押在一項高風險資產上是不合理的，哪怕這項資產有符合其風險的高收益。甚至對大部分金融機構都是如此。高槓桿滿倉超高風險資產的，這是部分對沖基金大佬偶爾才敢玩的把戲，所謂藝高人膽大。但是你要想到，索羅斯的複合增長率是沒跑贏巴菲特的。看到狼吃肉的時候就覺得自己是狼，看到狼挨打的時候就覺得自己是獵人，這種想法是不對的。

一個資產，要麼期望收益和風險都高，要麼期望收益和風險低，你覺得憑大部分老百姓的本事，買得到期望收益高風險低低的資產么？萬達也是搞住宅地產發家的，我也相信憑萬達的實力在一線城市核心地段拿地蓋樓不成問題，你們可以自己看看萬達是什麼時候大幅縮減住宅地產規模的。收益和風險匹配，這是金融領域最基本到的原理。當然風險包括價格風險和流動性風險，但無論哪個風險最終都會體現在資產價格上。

地產跌了國家金融系統要完蛋，這個理論是建立在大部分地產和土地庫存在開發商手裡的，開發商是有限責任公司，貸款還不上了直接破產清算，資產拍賣了以後還不上的錢就一筆勾銷了，所以風險會傳遞到銀行。只要個人背上月供，也就是接過了開發商的負債，那麼銀行就安全了，我國是沒有個人破產制度的，還不上月供就拍買房子，剩下的沒還上的貸款個人要慢慢還，想賴掉銀行的貸款只有自殺一條路，你覺得銀行給個人住房貸款的利率比給企業的貸款低那麼多是為什麼？還不是看中了個人無法申請破產保護。順便提一句，徵信系統建立很完善了，欠錢不還高鐵和飛機都做不了，出國就更別想了，當然偷渡另當別論。

想體驗房價跌了賴掉銀行貸款是什麼感受的話，建議刷爆信用卡然後堅持三個月不還錢（前提是你信用卡要至少有個幾萬的額度，幾百塊銀行有時候是懶得追債的），你會體會到我國銀行系統的執行力的。

二、用價值投資分析房價的一些看法

糧食是剛需，能源是剛需，因為沒了這兩樣你活不下去，是會真的死的。所以在這兩項上囤積居奇是可以賺錢的。因為只要掌握了供給，只要一個人還想活著，那麼他無論價格多高都會想辦法買糧食買能源的。哪怕借高利貸也會買糧食的。哪怕去借年息100%的高利貸款也要買糧食，哪怕抵押老婆女兒也要買糧食，這就叫剛需。所以這兩類東西原則上是可以永遠漲，直到漲到內戰為止的。所以黃世仁可以卡住糧食的供給，逼迫楊白勞用喜兒抵債。因為不借錢就要被餓死，所以明知道借了就是一輩子的枷鎖，也不得不借。

沒房子會死么？租房子會死么？不住在一線城市會死么？如果要你抵押老婆抵押女兒去借100%年息的高利貸買房子，還不上房貸女兒就去給人做小妾，你還會買嗎？如果這幾個答案是不會的話，那麼很抱歉，房子對你不是剛需。

承認與否，房子的「所有權」從來都不是剛需。居者有其屋是剛需，但是這個「有」是使用權的「有」，而不是所有權的「有」。房子的所有權從來都是奢侈品。

中國人熱衷買房，有很大一部分原因是因為房子和學校以及醫療綁定，所以買房本質上買的是教育和醫療服務，剔除掉教育和醫療的房子是遠遠不值這麼多錢的。如果如此的話，那麼合理的邏輯應該是房屋的高收益支撐起了教育和醫療行業從業人員的高收入，只有這樣才能保證有源源不斷的人才進入教育和醫療行業進一步支撐起高昂的房價。但現在我觀察到的一個問題是，大部分公立醫院和公立學校（也就是和房子綁定的醫療和教育服務）的任職人員並沒有參與到房地產行業的利益分配中，其收入和其支撐起的房價是不成比例的。海淀區動輒10萬一平米的學區房和15年以來暴漲的樓市沒有帶動教師和醫生的收入大幅上漲，作為價值的最初提供者在利益分配中只佔如此小的比例是十分不合理的。最終的後果只可能有兩種，一種是教育醫療行業人才收入出現巨幅上漲，按照帝都現在學區房的價格的話，我覺得人大附中的教師平均收入至少要在年薪80到100萬才合理，校長的收入更是要達到500萬到1000萬才合理，帝都知名三甲醫院的醫生和院長的收入也可以參考這個數字，畢竟他們支撐起的資產的價值已經至少有幾百上千億了。如果海淀區學區房是一家上市公司的資產的話，那麼這個公司市值恐怕上千億甚至是大幾千億了，千億市值的支撐者年薪幾百萬我覺得是合理甚至有些偏低的；另一種就是房價下跌到合理水平，以匹配現有人才的收入水平。否則勢必帶來人才的流失，至少是新入人才的減少。至於流失到哪裡去呢？我覺得不要學區的私立學校和補習機構是個好去處，同時還有能負擔得起高薪的私立醫院也是個好去處。

三、房子在地方政府政策中的地位和性質以及對我國政策的理解

現在中國樓市的問題是，政府用土地出讓金作為收入來源，建立起了醫院學校和其他基礎設施。這代表了政府的收入是來自於一手房的買賣的，所以政府不在乎二手房能賣多少錢，只要一手房能賣高價就行。而大部分二手房的投資者們，其實是搭了政府的便車，因為政府維持地價的努力變向推高了二手房的估值，而早先投資二手房的房東們用這種方式和政府一起對城市新市民「收稅」。某種程度上說，二手房的房東的獲利是「薅社會主義羊毛」，是在政府的財政收入里分了一杯羹的。對政府來說，由於我國沒有對房地產收資產增值稅和房產的持有稅，所以新市民購買二手房政府幾乎得不到什麼收益。

相信大家都明白，房地產增值的最根本一環，是城市新市民的增加，一個人口凈流出的城市是無法支撐長久的房價上漲的。

如果假設城市每年凈新增人口是10萬人，這10萬人人均有100萬的購房預算，那麼這個城市每年可以支撐起的房屋總價值的增長總額為：V=10萬*100萬=1000億。

假設市面上待售的新房和二手房的比例為3：7，同時假設新房的銷售收入100%由政府享有（假設政府自己就是開發商），那麼可以得出政府可以從這1000億的房產增值中收入為I=30%*1000億=300億。

這就帶來了兩個問題：

其一，是隨著市面上可供出售的二手房數量的增加，政府必須要維持每年新房的銷售和二手房的銷售同比增加才能保證政府從房屋增值中的收入比例不變。

其二，是由於城市人口不斷增加，政府需要更多的收入來支撐城市的日常運轉，如果單單只是保持收入不變的話，那麼由於開銷隨著人口增加而不斷增加，政府勢必面臨不停增長的赤字，這是不可持續的。

解決問題一的一個辦法是，增加新房供應以保證新房銷售和二手房存量同比增長。問題是如果讓土地供給不停增加以保證政府的分配比例的話，由於每年新增人口是固定的（甚至考慮到中國的人口結構，每年新增人口可能是不斷減少的），那麼一定會造成土地單價的下跌，到最後地變得不值錢，導致收入大幅減少。這是土地財政所不能容忍的問題。問題一不解決，土地財政的遊戲就沒法玩下去，畢竟搭政府順風車的人太多了，政府的發動力是拉不動的，政府千辛萬苦建立了發達城市，不是讓房東們坐收漁利的。（這裡搭順風車的人是指二手房房主，發動機是新增城市人口的購買力）。我們的政府目前想到的方法就是暫緩二手房上市交易（個別城市實行的購買n年內不得上市交易的方案），這樣可以保證在政府銷售一手房的時候不會立即帶來市面上可供出售的二手房的數量的增加，即可以暫時保證政府在房屋銷售中所佔收入的比例，當然這個是以犧牲二手房房東的流動性為代價換來的。不過有房子的人是最支持穩定的人，也就是最不可能鬧事的人，政府犧牲這部分人的利益基本沒什麼後顧之憂。畢竟一個民心不穩整天有人鬧事的城市房價是肯定要跌的，所以房主們是不可能用上街這種方式來保護自己的利益的。

解決問題二的辦法是，要麼另闢蹊徑增加收入來源（開源或者增加稅種），要麼節流減少城市人口（節流或者疏解）。政府一直在吹風房產稅和資本增值稅就是試圖開源，同時北京控制人口增長，疏解非首都功能就是在節流。節流的效果總是有限的，因為節流的同時也勢必會影響政府其他方面的收入，所以我認為政府最終一定會開源，從房價的增值部分里分一杯羹，這才是一勞永逸的辦法。同時這也是個合理的辦法，畢竟政府的投入帶來了城市的發展，城市的發展帶來的房屋的增值，那麼增值部分里政府拿走一部分也是非常合理的，至於使用評估價值 房產稅的方式來拿，還是用交易價格 資本增值稅的方式來拿，就不太好說了。同時北京推出的部分產權房也可以看作是政府的一個實驗，畢竟部分產權給政府帶來了部分收益，結合足夠同權一起來看，讓政府可以從房屋價值上漲和租金上漲中分得一部分收益。如果說這會帶來二手房價值的上漲，也不是不可能。但是我個人認為，有了之前對付搭便車的房主的經驗，我們的政府應該不會再犯同樣的錯誤。我個人想的辦法是，房產稅和增值稅雙管齊下，用房產稅逼迫空置房上市交易，同時立法，將房屋賣給政府（或者政府下設的公司）可以減免增值稅，這樣政府可以回收一批現有住房用來實行部分產權房。但這樣會佔用政府大量資金，當然政府可以分期購買，以減少資金的佔用（相當於向政府向房東借了一筆錢），是否可行我也不確定。

當然，結合最近的雄安新區的出台，政府還有另外一種方式來解決問題二，那就是拿走城市中支撐房價的核心部分（醫療和教育），將其遷移至雄安新區，同時在雄安新區實行新的地產政策，所有房屋都是部分產權房或者是政府所有的公租房。這樣可以保證政府在雄安新區可以直接參与到城市發展的利益分配中，保證了政府有源源不斷的收入來支持城市建設。只要政府動了清華大學或中科院 部分知名醫院 部分國企，我就可以預期北京市的房價會陷入漫長的陰跌過程。這樣相對來說比較容易，因為目前支持北京高昂的房價的主要支柱就是教育和醫療以及企業。教育和醫療都基本是國有的，遷移只需要top的命令就可以，北京的企業也恰好是以國企和高新產業為主，國企遷移和高校醫院一樣，都是命令就可以。高新產業是會隨著教育和科研資源而移動的，且如果雄安新區的房價低於北京，企業遷移到那裡還可以適當減少薪水支付，對企業來說有利無弊。用這種方法有可以同時做到開源節流（獲得了雄安新區的房屋增值利益，同時降低了北京市政府的負擔），所以中央才會用「千年大計」這麼誇張的辭彙來形容新區的重要性。同時雄安新區也給中國其他城市做了一個榜樣，如果北京和雄安的模式能夠成功，那麼就可以在全國大範圍推廣，為中國的新區建設打開了新的大門，同時也為中國的房地產市場建立了一個新的模式。如果真的能推廣到全國的話，稱之為千年大計似乎也並不誇張。

四、對限購限貸政策的理解

眾所周知的，中國很多城市已經在今年開始了堪稱嚴厲的限貸限購政策。對這個政策，我的理解是政府試圖在看好自己潛在的錢袋子（也就是所謂剛需的購房預算）。如果這個時候剛需盲目入場，大量舉槓桿購房，勢必透支了其未來數十年的購買力。剛需的錢都沒了，政府在北京和雄安把公租房和共有產權房建設的再好，又能賣給誰呢？這個時候政府的限購政策，意義不實在限制剛需入場，而是在於限制二手房主們拿著剛需從銀行貸來的錢離場。剛需的錢是政府未來建設城市維持城市運轉的救命錢，政府沒拿，誰也不許伸手。我認為政府現在得意思是：剛需不要把錢給二手房主們賺了，反正讓誰賺都是賺，不如等一會兒， 等我的新區建設好了，等我的共有產權房和公租房建設好了，你直接來買我的房子，我也有錢投入到未來的發展中了。限購限貸政策先行，雄安新區緊隨其後，然後是租購同權，然後是共有產權房（共有產權房的租金政府是按照比例分成的），我認為限貸限購政策是這一套組合拳里的第一拳，和後幾拳聯繫起來看邏輯就很清晰了。我現在認為，有很大可能性，政府是打算用這套組合拳打趴下二手房市場，既然已經是高位了，就繼續維持你們的紙面富貴，維持二手房市場的有價無市。你們蹭了這麼長時間順風車了，是時候處理一下沒買票就上車的人了。