離婚訴訟中「婚前按揭購買房產」分割探討

離婚訴訟中「婚前按揭購買房產」分割探討

作者：王芳

首先要明確的是，本文探討的是夫妻一方在婚前，以自己名義簽訂購房合同及抵押借款合同，並支付購房首付款，婚後由夫妻倆共同繼續償還按揭借款，且婚後才取得房屋產權證的情形。探討此類房屋在離婚訴訟中如何分割，由此引發的債務及配偶的出資如何分配的問題。

第一部分 審判現狀

以下是本人代理或是諮詢處理過的案例，先來看看司法實踐中的案例。

案例一：一審：北京市通州區人民法院（2007年8月）

二審：北京市第二中級人民法院（2008年3月）

上訴人（原審原告）：張偉

被上訴人（原審被告）：李敏

案情簡介：2007年7月，張偉訴至原審法院稱：我與李敏於2005年10月18日在北京市東城區民政局登記結婚，之後起訴要求與李敏離婚；依法分割夫妻共同房屋及財產，並由李敏負擔本案的訴訟費用。

李敏辯稱：同意與張偉離婚，沒有共同財產，不同意分割房屋，房屋是我婚前所購置，訴訟費由張偉負擔。

原審法院經審理查明：張偉與李敏自由戀愛，於2005年9月登記結婚，另查：2005年5月，李敏購買位於通州區某小區的房產一套，除首付款15萬已付之外，餘款240000元向中國建設銀行抵押貸款，張偉與李敏夫妻存續期間共償還貸款78000元。

原審法院經審理認為：雙方在共同生活期間，因生活瑣事有隔閡，導致夫妻感情破裂，張偉要求離婚，李敏亦表示同意離婚，應予准許。對於婚後共同購置的冰箱等物及共同償還的貸款78000元，依據法律相關規定予以分割。判決李敏給付張偉39000元。

判決後，張偉不服，以原判認定事實有誤，適用法律錯誤且程序存在問題為由上訴北京市第二中級人民法院，請求：1、訴爭之房屋判歸其所有，由自己給付李敏一半的房屋折價款；2、認定其婚前以個人財產為該房出資71000元，李敏應給付其35000元。

中院經審理查明，張偉為李敏購買房屋交納首付款71000元，李敏稱已將該款償還張偉，張偉予以否認，李敏亦未能提供將該款償還給張偉的充分證據。

本院判決如下：

一． 維持北京市通州區人民法院（2007）通民初字第×××號民事判決。

二． 李敏給付張偉婚前支付的首付款71000元（本判決生效後七日內執行）

小結：本案中女方於婚前支付首付款以自己名義購買房屋，購房總價為40萬元，婚前首付15萬元，男方婚前也曾出資7萬餘元用於購房，雙方於婚後共同還貸78000元，且婚後取得產權證書。二審法院最終判決：該房產為女方婚前個人財產，女方返還男方於婚前為買房出資7萬餘元，並判決女方給付男方婚後共同還貸的一半即39000元。

案例二：一審：北京市朝陽區人民法院（2006年6月）

二審：北京市第二中級人民法院（2006年11月）

上訴人（原審原告）： 王佳

被上訴人（原審被告）：肖戰

2006年5月，王佳訴至原審法院稱：要求與肖戰離婚，分割共同財產，

原審法院經審理查明：王佳與肖戰均系再婚，二人於2003年3月登記結婚，2002年7月，王佳與北京某置業有限責任公司簽訂《商品房買賣合同》。雙方約定：王佳購買該公司位於本市朝陽區某小區房屋，價款合計383000元，交付購房定金2萬元，交付首期房款62000元，其餘30萬元作銀行商業貸款，2004年8月，王佳取得該房屋所有權證書。雙方當事人均認可自2003年3月結婚登記之日起，截至2006年6月底，該房屋的銀行貸款已還81000元。

原審法院認為，本市朝陽區某小區房屋雖購置於雙方登記結婚前並登記在王佳名下，但該房屋的首付款確為肖戰從個人財產中支出，故王佳應當返還；對該款中餘款部分，王佳應當於夫妻共同財產分割完畢後將不足部分返還給肖戰。

判決如下：王佳於判決生效後七日內給付肖戰因雙方共同支付北京市朝陽區該房屋相關費用及共同償還該房屋銀行貸款產生的費用50000元。王佳向肖戰返還肖戰婚前個人財產229000元（與判決生效後七日內付清）.

王佳上訴稱原審判決其給付肖戰朝陽區該房屋雙方婚後共同支付部分費用及償還部分貸款一半價款不妥，請求法院判決降低給付數額。

第二中級人民法院判決：駁回上訴，維持原判。

小結：本案基本案情及判決結果同案例一。兩審法院認定該訴爭房產屬於王佳婚前個人財產。

案例三：一審：北京市朝陽區人民法院（2007年4月）

二審：北京市第二中級人民法院（2007年11月）

上訴人（原審原告）： 趙莉

被上訴人（原審被告）：許建

原、被告2002年1月登記結婚，原告系再婚，被告系初婚，婚後雙方未生育子女。

2001年5月，原告與北京輝京公司簽訂《房屋認購書》，房屋購置價格1897000元，2001年9月，原告簽署《單元接受確認書》，接收上述房屋。原、被告婚後居住於該房屋。原告於2001年6月交付該房屋定金50000元，後交付首期房款337000元，原告向中國銀行申請購房貸款1510000元，婚後一年內，又將全部貸款還清。2003年11月，房管部門頒發了該房屋所有權證，原告登記為房屋所有人。

原告稱該房屋系其婚前個人財產，全部房屋購置款為其個人出資，該房屋不屬於夫妻共同財產。被告稱該房屋系原、被告為結婚購置，被告為此房屋支付大量款項，認為該房屋系夫妻共同財產，要求依法分割。

朝陽區人民法院認為：北京市朝陽區某小區房屋雖系原告與雙方婚前2001年6月購置，但綜合該房屋使用情況，房屋價款交付情況及房屋權屬證書取得時間等本案具體情況，本院認定該房屋為夫妻共同財產。原告於雙方婚前為購置該房屋所支付的價款，作為其婚前個人財產，不作為夫妻共同財產進行分割。鑒於雙方目前住房情況，本院確定北京市朝陽區某小區房屋歸被告所有，被告應給付原告婚前為購置該房所支出款項及該房屋夫妻共同財產部分的折價款。

法院判決：現在原告趙莉名下的北京市朝陽區某小區房屋歸被告許建所有；被告許建於本判決生效後十五日內給付原告趙莉婚前其個人交納房屋價款四十萬及房屋折價款五十九萬。

後原告趙莉不服一審判決，認為該房為自己婚前購買，無論婚前的首付款還是婚後的銀行還貸全部來源於自己婚前個人存款，原審法院將該房認定為夫妻共同財產顯失公平，上訴至二中院，要求將該房認定為婚前個人財產。

北京市第二中級人民法院經審理後，除被上訴人補償給上訴人的房屋折價款作出調整外，其它仍維持原判。

小結：本案所涉房產是女方於婚前購買，用個人財產支付首付款39萬元，婚後繼續償還按揭借款，但與前案不同的是，女方在法庭上主張其婚後還貸150萬元均來自自己婚前個人存款，但法院仍認為，考慮到房屋交付及產權證書取得均在婚後，故判決該房為夫妻共同財產，並判決該房為男方所有。判令女方婚前出資由男方返還，並由男方支付房屋分割折價款，但未涉及婚後共同還貸部分處理。

案例四：北京市朝陽區人民法院（2008年5月）

原告：姚勇

被告：嚴珏

原告訴稱：我於被告與2004年5月結婚，婚後無子女，起訴至法院的請求為：1、要求解除我與被告的婚姻關係，2.、位於北京市朝陽區某小區房屋，應歸我所有，婚後的還貸部分可以視為夫妻共同財產，我可以按一半折價給付被告。

被告辯稱：我同意離婚，但原告所述部分情況不實，我們從2000年5月開始租房居住，從那時雙方就開始同居。2002年7月，我們共同購買了朝陽區某小區房，首付款有我們自己的積蓄，他父母給了25000元，我父母給了30000元，還借了一部分。房子是我們夫妻的共同財產，我也要求房屋所有權。

經審理查明：原、被告於1999年開始戀愛，2004年5月登記結婚，婚後未生育子女。

2002年7月，原告購買了該房，房價款為451000元，2002年8月，支付了首付款151000元，2003年4月，原告簽訂了《貸款借款合同》，貸款300000元支付剩餘房款，2006年11月，該房貸款提前償還完畢，實際償還利息為40000元，其中雙方婚後償還的貸款本金、利息為314000元。2005年2月，該房取得產權證，房屋所有權人登記為原告。審理中，雙方均同意該房作價為1130000元，被告認為房屋屬夫妻共同財產，可以判決歸原告所有，但原告應給付她一半的折價款，原告認為該房屋系其婚前所購，被告對房屋貢獻較小，不同意被告的意見

原審法院認為：房屋問題，該房系在婚後取得的房屋產權證，故應視為夫妻共同財產，雙方對房屋現價及歸屬達成一致意見，本院對此予以確認。關於原告應當給付的房屋折價款數額，結合目前查明的情況，首付款及婚前貸款均應視為原告所出，被告雖對此不予認可，但未能充分舉證，故本院對其辯解，無法採信，綜合雙方對房屋的出資情況，雙方的收入情況，可以認定，原告對購房出資較多，故對於被告要求分的一半房款的意見，本院不予採納。本院在確定雙方婚後還貸數額占購房款總額（451000+40000）的比例後，根據雙方認可的房屋現價，確認被告享有的份額後，判令原告給付被告相應數額的折價款。

最終法院判決如下：位於北京市朝陽區某小區某號房屋歸原告姚勇所有，原告姚勇於本判決生效後二十日內給付被告嚴珏房屋折價款三十六萬一千元

小結：本案中，男方婚前購房，婚前交納契稅，共同維修基金及印花稅，婚後取得產權證，法官依據婚後取得產權證的事實，判定該房屋為夫妻共同財產，判決該房屋歸男方所有，對女方主張的婚前同居未認定。與前案不同的是，法官依據雙方的出資比例按房屋現市場價格的比例，確定了男方應給予女方的折價款，而不是按上述案例的處理方法。

總結：通過上述四個真實案例分析，我們看到，離婚訴訟中雖然法院判決針對的是同樣情形的房產分割，但判決結果完全不同，個別案件中涉及到非直接購房方婚前出資的情況，也涉及到有另一方配偶主張婚前同居共同購房的情況，但是並未真正影響到案件實質性的判決結果。所以案例一、二和案例三、四判決差異是巨大的，這種判決的不同導致了法律界的爭議，也引起訴訟當事人的不滿，還有訴訟代理人的困惑，首先，我們先來看看兩種不同的判決結果對婚姻當事人的影響。

假設案例：以女方婚前購房，北京地區為例：

基本情況：

1、房屋購買價 100萬

2、首付款 20萬

3、女方婚前向銀行借款 80萬

4、20年貸款期的本息和 120萬

5、女方婚前個人還貸10萬

6、結婚後夫妻共同還貸 20萬

7、離婚時銀行剩下本金債務 60萬

8、離婚時該房現市場價值 200萬

1． 若判定該房產為女方婚前個人財產，則雙方凈收益比較為：

（＋為進項收入，－為出項支出）

見下表

2． 若判定該房產為夫妻共同財產，歸女方所有，由女方給予男方折價，則雙方凈收益比較為：

通過圖表分析我們看到不同判決結果對婚姻訴訟當事人的影響。當判決該房為一方婚前個人房產時，房產增值帶給購房人很大的利益，而當房產判為夫妻共同財產時，其收益至少縮水一半。這種利益的差別是巨大的，房屋財產的分割是否與當事人的付出相平衡，是否體現婚姻立法本意？在我們代理案件的過程中，這種爭議已多次引發了當事人的質疑。我作為一名專業的婚姻法律師，每當面臨當事人的這種質疑都難以回答。

其次，我們再來看看法律依據方面的矛盾：

江蘇省高級人民法院關於使用《中華人民共和國婚姻法》及司法解釋若干問題》的討論紀要第十三條規定：夫妻一方婚前以個人名義辦理房貸，且用個人財產支付首期房款，在婚姻關係存續期間用夫妻共同財產還貸，如果在婚後取得房屋所有權的，無論登記在一方還是雙方名下，均應當認定為夫妻共同財產，離婚時作為夫妻共同財產進行分割。對於一方婚前支付的首付款，由另一方返還一半；尚欠的貸款，作為夫妻共同債務，由雙方返還。

而上海市高級人民法院規定：夫妻一方婚前以個人財產購買房屋，並按揭房款，產權登記在自己名下的，該房屋仍為個人財產，同樣，按揭貸款為其個人債務。婚後配偶一方參與清償貸款，並不改變該房屋為個人財產的性質。因此，在離婚分割財產時，該房屋為個人財產，剩餘未歸還的債務，為個人債務，對已歸還的貸款中屬於配偶一方清償的部分，應當予以返還。

由此可見，由於現行《婚姻法》對此類房產分割無原則性規定，各地高院又出台了不同的解釋或補充細則，才造成了全國同案不同判的混亂現象。我認為對此進行分析並統一認識非常必要。

在司法審判中，對該類房產又有三種不同判法：

1、 認定該房屋應為一方的個人財產。婚後配偶一方參與共同貸款，並不改變該房屋為個人財產的性質。離婚時尚未歸還的貸款為購房一方的個人債務，對婚後用夫妻共同財產歸還的部分貸款，應返還一半給配偶一方。

2、認定該房產為夫妻共同財產，直接對房產進行分割，未分到房產一方得到相應的房產價值折價款。對於一方婚前支付的房款（包括首付款及婚前還按揭款），由配偶一方返還給另一方一半，尚欠的貸款，作為夫妻共同債務，由雙方共同承擔。

3、 認定該房產為一方的個人財產，尚未歸還的貸款為一方的個人債務。在婚姻存續期間用夫妻共同財產還貸部分，應考慮房屋增值收益，由一方對配偶一方進行合理補償（不僅僅是償還對方一半的婚後還貸額）。

在第三種審判思路上又有兩種不同具體的操作方法：

（1） 購房總成本=婚前首付款+一方婚前已還貸額+ 婚後夫妻共同還貸額+離婚時剩餘的貸款本金

配偶應得補償款=配偶還貸額/購房總成本*訴爭房屋市場價值

（2）配偶應得補償款=配偶還貸額/購房合同全價款*訴爭房屋市場價值

上述兩種方法都是考慮到配偶另一方出資應當有相應的房產增值利益回報，區別是增值利益大小的計算方式的不同。

第二部分 法理分析

一 法律衝突及適用。

在分析此類房產判決歸屬時，我注意到之所以有兩種完全相反的結果，是源於法官對《物權法》與《婚姻法》衝突認識的不同。比如，依據《婚姻法》，夫妻雙方婚後以一方名義購買房產所得首先當然推定為夫妻共同財產，且應屬於共同所有，而按《物權法》的規定，房產所有人對不動產不進行變更登記的，則不發生物權的變動。我認為，《民法通則》是我國的民事基本立法，而《婚姻法》《物權法》均為民事特別法，《物權法》中涉及到的財產關係的規定是一般的規定，而《婚姻法》涉及的財產關係的規定應該是特殊規定。因為婚姻財產關係是建立在夫妻身份的前提下，這種財產權不同於《物權法》《合同法》中的一般財產權。究其根本是受到身份法的調整，所有財產關係的確立或變更，消亡均以身份關係為前提，所以，在夫妻財產關係的內部，確定夫妻財產權利之歸屬應適用《婚姻法》，並且應從《婚姻法》立法本意來做判斷，而涉及到夫妻財產對外效力上，應當適用《物權法》。從這個角度看來，其實《物權法》《婚姻法》在財產關係調整上的衝突只是形式上的衝突，而不是實質上的衝突，在婚姻家庭關係中確定財產權屬時，除了要看形式的權屬登記外，更注重的是財產權的內容及構成、來源等實質性因素。在確定法律適用的這個大前提下，就可以進一步分析了

二 判斷夫妻共同財產或一方婚前個人財產的標準分析：

1、法定夫妻財產制分析：

依據現行《婚姻法》第十七條：夫妻在婚姻存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎金；（二）生產經營所得；（三）知識產權的收益（四）繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外。

本條是對我國法定夫妻財產制的規定，法定財產制在世界各國可以分為：共同財產制，分別財產制，剩餘共同財產制，聯合財產制等。而我國婚姻法在2001年修正時仍然選擇了夫妻共同財產製為法定財產制。因為「這是從我國現實的國情考慮的。在當前社會中，男女兩性的經濟地位事實上仍存在著很大差距，職業女性的受教育程度、就業機會和經濟收入大多不如男子，而一些婦女沒有參加就業或因養育子女、照顧家庭放棄了原有的職業，這些女性基本沒有獨立的經濟收入，在這種情況下實行分別財產制，往往會形成事實上的夫妻不平等。而共同財產制有利於保障夫妻中經濟能力較弱一方的權益，有利於實現真正的夫妻地位平等。同時保持法律的連續性，可以避免對婚姻家庭生活和社會生活產生劇烈的震蕩。這也符合我國文化傳統和當前絕大多數人對夫妻財產制的要求。共同財產制雖然在尊重個人意願、保護個人權利上顯得不足，但更符合夫妻作為生活共同體的要求，有利於維繫更加平等、和睦的家庭關係。」 (見王勝明著《婚姻法釋義》。)

可見，共同財產制確定的本意是力求夫妻經濟生活與身份生活趨於一致，貫徹婚姻共同生活之本質目的，符合婚姻的倫理機能，這有助於鼓勵夫妻雙方團結生活，同甘共苦，從而達到婚姻和諧穩定的目的。

依據《婚姻法》第十七、十八條規定，然後結合上述法定財產制的分析，我們可以推定出確認夫妻共同財產與婚前個人財產定性的三點認識（不考慮約定財產制情況）

（1）一方婚前已獲得的財產權利，是其婚前個人財產。不因為財產表現形態的轉化而改變財產權的歸屬，也不會因為婚姻持續時間的長短改變財產權的歸屬。

（2）夫妻任何一方在婚姻關係存續期間取得的財產是確定為夫妻共同財產的前提。

（3）夫妻一方的所得，是指對財產權利的取得，不要求對財產實際佔有。

確定這三點認識後，還要進一步分析按揭房產在婚前和婚後的財產權利的性質及區別。

2.一方婚前按揭房產的財產權利性質分析

通常情形下，一方在婚前以自己名義簽訂了房屋買賣合同，並支付了首付款，同時又與銀行方簽訂了抵押借款合同，於是銀行將按照與開發商的約定，將剩餘房款全部支付給了賣方。在買賣合同的履行上，我們看到買方已經在婚前支付了全部的購房款，他所擁有的是對該不動產完全的債權，而賣方此時可能已交房，也可能未交房，不論是否已交房並不影響買方對房屋擁有的債權性質。如果開發商還未交付房屋，那麼視為買方對賣方有特定對象的請求權，如果開發商已交付房屋，雖然買房一方已實際佔有該買賣合同的標的物，但僅僅是佔有，並不能象物權那樣，對該房有完全的使用、處分、收益等各項權利，他仍享有繼續請求賣方將房屋所有權轉至其個人名下的請求權。至於買房一方是否交納公共維修基金、契稅、印花稅，並不影響債權歸屬，這些費用是開發商代有關部門收取。婚前購房一方可能是由於賣方交易程序的原因，也可能是由於自己的原因，導致其沒有儘快辦理房產證，此時其對該房產的財產權利狀態為完全的債權。因為《物權法》第二條和第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力，未經登記，不發生效力。但法律另有規定的除外。房屋買賣合同中賣方具有當然的將產權轉讓過戶給買方的義務。

當婚後夫妻共同還貸一段時間後，在條件具備時，婚前購房一方可能才辦理該房產權登記，那麼依據《物權法》的規定，此時，他才獲得真正的完全的所有權。

在婚姻財產關係里，我們注意本文分析的情況，一方對房產擁有的權利經歷了從婚前的債權到婚後的物權的形態變化。那麼這兩種不同性質的財產權利對於確定夫妻共同財產來說有什麼區別嗎？

如果從夫妻財產對外關係來講，有很大的區別，在江平老師編寫的《物權法》教程中提到，物權行為以債權行為為基礎，並以履行基於債權行為所生的義務為目的。如果以買賣行為為例，那麼物權行為與債權行為的關係存在這四種可能性，即：兩者均有效，兩者均無效，或債權行為有效，物權行為無效。或是債權行為不成立、無效，而物權行為有效。由此可見，婚前購房一方其債權和物權分階段的存在，對第三人即對外財產效力是有本質區別的，雖然婚前簽訂房屋買賣合同，也通過銀行付完全款，但卻未必婚後一定能獲得該房的物權，很可能有權利的瑕疵和風險。舉例來說，假如某甲婚前從開發商某乙處簽定了購房合同並支付首付款，婚前婚後皆有銀行按揭還貸，某乙已將商品房交付某甲使用，甲婚後未辦理產權登記，夫妻感情良好。但此後由於該房價飛漲，某乙有些後悔，就偷偷將該房又賣給了丙並在房屋管理局作了產權登記。此時甲與乙、乙與丙的房屋買賣合同都是有效的，但丙才是房屋的所有權人，甲只能依債務的不履行，向乙主張解除合同及違約的損害賠償，此時，這套房子就不能成為夫妻共同財產。這正是物權要求登記公示的本質含義。

但現在我們討論的是，婚前的買賣合同的債權行為，在婚後順理成章的達到的物權登記的目的，且在法院審判離婚訴訟時房產登記已明確在夫妻一方的名下，不存在債權與物權異化分離的情況，此時是否有必要依據物權登記時間來強調在夫妻間的物權公示效用呢？正常情況下，在對內的夫妻之間財產關係上，我認為這兩種權利的性質雖然差別大，然而獲得該財產權利所付出的金錢或勞務對價區別並不大，僅僅是一方婚前購買房產，婚後辦理登記手續而已，而且辦理產權登記手續也並不需要夫妻雙方付出大量的金錢，勞動，僅僅是從債權到物權的自然轉化，僅僅是對外公示的權利性質發生了變化。即使在離婚訴訟中有第三人對待分割房產有權屬異議，法院也可以待第三人另案訴訟後，再依據判決認定該房產是否屬夫妻共同財產。由此可見，在涉及到處理夫妻內部的財產關係時，不能過於機械強調婚前債權與婚後物權的不同，而應根據每個案件具體情況，剖析雙方爭議財產的來源。

三 《物權法》與《婚姻法》對財產關係處理的衝突

不動產物權登記的立法目的在於維護交易安全，保護善意第三人的利益衝突，而離婚訴訟中按揭房屋糾紛只在夫妻之間進行，並不存在與善意第三人的利益衝突，如法官把夫妻對外財產效力的判定標準同樣適用於夫妻內部財產效力上，而忽視了《婚姻法》共同財產制及個人特有財產制的立法本意，這對於婚前購房一方是顯失公平的。通常婚前購房一方在選房、挑房、辦理買房手續、借款手續、收房、裝修等方面付出大量的財力、人力和時間，若僅僅因為婚後才進行產權登記就變成了夫妻共同財產，這是顯失公平的。也違背了現行《婚姻法》第十八條對於個人特有財產的立法本意，《婚姻法司法解釋(一)》第十九條明確規定：婚姻法第十八條規定為夫妻一方所有的財產，不因婚姻關係的延續而轉化為夫妻共有財產。但是當事人另有約定的除外。「規定夫妻一方特有財產制的目的在於，它彌補了共同財產制對個人權利的意願關注不夠的缺陷，防止共同財產範圍的無限延伸。」（見王勝明《婚姻法釋義》。

最高人民法院民事審判一庭黃松有法官在他主編的《婚姻法司法解釋（二）的理解與適用》中談到：「一方婚前財產的婚後自然孳息應當屬於夫妻一方個人財產，一方用婚前個人積蓄在婚後購買的有形財產，這只是原有財產價值存在形態發生了變化，其價值取得始於婚前，故應當認定為一方的個人財產。」這些無不體現了婚姻財產制度中對個人財產的保護原則。

婚姻法關於婚前個人財產與婚後共同財產區分的根本標準並不是在財產獲得時間上，而是強調夫妻共同付出金錢勞務，雙方為家庭共同作出貢獻所獲得的財產才是夫妻共同財產，對於個人努力付出所獲得的財產僅僅因為結婚就歸於夫妻共有，有失公平，也不利保護個人財產制。對按揭房產的不動產的取得，權利人即婚前買房一方已在結婚前履行了所有的義務並支付了對價，而婚後產權的取得不需要夫妻付出大量共同勞務或金錢。所以我認為，婚前按揭房產應當認定為購房一方個人婚前個人財產。

持相反意見觀點認為：之所以將房產判定為夫妻共同財產，是考慮到配偶對房屋還貸的貢獻，認為「如果判定該房為一方婚前個人財產是變相剝奪了非購房一方配偶擁有自己房產或投資與其他方面而獲益的權利，」（見《民事審判指導與參考》吳曉芳《婚姻家庭條件有關問題的探討》）這種想法是基於公平角度，想對參與共同還貸配偶一方有所合理補償，這種看法我也同意，但是補償的方式就一定是要認定房產為夫妻共同房產嗎？我看未必，我們常常忽視了一個問題，當婚前購房一方費盡周折，付出代價買來住房後，婚後雙方居住於此，配偶另一方卻無償的享受了該房的使用權，可以說是因為身份關係的改變無償享受了一方婚前所獲得的財產權利。雖然非購房一方確對房屋還貸有所貢獻，但同時他也享受了權利，經濟上減少了支出。所以，我認為這種補償應當是其它方式而不是將房產認定為共同財產的方式。

綜上所述，按揭房產的權利是婚前就已獲得，法院判定房產是夫妻共同財產還是一方婚前個人財產時，應當遵從《婚姻法》在夫妻財產制選擇的立法本意上，而不是簡單的遵從《物權法》的不動產登記原則。婚姻法的財產關係制度相對於物權法來說應屬特別法，應當被優先適用。

第三部分 分割方法探析

綜上所述，我比較傾向於前述的第三種審判思路。對於前述第一、二種判決思路，我認為有兩點欠妥：

一、婚後配偶幫助另一方償還其婚前個人債務即銀行按揭貸款，這並非其法定義務，而且這種建立於夫妻身份關係上的還貸行為，實際上是一種融資行為，在不動產價值日新月異飛速升值的今天，如果僅僅判決返還配偶另一方曾還貸部分的原價款，確實是有失公平的，在另一方配偶還貸的真實意思背後，我們發現其實是他基於對婚姻家庭不解體情況下，對婚姻帶來共享利益的一種期待，才願意付出金錢代價支付按揭還款，所以當婚姻解體時對其所付出的金錢應當給予類似於商業貸款的利率補償；

二、非購房的夫妻一方由於信賴婚姻的長久，自願的長年為配偶還款，從某種程度上說可能使其喪失投資房產（包括其它投資性財產）獲取收益的機會，如果不是這樣，也許他還會自行購房消費或投資。從這一點考慮，我認為法院判決應當考慮到房屋升值的利益是否應當給予這一方一定補償。

我個人建議有兩種處理方法：

1． 認定非購房配偶為買房一方支付按揭還款，實際上是為對方償付婚前個人債務，也是一種借貸行為。但這種借款應補償給非購房方較高的利率，或比照商業銀行為公民提供按揭貸款的商業利率，按照這個較高利率將婚後還貸額的一半及利息支付給非購房配偶一方。

2． 分別計算夫妻雙方為購房及還貸支付的價款，算出各自支付的比例，再按照該比例對應待分割房屋的市場價值，算出非購房一方應得的價款，然後判定房產歸屬婚前購房一方，並按照這個價款給付非購房一方相應的還貸款，同時支付房屋增值所帶來的投資利益。比如，仍以前述所舉的例子來計算，假如仍判定房產歸女方所有，則房屋購買的總成本是：

購買首付 已還貸數額 欠銀行本金數額

20萬 ＋ 30萬 ＋ 60萬＝110萬

則女方付出是：

婚前首付20萬＋婚前婚後共還貸20萬＋剩餘貸款60萬＝100萬

占購房實際總成本的比例是：100/110=91%

男方付出是：10萬，佔10/110=9%

房屋現市場價值為200萬，

女方應得：200×91%=182萬

男方應得：200×9%=18萬

則女方應共計返還男方18萬，而不是10萬按揭還貸。

可見，按照這種處理方法，照顧到了非直接購房一方的投資利益。所以，第三種分割方法既有利於保護婚姻雙方當事人的婚前特有財產，同時也不會打擊或抑制任何一方為婚姻投入的信心，仍然能起到鼓勵夫妻倆以不同方式為婚姻幸福作出共同努力。現實中我也見到有的法官依據這個理念作出判決，雙方當事人都能接受判決認為比較公平。

總結：通過前述分析，我認為婚前按揭房產的分割應把握兩個平衡：

一是《物權法》與《婚姻法》在處理財產關係方面的衝突平衡，在離婚訴訟中分割房產時，應將處理夫妻對外財產關係和處理夫妻內部財產關係區分開來。注重分析房產的財產來源和夫妻雙方對財產權利獲得的貢獻，而不僅僅時關注不動產登記時間。婚姻法的財產關係制度相對於物權法來說應屬特別法，應當被優先適用。

第二，注重現行《婚姻法》對婚姻夫妻共同財產保護和對一方婚前個人特有財產保護的平衡，實際上這是針對我國現《婚姻法》的一種價值取向，夫妻財產制的確定既要有助於加強婚姻凝聚力，促進婚姻穩定，又要尊重個人財產權利，並有利於財產流轉，穩定市場經濟秩序。可見，這兩者之間的平衡實際上體現了不同立法價值取向。