樓市狂想：20年後，沒人買房子了？

6月伊始，樓市各種「拐點論」、「降價論」開始層出不窮，但是，即使上月土拍給部分地價設限，一二線城市地價記錄依然在被刷新，10萬+豪宅項目也依然不斷上演。而與此同時，在眾多的三四線城市，房子卻滯銷嚴重，開發商降價也無法撬動購房者的錢包。

歷年蘇州成交房價/套數走勢

2016將是蘇州成交量下滑的開始？

剛需們是否能夠苦盡甘來？

未來的樓市會出現重大變數嗎？

不妨讓我們一一來「狂想」一番——

答案是：平均9.7年，最高16.6年。

注意，前提是「不吃不喝」。

剛需有多少個16年可以揮霍？

據21世紀經濟報道，根據國家統計局數據，2015年全國城鎮非私營單位在崗職工年平均工資63241元，同期全國商品房單位面積銷售均價為6792元/平方米（2015年商品房銷售額87281億、商品房銷售面積128495萬平方米測算得知）。

這也就意味著，假若普通居民不吃不喝工資全部用於買房，2015年全年工資可購買9.3平方米房子。

自從2009年以後，由於工資增速相較房價漲幅放緩，這幾年工資購買力實際呈現回落態勢。

工資上升的時間間隔被拉大，調整幅度被縮小

與國際水平相對比，中國的房價收入比呈現出較大落差。2015年，中國房價與年平均工資的比值是9.3倍，大大高於國際上3-5倍的合理水平，這不僅抑制了普通工薪階層住房購買力，也成為房地產庫存居高不下的主要原因之一。

在全國各省中，登頂全國最難購房省份的是：海南、北京，2015年當地普通居民分別需要不吃不喝工作16.6、16.4年，才能購買一套90平方米的小戶型商品房。

海南景色「門朝大海，春暖花開」，工薪階層遙不可及的夢

而購買難度較小的省份則多分布在西部，其中寧夏、貴州、內蒙古三地的難度最小，2015年當地普通居民分別需要不吃不喝工作6.5、7.1、7.2年，就可以買一套90平方米的小戶型商品房。

雖然你購買一套房子要花上16年之久的時間，但是再過4年，房子就不是個事了。因為：

急於土地城鎮化註定產業發展的不均衡

當前城鎮化發展還略顯粗放，大部分城市土地城鎮化明顯快於人口城鎮化。這主要表現在房地產發展一枝獨秀，而吸收人口的其他產業步伐明顯偏弱。20年後，房地產市場逐漸由增量轉變為存量的再開發。那時候，城鎮化發展不再著重於擴展，而是著重於城市功能結構的持續優化。

20年後每人能有多少套房？

「坐擁幾套房」未來竟會是常態

雖然現在開放了二胎，但目前的剛需，其家庭結構依然為「4-1-1」，這將決定了存量房將大量釋放，買房不再是重點，房價也不會像現在這樣暴漲，人們的重點可能轉換到繼承房產。中國的住房擁有率超過了80％，如此大量的房產會逐漸交接至目前苦於買房之事的人群手中。

「遺產稅」是將來不可避免的一環

當前買賣房地產是市場的主流，房地產稅收也集中於這一環節，但房地產高速不可能一直持續下去，隨著繼承房產逐漸增多，可能會採用類似西方「遺產稅」的模式對繼承房產徵稅，當然還要看正在醞釀的「房地產稅」如何設計。

老齡化社會恐已無可避免

中國成為老齡化國家的可能性僅僅靠開放二胎恐無力解決，20年後，中國人口最多的年齡段分別是40-49歲和60-69歲，形成典型「雙峰式」人口結構，成為不折不扣的老齡化國家。

願未來的我們有更多時間去考慮房子以外的事

房子的稀缺性和人口結構的變化密切相關。伴隨著大量房地產繼承需求和人口的減少，真正的購房需求開始減少，而隨著房地產持續發展，部分城市呈供應量加大的趨勢，蓋的房子越來越多。房價會逐漸回調，這不只是因為泡沫的破滅，更是因為人口結構的變化，供大於求的局面會讓房地產逐漸放低身段。

同時，而且隨著住房保障體系的日漸完善，選擇成為房奴的人也會越來越少。不過需要指出的是，雖然人口結構的變化帶來房價的變化，但在一些熱點城市的人口凈流入趨勢不會改變，需求相對穩定，房價依然會保持相對穩定，但瘋漲是不可能了。

（以上觀點，僅供參考，樓市變幻莫測，出手請盡量謹慎）