王振華「棄A擇港」 新城系物業公司闖關上市(18.4.28)

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成交量：26萬手

成交額：8.13億元

換手率：3.64

市盈率：49.51

總市值：713.78億

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　　南都物業開啟的先例並沒有在A股資本市場掀起上市潮，相反，更多物業公司卻在時下選擇了「棄A從港」。繼碧桂園物業轉投香港資本市場後，由新城控股董事長王振華家族「私人」持有的新城悅控股有限公司也啟動了港股闖關。

　　這家以物業管理服務為主營業務的公司在近日披露了港股上市申請材料，這距離其向A股創業板遞交上市申請已經過了將近一年。

　　新城悅控股的主要經營實體為西藏新城悅，截至2017年底，新城悅簽署的物業管理服務合約面積為6780萬平方米，在管總建面3630萬平方米。與彩生活、綠城服務、雅生活、中海物業等H股上市物業公司相比，新城悅在規模上並不佔優勢。

　　物業公司出現排隊上市的盛況還是近幾年的事情，自彩生活打響頭炮後，H股和新三板就迎來了不少物業公司的面孔，南都物業更是在去年底坐實「A股物業第一股」。

　　紛紛對接資本市場的背後仍然離不開傳統的規模邏輯，藉助資本的力量做大做強是每一家上市物業公司的共同訴求。在規模向龍頭企業集聚時，儘可能切下一塊足夠大的「蛋糕」已經成為當務之急。

　　中國指數研究預計，全國物管行業到2020年的規模可達243億平方米。不過，行業的集中度也在不斷提升，2016年百強物業企業管理總建築面積達55億平方米，佔全國的29.4%，而2012年時還僅為13.5%。

　　業務偏重江浙滬

　　在中指院公布的數據中，新城悅2017年在百強物業公司中排名第17位，它簽署協議的物業管理服務覆蓋了49個城市，在管面積3630萬平方米。不同於彩生活主打社區O2O概念，新城悅更像是一家傳統的物業管理公司。

　　它的收入主要來自物業管理服務和增值服務。2015年至2017年，新城悅的收入分別為4億元、5.73億元和8.66億元。其中，物業管理服務的收入為2.94億元、3.99億元和5.67億元，佔比各為73.4%、69.6%和65.5%。

　　雖然增值服務的整體比重有所提升，但細究來看，在新城悅的增值服務中，佔大頭的仍然是圍繞物業開發商的服務，而社區相關服務和專業服務的佔比極小。不同的是，彩生活的增值服務是基於彩之雲互聯網平台的增值產品，包括各類到家服務、理財等生態圈產品以及上架的銷售型商品。

　　相比於彩生活、綠城服務等已經上市的同行，新城悅目前的毛利率談不上出彩，其2017年為28%，與上一年基本持平。其中，社區相關服務的毛利率最高，達85%。

　　與絕大多數房企旗下的物業公司相同，新城悅的在管面積主要來自關聯公司新城集團。在其3630萬平方米的在管面積中，新城集團提供的多達2618萬平方米，佔比超過七成。

　　近幾年，新城悅也在啟動規模提速。2015年至2017年，新城悅在管總建築面積分別為1930萬平方米、2750萬平方米及3630萬平方米。外拓是其做大規模的重要方式，過去三年，來自其他物業開發商的在管總建築面積分別為80萬平方米、670萬平方米及1010萬平方米，複合年增長率達257.3%。

　　不過，當前新城悅的主要業務仍然集中於江浙滬，其上市申請材料顯示，在2016年，來自江蘇、浙江和上海三地的在管面積多達2596萬平方米。

　　新城悅方面透露，未來仍會優先考慮在長三角地區進一步加強業務規模，其次布局安徽、四川及山東等人口密度高的其他省份。而通過戰略投資及收購其他物業公司將是新城悅下一步要著手的棋。

　　「我們的收購目標包括每年收入超過1億元或凈利潤超過1000萬元的住宅物業管理服務提供商，或每年收入超過5000萬元或凈利潤超過500萬元的非住宅(寫字樓及工業園)物業管理服務提供商，或者能與我們的業務產生協同效應的物業管理公司。」

　　棄A擇港

　　從股權架構來看，新城悅與王振華旗下的新城控股和新城發展均無從屬關係，它是由王振華通過家族信託的方式持有。新城悅的經營實體西藏新城悅成立於1996年，最早由王振華控制的武進新城投資聯合獨立第三方國洲經濟註冊成立。

　　在過去20多年，西藏新城悅經歷了數次股權調整，相繼成為江蘇新城和新城發展的子公司。2016年，它從香港上市平台新城發展獨立出來，成為由王振華以家族信託持有的子公司。

　　新城悅上市的首選起初並非香港，2017年6月，西藏新城悅向證監會報送了創業板上市的招股說明書，其計劃發行4000萬股。西藏新城悅一度被認為有望與南都物業爭搶「A股物業第一股」，不過，證監會並未放行。

　　去年12月，證監會官網披露了一份長達23頁的反饋意見，對西藏新城悅招股文件的合規性和信息披露問題提出了補充說明的要求。在這之後，西藏新城悅再未更新招股說明書，直至此次轉道港股上市。

　　新城悅並非近期首家「棄A從港」的物業公司，碧桂園物業在去年12月主動撤回了A股上市的申請，並在3月披露將以介紹形式登陸港股。對於物業公司的「棄A從港」，協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖向時代表示，過去物業公司主要是想通過排隊上A股，但目前A股的態度更傾向於「邀請制」。

　　事實上，在政策嚴控房地產的背景下，涉房企業的IPO已經舉步維艱，證監會的放行在短期內已經不太可能。目前，涉房企業正在進行IPO排隊有萬達商業、富力地產、同策諮詢、金輝集團、首創置業、思源房地產，狀態均為「已反饋」。

　　與此前相比，這些涉房企業的IPO排隊不進反退，即便排名最前的萬達商業已經掉至第92位，要知道它的最高排名曾達到45位。涉「房」企業IPO難獲實質性進展也在相當程度上說明了政策層面對於房地產調控的持續性，包括房地產在內的四類行業都不是目前受審核歡迎的行業。

　　安信證券分析師諸海濱指出，從過去物業公司上市的經歷來看，物業企業IPO的主要挑戰包括利潤、營收規模較小；關聯交易比重過大；上市公司的分拆問題以及業務、人員架構、內控規範等，這些問題都有可能成為IPO受阻的因素。而目前主要的物業公司都存在關聯交易比重過大的問題。

　　如果新城悅成功上市，王振華旗下將擁有包括新城控股、新城發展、新城悅在內的三家新城繫上市平台。

(責任編輯：DF207)