牛刀：「25—34」人口結構決定泡沫必然破滅

牛刀：「25—34」人口結構決定泡沫必然破滅

牛刀按：前天中央電視台經濟半小時播出了《房地產崩盤》的專題，我主要從租售比、房價收入比和空置率三大數據說明泡沫非常大，給高房價充當吹鼓手的大學教授董藩提出所謂的城市化，而鍾偉教授也提出了人口年齡和結構對房地產泡沫破滅的影響，這兩個觀點都不足以說明中國房地產就不會崩盤。

董藩的城市化不值得一駁，中國的城市化是三四線城市的城市化，不是一二線城市的城市化，而房價泡沫的重災區正是一二線城市，所以董藩是個牛頭不對馬嘴的人。而鍾偉的人口結構與年齡問題，我的網友專門進行了論述，全面地反駁了鍾偉的觀點。現全文刊發，以饗網友。

序：

房地產或者說房價，是政府與民爭利的最大戰場。因為它是政府的支柱產業，很遺憾，它關係到民眾安身之求。不過，這裡的「民」大致是指大中小城市的白領階層，以及從農村去城市闖蕩的青年精英。這個尺度把握地非常好，打撈一筆，又絕不會影響政局。因為高房價帶來的灼傷，農村地區基本沒有被波及。

一、經濟泡沫與「25—34歲」人口數量的變化

當今世界經濟是泡沫式的經濟。

維持泡沫，必須有等量以上的後繼資金持續注入，一旦後來者數量大幅下降，必然導致泡沫的破滅，股市如此，樓市亦然。

從人口統計學來觀察，我發現一個驚人的規律：樓市瘋狂上漲之後，當「25—34歲」這個群體數量走到歷史低點或附近，一個國家的樓市就會崩潰（我命名之「2534泡沫定律」）。為什麼？因為這個群體正好是婚育年齡，買房是一種「剛性需求」，一旦這種「剛性需求」下跌，前期大量炒作資金無法出逃，泡沫也就破滅了。後繼者大規模的消失，炒作者必然死翹翹。可以說，「25—34歲」婚育人口的劇烈變化對房地產市場的泡沫的興衰存亡有著決定性的影響。下面以「1990年日本房地產泡沫破滅」和「2007年美國次級債引發的房地產崩潰」為例。

日本的經驗

日本上世紀90、91股市泡沫破滅後一兩年，房價開始長期下跌，而這個時間點正好是「25—34」人口數量達到一個歷史的低點。這個歷史低點相對前一個高點有20%左右的降幅。附圖片（日本歷年出生人口數和總和生育率）：

紅圈，為1990年時，「25—34歲」婚育群體的出生時間和數量。

美國的經驗

2007年美國發現次級債，樓市崩盤。畫圈部分，為2007年時，「25—34歲」婚育群體的出生時間和數量。

如果我們以「2005年」美國高檔房地產市場的下跌為計算起點，那麼這個規律將更加精確（附圖片）。

相對前一個婚育人口的高點，有著15%左右的下跌，具體數字，有興趣的朋友，可以幫我準確計算下。

在中國，「25—34」的低谷在哪裡？

下面，我來談談大家最關心的話題。在我國，「25—34歲」婚育人口的低點是在什麼時候？以五年為單位計算，是在2010年。畫圈部分，為2010年時，我國「25—34歲」婚育人口的數量（附圖片）。

如果再精確些，是在2011年。

相對2000年的高峰，2010年有著30%的降幅，超過了日本20%的幅度（附圖片）。

從圖片上還可以看到，2010到2020年「2534」年齡段將會有23%的漲幅。在2020年，將出現我國歷史上「2534」年齡段人口的第三個高度。不過它遠少於1995年的歷史高峰，再者，1995年之後，在2000年有著「2534」年齡段的第二高峰。可見，2020年掀起的房價上漲，力量有限，與98—08年的漲幅和時間跨度都不可相提並論。不過有一點我們還需要注意，90後這一代（準確講是86—95年）有著更多的獨生子女背景（附圖片），相對說，購買力也更加強勁。令人寬心的是，中國人口老齡化的加速將之有效抵消。2000年到2008年的上漲，老齡化從7%到8。3%，而到了2020年會達到17。17%（附圖片），翻了一番多。（有興趣的朋友可以幫我算算「未來幾年人口老齡化帶來的住宅釋放數量」）。

從老齡化角度講，2000年到2008年的上漲的確有些「貨真價實」，8年時間，老齡化增長才1.3%。但是2008年到2018年估計增長8%，翻了一番！

2011年，中國房地產泡沫會轟然破滅。

有朋友問我，大崩盤，或者說拐點（必須絕對明顯），能不能給一個精確的時間？那麼，我們先來看看日本與美國的房價上漲經歷吧。我先用畫圖來說明。一是美國1975年到2002年的上漲路線，一是日本1970年到1990年的房地產上漲路線。

很奇怪的是，在人口低谷之前的3到5年，是兩國樓市最瘋狂的時刻。美國樓市最瘋狂時間是在2002到2005年之間；日本是在1986年到1988年之間。兩個時間點都是在樓市崩盤和人口低谷發生的前3—5年。巧合的是，中國樓市最為瘋狂時刻是2007年，未來3—5年，你說會是怎麼樣的景象？

具體到年份，那就重點關注下2011年吧。

二、推出物業稅：政府的自救行為

在閱讀這節前，先闡明幾個結論：

與房價關係最為密切的是：人口統計學F利益炒作；

房地產是中國2000年到2020年的支柱性行業，是地方政府財政的主要來源；

在物業稅推出之前，zf是房價上漲的最大受益者，也將會是房價下跌的最大受害者；

婚育人數決定著中、低端房地產市場的走勢，必然也直接影響到整個房地產市場。

5.人口老齡化在2015年達到12%，在2020年達到17.7%。

人口結構的動態變化看，房地產行業最輝煌的日子已經過去，以後騾是騾，馬是馬，好企業脫穎而出，該淘汰的淘汰。房價最瘋狂的歲月已燃為灰土，40歲的中年人也許會在有生之年再次看到瘋狂，不過比起1998—2009年，那只是小兒科，好比肺炎之於重度感冒，長江之於錢塘江。

2010年開始走下坡路，2020年一般房產商的好日子徹底走到頭，而旅遊、養老、假期等高檔住宅將成為新的熱點。

未來十年，面對25—34歲婚育人口數量的萎縮，以及人口老齡化的加速，zf在房地產（主要為賣地收入）上財政收入面臨著市場劇烈動蕩的風險。由此，ZF在房地產上的財政收入，將會逐步與市場的興衰變化脫鉤。或者說ZF在「房子」的財政收入的穩定性上力求有所作為，比如物業稅的推出。而物業稅的推出必定在2010年大批廉租房和經濟適用房建成之前。利益大頭的ZF在行動，積極自救，房地產的利益集團必將鬆綁（未必會分化）。但是這個並不意味著房價的崩潰式下跌。物業稅必定是全民性的，至多先富人後窮人，先兩三套的後一套的。「一套不征，二套狠征，三套往死征」，這是一廂情願。不過，總體而言，新遊戲中，地方政府對房價的托手，從兩隻變一隻，百姓將是贏家，ZF平局，開發商是輸家。如果地方zf不徹底撒手，輸家殊死拼搏，未來十年房價不會崩潰式下跌，而是長期緩慢向下。

火爆房地產帶來的房價上飆，讓地方政府的「主食」日益精美。一般地方政府的財政收入至少50%以上來源於產地產，徐匯區據說是上海市最低的，也在30%左右。近年來政府財政收入的增速大於GDP也是源於房價上漲和市場的火爆。為什麼我們知道地方官員在產地產行業裡面很是腐敗，可又很少聽到相關官員的落馬？杭州的「蘋果王」口碑之差，其妻有著明顯的官商勾結的嫌疑，路人皆知，而地位卻牢固之反常？只怕與ZF曖昧或縱容的態度有著很大關係。

上次「頭腦風暴」的主持人袁岳去某上海高校作講座，他一模糊吞吐的話，一下子，劃燃了我的思維火花：貪官只要給ZF辦好事，（劣跡）也就無所謂的！大家細心想想：ZF對待貪官，只要辦好事，只要不犯政治錯誤，什麼貪污和怨聲載道，就睜一隻眼閉一隻眼。這個態度是不是已成為當下的流行現狀？？只要房地產這個行業保持繁榮就是保障了ZF的財源，貪官也就成了好官。君不見，「蘋果王「主導的杭州向來是出招最早、最狠、最奇、最有效地推動房價上漲的城市。這樣的「好官」，只要不出政治錯誤，哪裡會有牢獄之憂，哪裡會有落權之患。

三、80後：中國高房價的終結者和受害者

我這裡重點講的是：80後將是中國高房價的最後一批買單者。我們是購房風險最大的年齡點。也就是說你買了之後，基本等著貶值，而面對婚育和長達10年左右緩慢的下跌跨度，你又不得不買。在2013到2015年，會有較大降幅，如果有30%，那麼謝天謝地，這應該是一個階段性買點，這個買點至少可以讓你5年之內不貶值。婚育人口在2011年出現30%降幅的低谷，之後在2015到2020可能（僅僅是可能）再次瘋狂（相對下跌後的瘋狂），之後中國人民頭上「新三座大山」之一的「高房價」，徹底「休眠」。「95後」婚育之時，已告別房價泡沫。