新婚姻法與房產的全面解析

將於12月25日正式施行的《婚姻法司法解釋三》的內容引起每個人的關注。新的司法解釋三不僅對之前的諸多條款進行補充、說明和重申，並且有相當一部分解讀內容頗具「顛覆性」。本文將針對引起熱議的爭議性條款配合案例進行全面分析。 　　【第二條】 有配偶者與他人同居，為解除同居關係約定了財產性補償，一方要求支付該補償或支付補償後反悔主張返還的，人民法院不予支持；但正當婚姻當事人以侵犯夫妻共同財產權為由起訴主張返還的，人民法院應當受理並根據具體情況作出處理。 　　【條文主旨】同居關係不受法律保護 　　【解讀】依據《婚姻法》司法解釋二第一條的規定，有配偶者與他人同居具有違法性而且法院有權依法解除同居的行為。但本司法解釋以為該財產性補償約定不在法律的調整範圍之內，所以法律對其無法做出有效與否的判定。 　　故一方要求依據約定要求對方補償，由於該約定沒有法律效力所以法院無法支持；一方當事人依據約定支付一方補償後反悔主張返還的，同樣由於該約定沒有法律效力而無法支持。 　　【爭議】該條文針對目前社會上的「小三」現象對之前的條文進行了具體說明，非法的同居關係不受法律保護，即便「小三」得到承諾會有「青春損失費」等，只要對方反悔，就不能拿到補償。 　　而相反，即便是「小三」從情人那裡獲得了車子屋子，對方的原配也有資格當原告起訴，要回全部或者大部分。該條文出發點是遏制有違社會道德的「小三」現象，可是換個角度想，該條文似乎也"免除了男方包養「小三」的後顧之憂？「小三」這樣一種凝聚了複雜情感判定的社會現象需要各界研究探討，但我們應該將其放在更寬廣的視野中加以考慮、商榷。道德的回道德，法律的回法律，二者應互為補充而不是統攝與替換。 　　【第五條】婚姻關係存續期間，夫妻一方請求分割夫妻共同財產的，人民法院不予受理；但一方在夫妻因感情分歧分居期間及人民法院判決不準離婚後，有隱躲、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產或偽造夫妻共同債務等嚴重損害夫妻共同財產利益行為的，在不損害債權人利益的情況下，人民法院可以受理。 　　【條文主旨】維護弱勢一方的正當利益 　　【爭議】婚姻關係經典傳奇存續期間一般是不準分割共同財產的。但是假如發現丈夫有偷偷轉移財產跡象,如何既不離婚又保住屬於自己的財產？以前是沒辦法的。按現有法律,對經濟處於弱勢的女性來說,要麼保住婚姻但眼睜睜看著對方轉移財產,要麼立即起訴離婚要求分割財產,由於法院沒有婚內請求分割共有財產這個案由。但現在完全可以提起「夫妻婚內請求財產分割之訴」,即是給相對弱勢的一方提供了一個非常重要的救濟渠道。 　　同時這條解釋也能在《物權法》第九十九條中找到依據： 　　夫妻間因家庭關係的存在使夫妻之間的財產關係為法定的共同共有關係。依據《物權法》第九十九條：「共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關係的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。」的規定，物權法以為即便是共同共有，共同共有人只要有重大理由就可以請求分割共有物。這條解釋對婚姻中相對弱勢的女方的權益起出了公道的保護作用。 　　【案例分析】福州老許常年在外經商，今年年初，他和林娜(化名)鬧離婚，法院一審判決不準離婚。上個月，老許玩起失落，天天不少人上門，拿著他寫的借條向林娜討債。老許帶話回來說，林娜要麼「凈身出戶」，要麼就先幫他還債。林娜表示，兩人分居一年多，自己根本不清楚老許的債務，如何還債。 　　【解答】依照法律精神，夫妻關係存續期間，任何一方對共同債務都應當具有知情權和同意權，老許在一審判決不許離婚後涉嫌偽造債務，林娜可以依法要求法院在婚內先行凍結、分割共同財產，保護自身權利。此外，舊司法解釋一般要求林娜舉證老許的借款未用於共同生活。如今意見稿規定，舉債一方應證實所負債務基於夫妻合意或用於共同生活、經營，即林娜再也不用承擔舉證責任，有力地保護了弱勢方的正當利益。此外，若夫妻之間有債務協議，同樣受到法律保護。 　　【第七條 】婚前或婚姻關係存續期間，雙方約定將一方所有的房產贈與另一方，一方在贈與房產的權利轉移之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院不予支持，但已經辦理公證的除外。 　　【條文主旨】本司法解釋是對《合同法》贈與合同規則的重申。 　　【解讀】《合同法》第186條規定，在贈與財產的權利轉移之前，贈與人可以撤銷贈與，享有任意撤銷權。具體到夫妻之間房產贈與關係中，即使夫妻雙方就房產的贈與已經簽訂了書面協議，贈與人任然可以在房產辦理過戶登記前，任意撤銷該房產贈與協議，使該協議不再約束雙方當事人，而且不作為違約行為。但該協議辦理過公證的，贈與人就不能行使任意撤銷權。 　　【第八條】婚後由一方父母出資購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可視為對自己子女一方的贈與，應認定該不動產為夫妻一方的個人財產。 　　由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方名下的，可以認定該不動產為按照雙方父母的出資份額按份共有，但有證據證實贈與一方的除外。 　　【條文主旨】對之前實施的《婚姻法司法解釋二》只規定了婚熱血傳奇前父母出資購房情況的完善和補充。 　　【解讀】《物權法》第十四條規定：「【登記效力】不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。」物權登記具有公示的效力，即使真實的權利狀態與登記公示出來的權利外觀不一致，第三人基於對公示的信任，法律出於對社會交易安全以及社會只需的考慮，要保護第三人。 　　本條司法解釋第一款規定：婚後由一方父母出資購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可視為對自己子女一方的贈與，應認定該不動產為夫妻一方的個人財產。 是符合物權法規定的。 　　【爭議】「我記得《解釋二》出台過規定，為結婚目的，由一方父母購置的房產，除有特別約定外，可視為對子女的贈與。現在《解釋三》，即是進一步明確了，結婚後由父母出錢買房到底算不算共同財產的題目。」這點也跟《婚姻法》有了比較大的變化，以前是說，婚姻存續間取得的財產，包括來自一方或雙方的父母，都屬於夫妻共同財產，而以後，個人財產的範圍有了明顯擴大，比如女方父母出錢買的房，產權登記在女兒名下，那麼這套房就明確是女兒一方所有，非夫妻共同財產。」這顯然有利於實際購房的一方，所以可能在實際操縱上不利於有效約束社會家庭穩定。特別是80後衝動性婚姻增多，若再免除其經濟顧慮，值得商榷。 　　【案例分析】高先生結婚之後一直租房居住，父母看兒子過得艱苦，打算趁目前房價略有下降為其購買一套屋子，房產證上寫他們三人的名字。高先生想知道，他妻子是否也能享受該房產的所有權？ 　　【解答】依據《中華人民共和國婚姻法》規定：「當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚後，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。」 　　高先生的房產是父母為其婚後購置，父母將高先生加為共有人。假如高先生父母明確表示贈與兒子一方，高先生妻子對此房產無任何權利；如父母未作任何表示，則視為是對高先生及配偶的共同贈與。 　　【第十條】夫以妻擅自中止妊娠侵犯其生養權為由請求損害賠償的，人民法院不予支持；夫妻雙方因生養題目發生糾紛，致使夫妻感情破裂，一方請求離婚經調解無效的，人民法院應准予離婚。 　　【條文主旨】保護婦女權益 　　【解讀】該解釋得到了廣泛的認可，很多法官也以為這條解釋十分人性化，尤其是對很多因生養導致冷暴力並無法離婚的家庭而言。生養權」曾引起很大的爭議，現有的《婚姻法》，並沒有單獨對這一題目做出規定或說明。一方面，夫妻雙方因生養題目發生糾紛，致使夫妻感情破裂，一方請求離婚經調解無效的，這在以前，這種情況法院是不會同意離婚的，但實際案例中，法院固然判定不準離婚，很多不孕妻子卻極可能遭受家暴或者冷暴力;另一方面，如今，女方由於怕丟工作、或者怕影響身材而不肯懷孕，或者有的靜靜流產，新規即是給了個說法，即婦女自主決定生養的權利。這條規定應該是和計劃生養法接軌，旨在保護婦女權益。 　　【第十一條】夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時可將該不動產認定為不動產權利人的個人財產，尚未回還的部分貸款為不動產權利人的個人債務。 　　【條文主旨】婚前一方貸款購房，視作個人財產 　　【解讀】舉例說明，假設女方婚前貸款買了個價值70萬的屋子，當時首付2成即14萬，貸款56萬，婚後夫妻雙方共同還貸30萬，還剩26萬銀行貸款沒有還清。這種情況下，雙方離婚財產如何分割？按照新規，首付14萬系女方個人財產，26萬未償還貸款則為女方個人債務，共同還貸的30萬就為共同財產，也就是說，最後，女方能分到屋子，26萬的債務由她個人繼續償還，男方則能分到15萬，以及女方視屋子市場價格上漲而協商給予的一定補貼。實在，如今打離婚官司做財產分割時多數已採取這樣的操縱方式，只不過，以前沒有法律條文可參照，《解釋三》相當於明確了這點。 　　【案例分析】王小姐於婚前貸款買了一套商品房，首付是王小姐一個人出的。不過，房產證是在婚後拿到的，貸款是和其丈夫陳先生一起在還，請問王小姐這套房產是屬於婚前財產還是屬於婚後財產？該如何分割？ 　　【解答】 假如王小姐離婚，該房產首付款應屬於王小姐的個人財產，婚後王小姐和陳先生共同償還部分則視為夫妻共同財產。 　　現有法律並未對房產升值部分作出明確規定，但最高人民法院新近發布的婚姻法司法解釋三徵求意見稿，第十一條規定：「婚姻關係存續期間由夫妻共同財產還貸部分，應考慮離婚時不動產的市場價格及共同還貸款項所佔全部款項的比例等因素，由不動產權利人對另一方進行公道補償。」司法實踐中，法院一般也會考慮上述因素，在財產分割時判令取得房屋產權的一方對另一方作出適當補償。 　　【案例分析】劉先生剛工作就由父母資助，付全款16萬買了一套二居室的屋子，5年後劉先生戀愛結婚，隨著孩子出生，妻子與其商量想將居住的屋子賣了換套大的，劉先生同意了。不過，劉先生父母心裡犯了嘀咕，原來的屋子是劉先生的婚前財產，現在可以賣80萬，新房肯定要寫兒子和媳婦兩個人的名字，萬一小兩口鬧矛盾，這房產就要被分走一半。劉先生父母想知道這種情況下財產如何認定？如何保證劉先生的婚前部分財產不被「共享」？ 　　【解答】劉先生將原來的婚前財產出售再買房之後，沒有特別約定應該認定為夫妻共同財產。劉先生假如不想自己婚前的房產「被共享」，可以與妻子就該處房產變賣款的所有權作出書面約定，也可以通過辦理婚前財產公證的方式作出證實；劉先生也可將該處房產的變賣款償還於父母，再由劉先生的父母將該筆變賣款指明贈與劉先生，或者作為借款借給劉先生夫婦，也可由劉先生的父母直接作為出資者與劉先生夫婦共同購置房產並約定房產份額。 　　【第十二條】登記於一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未經另一方同意將該房屋出售，第三人善意購買、支付公道對價並辦理登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持，但該房屋屬於家庭共同生活居住需要的除外。 　　夫妻一方擅自處分共同所有的房屋造成另一方損失的，離婚時另一方有權請求賠償損失。 　　【條文主旨】婚後買房，記得兩人共同登記 　　【解讀】登記在夫妻一方名下的共同財產，屬於夫妻共同財產。夫妻一方未經對方同意擅自單方出賣的，屬於無權處分行為。該無權處分行為在法律上屬於效力待定的法律行為。買受人只有符合「善意取得」的規定，就能取得該房產的所有權。 　　【案例分析】小王和小李婚後，購買了一套用於投資的屋子，當初出於省事，只寫了小王一個人的名字，假如小王不經小李同意就出售了這套房，小李能不能通過打官司要求撤銷交易？一般人或許以為，這套房系夫妻共同財產，小王不能夠單獨處理共同財產，法院應支持小李主張追回該房屋的訴求。「但是按照新法，小王可以單獨處理這套屋子，由於房產證上就只有他的名字。」 　　【爭議】作為本次司法解釋三最具「顛覆性」的一條，對《婚姻法》做出進一步的完善。《婚姻法》明確規定，處理家庭重大財產必須取得雙方的一致意見，基本上，多數家庭最重大的財產肯定就是指屋子了，老婆不同意賣，老公偷偷賣掉了，老婆是可以提出要求撤銷交易的。這一規定與《物權法》衝突了。現在不需要配偶到場的說法，跟房產行政治理部分的不動產轉移登記治理辦法基本一致，跟《物權法》誰登記誰賣房以及善意取得條文也是一致的，即保護善意購買第三人的權利。很多人肯定要問，那配偶的權利怎麼保護，新規說了，追討啊，離婚時另一方有權請求賠償損失。不過，追討在事實上是很難的，所以最好的辦法就是：既然是雙方共同購買的房屋，房產證兩個人的名字都要有！建議以前沒名字的，都早點往加個名字！當然，房屋屬於家庭共同生活居住需要的除外。 　　【第十八條】離婚時，夫妻一方主張婚姻關係存續期間以個人名義所負債務由雙方共同償還的，舉債一方應證實所負債務基於夫妻合意或用於夫妻共同生活、經營。 　　【條文主旨】單方舉的債，除非能證實，否則無須共同償還 　　【解讀】依據《婚姻法司法解釋二》第24條的規定，夫妻一方在婚姻關係存續期間以個人名義所負債務，原則上是夫妻共同債務。例外條件是：夫妻一方可以明確約定為個人債務、第三人知道夫妻是分別財產所有制來對抗債權人。 　　本條司法解釋所規定的情形是夫妻一方對抗另一方關於是否屬於夫妻共同債務，而不能對抗債權人。 　　【案例分析】張三是一位很天職的良家婦女，李四卻有著種種劣習。現在兩人鬧離婚，張三發現，李四竟然惡意借過200萬的巨債。按照以前的法律，哪怕知道這筆錢只是李四惡意舉債，估計多半也得兩人一起償還。新規卻很人性化地提出，李四必須拿出證實，這200萬是用於夫妻共同生活、經營所用，否則，張三就根本不必理會。」事實上，李四僅能提供一筆三萬塊錢的還貸紀錄，這意味著，新規實施後，200萬，扣除3萬，剩餘的債，還得李四一人扛。http://blog.sina.com.cn/s/blog_77de82a70100ql02.ht ml 　　
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