市民辦理期房按揭需要注意那些問題

目前市民購買商品房，多數都要等半年、有的一年以後才能交付使用，也就是所謂的「期房」。購買期房需要貸款的購房人，就以所購期房作為抵押物，向銀行申請住房按揭貸款。在辦理期房按揭貸款過程中需要注意哪些問題？

了解其中存在的幾種法律關係。一是購房人與開發商之間的商品房買賣關係；二是購房人與銀行之間的借貸及抵押關係；購房人向銀行申請借款，將所購房屋在取得產權證以後抵押給銀行，如購房人在未按借款合同約定償還銀行借款時，銀行可以實現抵押權，將購房人抵押的房屋折價、變賣或申請法院拍賣並以所得款項優先受償。三是開發商與銀行、購房人之間的擔保關係。在按揭過程中，雖然購房人將所購房產抵押給銀行，但由於房屋為期房，銀行發放貸款後，只能先行辦理抵押預登記，等房屋竣工實際交付、辦理房產證後才可辦理正式抵押登記手續，在此期間由開發商為購房人提供階段性的擔保，即在購房人所購房屋辦理正式抵押登記之前，開發商為購房人所欠銀行債務承擔擔保責任，購房人若不還款，開發商應當承擔保證責任，也就是我們通常說的階段性連帶保證責任。也正因為開發商對購房人的貸款承擔擔保責任，開發商對房屋的如期竣工、順利正常交付使用負有必要的擔保責任。因此，開發商與銀行、購房人存在擔保關係，其中銀行是債權人，購房人為債務人（又稱被保證人），開發商為保證人。

開發商的階段性擔保責任不可以免除。對於上述第四方面的法律關係，購房人往往容易忽視。因為是期房，從銀行貸款發放到預抵押登記、到房產證辦理完畢，這期間開發商承擔階段性擔保責任，這對於銀行和購房人來說都是必須的也是必要的。但是近期發現，有個別開發商不願意承擔擔保責任，或為了優化其公司的財務表報狀況，在為購房人辦理期房按揭貸款時，與銀行雙方約定：免除開發商從銀行貸款發放到辦理房產證期間的階段性擔保責任。這種做法將會給購房人、銀行帶來那些危害和不利影響呢，讓我們來簡單分析一下。

對於購房人，因為購買的是期房，如果開發商不承擔從銀行貸款發放到房產證辦理期間的階段性擔保責任，後期的房屋質量、交付時間、甚至是否能夠交付等問題都無法得到保障；如果遇到開發商惡意欺詐或者是經營不善、房屋滯銷各種原因導致房屋「爛尾」，無法交房等情況，購房人的權益將完全得不到保障。

對於銀行方面來說，銀行基層信貸部門出於對貸款利益的追求，置存在的風險於不顧。借款人（購房人）將所購期房作為抵押物抵押給銀行，但正式的抵押登記手續必須要等房屋實際竣工交付取得產權證以後才能辦理，如果在此之前購房人因為任何原因造成的未按借款合同約定償還銀行借款時，銀行無法實現其抵押權，免除了開發商的階段性擔保責任，房屋無法保證抵押登記的設立，就意味著銀行的債權將無法實現。

開發商既然與銀行約定免除自身的擔保責任，就不可能對房屋建設後期的一系列問題具備應有的責任心，購房人和銀行對開發商也就沒有任何的制約，其直接後果就是形成「爛尾」樓等情況，造成對購房人的利益傷害，同時使銀行貸款出現風險且無法實施抵押權。

按照我市商品房市場管理具體要求，期房辦理預抵押手續時，在相關約定條款中，開發商作為「擔保人」或「保證人」，界定其擔保責任期限到房產證辦理為止。這也是我市房地產市場管理長期以來保持相對健康、穩定的一項重要措施。所以無論從防範購房人、銀行方面的風險考慮，還是為了維護房地產市場穩定發展，期房按揭過程中開發商階段性擔保責任不可免除。

購房人如何防範由此產生的風險呢？

房地產專業人士提示市民：首先，在購房之後必須了解上述法律關係及存在的風險。其次，購房人在與開發商、銀行簽訂的「抵押合同」 和「個人一手住房貸款合同」時應注意，其中的「擔保人」「保證人」欄內皆應為「某某開發公司」簽章，而在「個人一手住房貸款合同」當中的擔保條款中開發商的擔保期限應該為：「開發商擔保期限是從銀行貸款發放到購房人辦理房產證為止」。其他任何有別於此的內容，都有可能存在對購房人不利的風險，購房人必須認真看清所簽署的各種合同文本。