投資移民| EB-5選項目科普簡易版

06-11

摘要

選擇投資移民後如何快速選擇合適的投資項目？從哪些角度去考量一個項目的前景？又如何降低投資風險？

1.開發商和運營商 - 成功做過同類項目。不一定越大越好。

2. 區域中心 - 沒有開發商這麼關鍵，但是要確認移民局獲批。避免一些有爭議的區域中心。

3. 資金落實 - 最好已經動工（記住，不是簡單的動工儀式，而是開始打地基灌漿）。如果沒有動工（即使動工也需要確認），確認項目的各種資金（銀行，開發商自有資金等）已經落實。另外，確認區域中心有能力籌齊EB-5，或者項目有真實的過橋資金，完工不依賴於EB-5。4.土地控制和項目規劃許可落實。5. 就業 - 如果能夠都是建築就業，最好。如果需要依賴運營就業，運營就業部分留下30%以上餘量。記住，項目一定要確保能完工，否側，就業計劃書說的再好，也沒用。

6. EB-5資金不會被拋棄。確認開發商和區域中心之間簽約了，不會中途放棄。另外，確認開發商有使用EB5資金的動因（比如利率低，槓桿高）。7. TEA - 確認現在，和將來項目都在TEA。需要考慮TEA改革帶來的不確定性。8. 確認EB-5資金的抵押物和順位。抵押物越多越好，抵押物有：地產法拍權利、開發商股權、開發商其他資產。如果是開發商其他資產，需要了解其他資產的質量和數量，以及執行擔保條款的可行性。EB-5資金順位越高越好。簡單的判斷順位方法是看開發商的自有投入越多越好，並且在整個投資過程中一直保持較高的比例。開發商自有資金投入不能誇大和中途撤換。

9. 投資人和區域中心之間的EB-5基金公司運營協議。確認區域中心沒有霸王條款。主要在資金現金流分配、還款、公司借款等條款。10. 項目市場分析 - 確認項目有需求，沒有供過於求或者設計的產品根本沒人要。11. 項目盈利性 - 確認項目穩定後估價高於造價。對於區域中心提供的估價報告，需要確認中立性和專業性，沒有使用偏向開發商的假設和方法。

12. 項目現金流充裕性 - 確認項目的負債不能太多。利潤和每年債務成本的比例高。13. 資金監管 - 確認有第三方監管賬戶。如果526不過，可以退款。14. 項目造價合理性 - 沒有不合理的土地、施工、管理費的虛高。15. 連鎖管理協議 - 確認有協議（適用酒店、餐館等）。16. 利益衝突 - 確認開發商、區域中心、銷售中介、移民律師、投資顧問等和投資人的利益最大可能的一致。

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專欄：美國太平洋地產投資顧問公司

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信息來源：優投房原創、美國太平洋地產投資顧問公司