從藍圖走向現實的蘇州6座新城

　　編者按　　在蘇州，有6座大大小小的新城，在圖紙上規划出的美好願景，有幾個已經成為現實？有幾個尚在醞釀？又有幾個長期不為人知？　　平江新城　萬達商業獨領風騷　　平江新城的1.72平方公里的商務商貿區和0.96平方公里的新火車站商業區被人們所熟知，更是吸引了萬達廣場等商業巨頭的搶駐。　　但說起它的繁華熱鬧又差了些火候。從地圖上來看，該區域橫亘在相城區與古城區之間，目前在售的住宅項目有萬科金域平江、平江怡景、中銳姑蘇尚城3個，價格基本保持在16000元/平米，該價格定位將一大部分純剛需購房者拒之門外，而本身自帶的居民消費力一個觀前街就足夠，加之後來的園區商業，萬達的成功已經實屬不易。　　如今該區域內在售商業項目4個：寶隆廣場、蘇州好百年國際婚紗廣場、港龍城市商業廣場、國發平江大廈，國發平江大廈在2009年9月22日取得該地塊後至今未有任何動作。寶隆廣場借光萬達，目前銷售還算差強人意。　　蘇州軌交2號線的通車讓相城區人民成為最大的受益者，而這種購買力的集中遷移，或許也將給平江新城帶來生機。　　金閶新城　大牌，你還來不來　　金閶新城，自2004年啟動建設以來，控規歷經三輪調整，功能定位經歷了由原來的「綜合物流園」向「城市副中心」的重大轉變。按2011年11月市政府批准的最新控規，建築高度大幅提高，制高點增加到150米，形成鐵路東側以房產、商貿業為主，西側以物流業為主的規劃格局。新城城市形象和功能在規劃源頭上實現了較大提升。　　據悉，金閶新城累計立項基礎設施及配套工程70個，實施50個，完工32個。其中，景范中學金閶校區、十中分校、蘇大附二院分院、新城實驗小學、幼兒園、社區醫療服務中心等一批優質資源正在不斷集聚。累計新增綠化面積超過80萬平方米，蘇州城區面積最大的公園，即白洋灣公園建成開園。　　在房地產市場發展方面，2007年，在金閶新城北，南山地產購得一塊佔地282畝的居住用地，除了高層、花園洋房等產品形態外，還規劃建設了商業街、社區會所、游泳池、網球場等，2009年一期建成銷售，20個月銷售了20萬平方米。緊接著，2011年1月，萬科地產購得佔地154畝的居住用地；隨後，中海地產緊跟而來……　　但從2013年該新城內的樓市發展來看，用「冷清」來形容也並不為過。據統計2013年該區域內僅有星光耀廣場一個商業項目入市，住宅方面則再無新的身影出現。而一路之隔的北新區則有南山檸檬城、旭輝華庭等等紛紛入市，相比之下，更顯蕭條。　　滄浪新城　新房再不買就沒了　　滄浪新城北依古城，南臨石湖，西南與國際教育園區為鄰。優越的地理環境，獨特的文化背景，天然的生態屏障，周邊豐富的生產力要素，它算得上是蘇州大運河內的一塊風水寶地。5.06平方公里的土地上，全國首條環保生態河道、全國最大的社區服務中心、蘇州歷史上第一座完全用混凝土一次性澆灌而成的單體建築、獨一無二的陶罐建築……伴隨一個又一個「第一」的誕生，滄浪新城的開發建設成果已經輻射到周邊區域，成為蘇州「做強、做大、做優、做美」中心城市的樣本。　　在被高新區、吳中區及古城區的簇擁之下，這個新城的環境要比其他區域好很多，但可供選擇的新房源屈指可數。據統計，該區域內目前僅有兩個老盤世茂運河城、湖山新意和一個尚未入市的純新盤蘇公館。而湖山新意基本售罄，世茂運河城預計也將在2014年清盤。2011年1月被友誼合升拿下的蘇地2010-B-39號地塊目前還未有動靜。另一宗中惠拿下的地塊為定銷房項目。　　高鐵新城　區域升值商業先行　　2012年，高鐵新城正式掛牌，依託京滬高鐵站的強大交通區位優勢，輔之以在建的中環快速路，交通配套趨於完善，眾多商業地產大鱷紛紛選擇落戶於此。除了在售的太平鄰里中心、泰和廣場之外，圓融大廈、文旅萬和廣場、清華紫光大廈等眾多「身高」超過100米的高端商業樓盤也已開工建設，高鐵新城商業大牌全面開啟。　　區域內新盤多以現代服務業為主，其中極具代表性的是圓融廣場。曾經成功打造過李公堤、圓融時代廣場的圓融集團投資14億元，欲將圓融廣場打造成集購物中心、創意辦公和高端服務公寓為一體的城市綜合體。而紫光數碼更是決定將總部從北京遷址高鐵新城，未來清華紫光大廈或將成為國內IT業的「旗艦」。　　相比於商業樓盤的不斷出新，區域內住宅項目顯得「捉襟見肘」。除了2012年落戶的新盤鑫苑鑫城之外，區內目前在售的只剩泰和郡、澄湖印象2個老盤和創元加州陽光1個新盤。　　泰和郡主打89㎡的花園小洋房，均價8000元/㎡，目前尾盤清盤剩餘30套左右；　今年成交火爆的鑫苑鑫城與蘇州北站僅隔一條天成路，距離軌交2號線安元路站步行約5分鐘。鑫苑鑫城周邊有圓融、合景，紫光等7家商業，無論交通還是商配，與泰和郡、創元加州陽光相比，鑫苑鑫城有較為明顯的優勢。創元加州陽光預計2014年年初開盤，項目包含別墅、住宅、商鋪產品。　　隨著高鐵新城的建設，住宅市場也將迎來更多的房企關注。　　城鐵新城1號作品是個剛需盤　　2010年5月20日，蘇州高新區滸墅關鎮的滬寧城鐵新區站廣場上，滸墅關鎮60個項目集中籤約、開工、投產儀式在這裡舉行。投資項目中，包括先進位造業、現代服務業和社會事業等，總投資超180億元。在多項重大項目開工的同時，以滬寧城鐵新區站點為核心，佔地3.66平方公里的滸墅關城鐵新城建設也正式揚帆起航。　　據了解，新城內盡享多功能的交通樞紐，城內城外，暢通無阻；多處景觀帶，呼吸純氧，暢懷人文；滸墅關實驗學校、滸墅關中學，數分鐘車程皆可達，還有規劃中的台商子弟學校，成熟的教育系統、軟硬設施齊全；滸關大潤發、惠豐商業街及建設中的永旺夢樂城等完備商業，完全滿足生活所需。　　但是倘若沒有南山檸檬城，外面的人們或許不會提起城鐵新城。這個被滸墅關一個籠統的稱呼掩蓋的新城，難得來了「南山」這個貴客，依然是以價格來引客。據悉，該項目臨軌交3、6號線，南側近即將建成通車的中環快速路，還與蘇州第三座永旺夢樂城僅一路之隔的。　　這次城鐵新城勢必是要大家記住的。　　太湖新城　決戰下一個五年　　蘇州吳中太湖新城南臨煙波浩渺的太湖，北靠蘇州綠肺七子山，規劃用地面積30平方公里，北至南繞城高速公路，西至木東公路，東部與南部至東太湖梢，其啟動區規劃面積為旺山路以東的10平方公里。以「城在湖上，湖在城中」的開發理念為指導，吳中太湖新城定位為一個富有江南園林城市內涵的現代、宜居、休閑的濱湖城市。　　由於土地資源的稀缺性，每一塊土地的入駐成本都在逐漸增加。吳江並區、城市中心南移，開發商將眼光投到了蘇州城南部。按照市委市政府的要求，蘇州吳中太湖新城的總體時間表為「三年成型、八年成城」。這就意味著，永旺夢樂城，天鵝湖公園、科文中心、智慧管廊、RBD地下空間、智慧綠島、能源中心等諸多大型項目都即將在蘇州灣落地，一個能與蘇州東部綜合商務城、西部生態科技城、北部高鐵新城相媲美甚至從宜居的角度看更勝一籌的太湖新城即將拔地而起。　　目前吳中太湖新城片區內尚未有一塊地出讓，但開發商已經將觸角伸到了邊緣，伺機而動。9月27日，四川藍光以6003元/平方米的樓麵價拿下距離太湖新城較近的石湖越溪板塊內蘇地2013-G-76號地塊，溢價率58%；景瑞、佳捷以樓麵價6289元/平米，總價12億3000萬拿下蘇地2013-G-77號地塊，溢價率50%。包括保利、萬科、九龍倉在內的多家品牌房地產開發企業與吳中太湖新城達成合作意向——一場地產開發商之間的實力較量也將在未來五年迅速拉開。　　吳中太湖新城規劃展示館相關工作人員透露，永旺綠島區塊內面積約400畝的土地將在2014年初掛牌，打響蘇州灣西側土地市場第一場戰役。
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