實探48小時猛漲57%的丹東，這是賭徒們的遊戲！

來源：米宅米宅（ID：mizhaimizhai）

作者：大漁

已獲授權轉載，文章觀點不代表米筐投資立場。

1

W的東北之行

W是我的一個粉絲，也可以說是未曾見過面的朋友，關於房產和人生我們交流過很多。

W不過三十齣頭，卻人生閱歷豐富，多年來經營實業，收益不錯，將利潤大部分用來購置房產，在全國各地買了十多套房子，這些年來自然收穫頗豐。

房子買的多了，自然也對房產投資有了心得體會，加上今年W經營的實業十分不景氣，就把心思更多地放在了買房上，最近聽說瀋陽和丹東很火，W決定心動不如行動，五一啟程去了這兩個城市實地考察，準備看到合適的機會就下手買入幾套。

在瀋陽和丹東考察了三天之後，W最後兩手空空地離開了，一套也沒有買。為什麼沒有買?要知道這兩個城市的房價目前都很便宜，一套不過幾十萬，對W來說隨便擼幾套跟玩兒似的，尤其是丹東最近有多火大家都知道，看得見的漲幅和利潤，W卻放棄了。

關於這次的瀋陽丹東之行，我和W溝通了很多，下面我來記錄一下W的這次東北之行。

2

第一站：瀋陽

背景：瀋陽樓市自上一波全國普漲之後，從2012年開始持續低迷，不僅數年不漲，2014、15年還持續陰跌，2016年全國部分城市開始上漲，瀋陽仍然毫無動靜，這讓很多當年投資瀋陽的人直拍大腿。

瀋陽這波上漲始於2017年上半年，但和很多二三線城市的瘋漲不同，瀋陽屬於慢漲，2017全年平均上漲不過11%。

——瀋陽2017年底各區新盤均價，圖片來源於房天下

瀋陽這一波漲幅加速始於什麼時候呢，準確地說是去年年底今年年初，短短三個月左右，上漲幅度約在20-30%左右，中心城區略低，郊區上漲更快。

為什麼?因為瀋陽的中心城區以和平區、瀋河區為代表，目前新盤價格普遍在13000-18000元，高端的2萬以上，二手品質較好的也在12000-16000元，皇姑、大東、鐵西區新盤也普遍在萬元以上，並不如大家所想的瀋陽遍地低價房，投資客可以搏一把暴擊。

那麼，瀋陽為何房價普漲了呢?

原因如下：

全國普漲過一輪了，該炒的城市全炒完了。瀋陽做為東三省惟一還算拿得出手的省會城市，漲幅有限，房價還不算高，雖說投資不過山海關，但到了行情的尾輪，只要有炒作空間，誰還管什麼山海關?

瀋陽雖然中心城區不便宜，但郊區房價低啊，于洪區七千，蘇家屯區和沈北新區不過六千多，低價意味著什麼?炒作的機會啊！

於是，今年年後，大批投資客毅然決然，跨過山海關，發起了瀋陽戰役，橫掃郊區新盤，郊區價格迅速拉升。

以上為瀋陽樓市背景。

W正在是這種大背景下來到瀋陽尋找投資機會的。

W到瀋陽之後，先去市中心轉了一圈，發現新盤數量很少且價格偏高，豪宅已到3萬，普通樓盤也在1萬6左右，於是直接放棄，打車來到瀋陽郊區看盤。

W直接殺到了鐵西經濟技術開發區的某樓盤，這個樓盤很便宜，單價只要六千多，位置在哪裡呢?我放張圖。

圖中標註起點的就是該樓盤，離瀋陽中心區瀋河區的直線距離是18.2公里，注意是直線距離，如果正常開車的話各種繞行預計在30公里左右。

這個距離相當於多遠呢?我測算了一下，相當於從北京的天安門直達通州的近東六環區域，也就是說，相當於北京的六環。以北京的資金體量，目前為止五環和六環之間仍有大片的未開發空地，那瀋陽的六環要開發到什麼時候才會成熟呢？容我先笑三聲。

據W介紹，這一區域目前新盤都是六千多，二手房五到七千，目前這一片區的環境是這樣的。

開發區的樓盤不算少，但除了買房客和售樓人員，看不到多少在這裡工作和生活的人員。

據W說，五一期間，瀋陽樓市基本面已開始發生變化，已經從買方市場逐漸變成了賣方市場，開發商坐地漲價的衝動很強烈。

瀋陽2017年的GDP全國排名第34位，5870億元，排在長春、濰坊等城市之後；同比增長3.5%，我認真研究了一下，增幅在前100名城市中倒數第二。

想靠這個經濟增速和體量在瀋陽六環這樣的遠郊區域短時間內實現逆襲和蝶變，我覺得實在想的有點多。

所以來這裡買房的都是些什麼人呢?毫無疑問，投資客。

W這次來瀋陽還見了另一位朋友L，L是個典型而純粹的投資客，他的做法簡單粗暴，6000的房源，直接拿下20套。

我解釋一下，瀋陽有限購也有限售，但限購只限於和平、沈西和渾南三個區，其他各區還可以隨意買。限售五年是針對商品房，二手房是限售兩年。

L為什麼敢買20套呢?不怕五年限售砸手裡嗎?原來L和開發商有私下約定，只交首付，四個月後備案。L的風險和機遇就在這四個月之內，假定房價上漲到8000，L就及時轉手套利，如果一套100平60萬，轉手80萬就獲利20萬，20套就是400萬。

驚了吧，錢來得這麼容易?就是這麼容易。

當然，機遇與風險並存，如果這四個月之內房價沒漲也沒轉出去呢，那L就只能自己全部吃進了，不過出的只是三百萬左右的首付和月供，一年之後L還能想辦法撤掉網簽繼續出貨，只要房價能保持上漲即可，L做的基本是無風險套利的生意。

不過L的操作方法絕不是普通人可以仿效的，需要找到多個購買資質，需要和開發商打點好關係，需要打通某些交易環節，需要足夠的資金和魄力，還需要掌握好出貨的時間段。所以說專業炒房客不是誰想當就能當的。

W最後放棄了瀋陽建倉的打算，他告訴我，自己一直是做實業生意的，目前這種買房方式家人已經覺得很激進了，像L這樣的極致炒房客他既做不來也不想做，但如果只買個一套兩套的，握在手裡五年就算小有漲幅又覺得價值不大，還要花時間打理，對瀋陽的未來也實在不看好。

在這裡我對瀋陽做一個小結。

中心區一萬多的上漲空間已不大，投資客主攻的是不限購的郊區，普遍價格在6-8千之間，為的是獲取短期的升值。但是如果做不到快進快出，就算有個20-30%的升值，資金長期沉澱在這裡意義也不大。如果你能做到像L那樣極致，就當我沒說，但如果你想做價值投資想長持，我勸你先看看瀋陽的經濟基本面和這些區域所處的偏遠位置。

3

第二站：丹東

W離開瀋陽直奔丹東，瀋陽距丹東240公里，動車一個半小時即可抵達。

這就是丹東，與朝鮮隔著著名的鴨綠江，是不是一下子想起了那首著名的歌曲：雄糾糾，氣昂昂，跨過鴨綠江。

丹東為什麼突然爆紅大家都清楚，我簡單介紹一下丹東的經濟基本面。2017年GDP為793億元，在遼寧14個城市中排名第9。

從2010年到2016年，丹東人口流失了28%，財政收入下滑15%，在遼寧14城排名倒數第一，這是一個驚人的數據，說明丹東人口在急劇縮減。一方面是因為東北人口外流嚴重，另一方面是丹東的特殊位置，朝鮮大量的核設施基地導致丹東人口不斷流失。

就是這樣一個死氣沉沉，未來有可能成為空城的城市，一夜之間迎來了大量投資客，樓市號稱48小時上漲57%，一切只源於朝鮮的一句改革開放和放棄核實驗。

政治的問題我們不去探討，我們只講樓市。

5月2日，W來到丹東，丹東給W的第一感覺就像第二個鄂爾多斯，人口驚人的少，到處都感覺荒涼。

這裡是最繁華的市中心，人流也不大，居然還有萬達廣場。

鐵絲網對面就是朝鮮▼

丹東不大，基本就兩個板塊，老城區和新區，新區開發已經十多年，但沒有太大起色，可以想像，人都跑了開發區能發展到哪裡去。

近幾年來，丹東新盤的普遍市場價在4500左右，可以想像的萬年不漲之地。

最近半個月丹東樓市借朝鮮之勢開始發力，目前的新盤基本都在新區，均價普遍在5500-6100，最高端可以看江的樓盤佳兆業是7500。所以近期的基本漲幅是在25-35%之間。那篇48小時漲幅57%的，明顯是以偏概全的標題黨之作。

目前到丹東買房的以外地人居多，有東三省的，北京的，浙江的，還有一些本地人也加入了購房大軍。

丹東目前沒有限購，但是這裡比較排斥貸款，大部分是全款優先。

W給我講述了他在丹東的遭遇，因為是凌晨6點半到丹東，W提前預約了滴滴的專車，還專門電話加簡訊確認，司機信誓旦旦表示保證準時達，但是凌晨到達丹東的W還是被無情地放了鴿子，並且還被滴滴收取了費用。

W無奈只能打車去看項目，在路上遭遇了的哥的野蠻加價。

好不容易到了售樓處，售樓的小哥哥小姐姐都傲氣十足，對前來送錢的W愛理不睬。

容積率是啥?沒聽過！

愛買不買，不買明天還漲！

貸款？大哥你再去別處看看吧！

我大丹東就是這麼拽！

熱鬧的售樓處，丹東的開發商快被幸福砸暈了▼

政府不限購我限購，就瞪你了咋滴！▼

在丹東停留兩天，看過數個樓盤之後，W一套也沒有買，決定回家。

W告訴我：雖然內心波濤起伏，但還能控制住了自己。不能再呆了，呆下去會糾結死。

不管是在瀋陽，還是在丹東，W都很清楚地看到了它們短期的上漲預期，這種唾手可得的收益的確讓人很難抵擋，但是W還是控制住了人性最本能的慾望。

因為W明白，這裡是炒房客的天堂，決不是什麼價值投資之地。這種投資理念與W多年來做人做事的價值觀是背離的，W告訴我，他到今天能小有成就的根本原因是家族幾十年來對實業的認真與堅持，如果通過這次短期投機獲得了很大的利益，很可能摧毀他內心的價值觀，以後很難再靜下心來做實業。

當然，除了以上高尚的原因，W同時也考慮到了未來眾多的風險和不確定性，包括瀋陽的五年限售大法和朝鮮問題的多重變數。

丹東小結：不出意外的話，丹東房價還會繼續上漲，還會有一波一波的炒房客殺進去。但是在丹東只能買新盤，眼下即使新盤價格上漲，收穫的也只是紙面財富，幾年後新盤才能交付並拿到產證上市交易收割利潤。

可是，在這幾年內，朝鮮究竟會發生什麼變化，未來我們真的能否看到一個無核的、開放的、繁榮的朝鮮?恐怕誰都知道，變數實在太多了。咳咳，不談政治。

4

尾聲

最後W告訴我，去瀋陽丹東三天，糾結了三天，在往賭桌扔籌碼的最後一刻阻止了自己，終於空手而回。回來之後，卻發現丟掉了一個商機，生意少賺了三十萬。

生活就是這樣喜歡開玩笑，你不可能同時專心做好兩件事。

W最終決定，堅持家族價值觀，還是響應國家號召，實業興邦。房子，肯定還是要買的，但是，未來只做長持和價值投資。

祝福W君！也祝福每一個價值投資者！

END

推薦閱讀：