這些數據告訴你：買房最佳時機已到！

導語

專家預言，2016年房產泡沫將逐漸消失，能買就抓緊出手。

距離2016年越來越近，人們也越來越關心2016北京房價走勢，2015年還沒來得及出手買房的購房者寄希望於2016年北京樓市，究竟2016年是不是出手買房最佳時機，專家預言，2016年房產泡沫將逐漸消失，能買就抓緊出手。

1

當前房價基本正常，並不是大部分人買不起

實際上近20年來房價增長速度都在正常的增長速度上下變化，有些年份快了些，有些年份慢了些。其標準應該是中等收入家庭（二人掙工資），在去除基本生活開支後，2到3個月節餘收入買一平方；以當前收入10年可以在城市邊緣，交通及生活方便的區域購買一套50-80平的住房（以中位數65計算）。例如南京65*7500=48.7萬元，首付15萬，貸款35萬，30年，月還款應該在2000元左右。

平均65平的住房偏小，小套二可以滿足小家庭的要求，10年後，小孩讀小學時，也許你有能力換大房子了。我們就是這樣過來，開始成家一間小工房（12平），小孩讀小學時才有自己的第一套50平的小套二。

很多並不是象我說的買65平左右，在城郊結合部的小房子，而是市區大房子，使得壓力太大，抱怨連天，實際上是年輕人太浮躁，超前消費了。

當然以上收入是平均數，如果你低於此，說明你努力不夠或你不適合在城市發展，你可以回小地方。如果你高於此，說明你有更好的選擇。

2

收入預期及實際變化：不能靜止地說不吃不喝多少年買一套房

中國正處於黃金髮展期，收入增長也較快，前20年由於人口結構及收入分配不公造成增長不理想，就在不理想情況下，實際上收入也在增長，以一般本科畢業穩定工作2-3年的人為例（我經歷了整個歷程，一個普通大學教師），每月收入1985年：60元；1990年：100元；1995年：500元；2000年：1500元；2005年：3000元；2010年：5000.

通脹的因素，未來10年將是普通員工收入大幅提升的黃金10年。當90年收入100元時，我們很難想像2000年的1500元，同樣2000年收入1500元時，很難想像2010年的5000元。同樣你可以大膽現象一下10年後，你收入會是多少------10000元或20000元。

最後你在想像一下，如果10年後，個人一般月收入1-2萬元，家庭月收入2-4萬元，房價會如何，穩定，讓大家很輕鬆地買房子，買個2套3套。顯然不可能，因為沒有土地修那麼多房子，也沒有那個發達國家讓你很輕鬆買房子，所以結果只會是房價也同步漲，一樣二個人2-3個月的節餘，大約可以買一個平方，市場才能平衡，那時房價該多少-----2萬到5萬（成都的價格）。別的地方，你自己算吧。

10後經濟發展到了較發達程度，增長速度下來了，城市化也差不多了，人口也穩定了，收入增長也比較慢房價穩定了。

3

農村人員進城大量在城市立足部分已買房，不是偽城市化（不可能在城市買房）

大家先看以下三點事實：首先第一點，現在農村年輕人基本上都進城打工。第二點，現在農民一般只有二個小孩，大部分一個男孩。第三點，現在年輕的農民都在城市打工，將來他們也不會回農村。結論是最近10年有30%左右農村家庭正在不可扭轉地城市化。

中國的傳統習慣，父母會盡一切能力為了子女，集全家打工之力，在城市立足買房，是可以辦到的，這一點在農村大家會認為理所當然。

除非你有把握你修的房子會被徵用，或者可以經商、周邊將來發展前途好，有增值空間，不然不要在農村修房，修了將來也會一錢不值，因為你的子女在農村沒法生存發展，他們也不會回去了，農村不可能承載太多人的富有夢想，農村資源只需要小部分的勞動力。能在大城市買房不要再縣城或鎮上買房。因為只有能提供就業機會的地方，人氣才會旺，你的子女才可以生存立足，不然房子毫無價值。看看台北人口佔台灣的一半，漢城人口占韓國的2/3。東京佔1300萬，占日本人口的11%。中國不會一個中心城市，但將來人口集中在幾十個中心城市是必然的。

4

要考慮生病、子女上學、父母養老、沒錢買房

假如你準備好你可能生病要用的錢、將來小孩要用的錢、將來父母養老要用的錢，那你一輩子都買不起房。因為你是以現在的低收入應付將來的通脹、收入的提高及各種費用的提高，你現在準備的錢，到將來一錢不值，也永遠辦不了你計劃想辦的事情。你想像一下，很多老百姓在80年代90年代節約存錢，以當時收入存款一萬二萬都很難，留到今天價值很小，實在太虧了。當前應該是傾全家之力在你可以立足的城市買房。

要解決生病的問題，最佳的應該是基本的醫療保險。

小孩上學問題也不用考慮，實際上你讓小孩讀一般的義務教育學校就可以了。

有關父母養老問題，請大家了解一下周圍熟人同事，經濟上是父母幫助小孩多還是反之，我想大家很快會得到父母幫助小孩多的結論。原因的產生應該是中國傳統文化父母幫助小孩成家立業的傳統，當小孩進入中年，父母進入老年以後，子女孝敬照顧父母。

父母這輩子最大的心愿是子女成家立業，當前應該是傾全家之力在你可以立足的城市買房，將來你在父母老了需要照顧的10來年，你才有條件照顧他們。

5

黑燈看住房空置率，不對，空置率高嗎？不高，而且在正常範圍，也有原因：

比如老公房老小區，你晚上去看，黑了多少燈；我告訴你一樣高，你不信晚上在你所在城市馬上去看，一樣有1/3左右不亮，我專門研究過，今年夏天，網上大抄空置率時，我專門花了一周的晚上8:00到10:00在成都的老城區看過。但我告訴你，幾乎100%都有人住，不管是租出去，還是自住，肯定有人住，除了個別重新專修或者出租換租過渡期的除外。因為老公房老小區以前修好就可以住人，可以不裝修，又很好租，配套成熟，我問你，有誰自己不住，也不租，和自己的錢過不去，出租房子又不是多麻煩的事情，便宜一點一下就租出去，沒那麼傻得人。

當然新小區由於裝修的原因，入住率本來就應該逐步提高（有些是自住，但由於小孩入學、退休養老、配套不完善等原因暫時空置），其次確實也存在一定比例的投資投機購房，隨著5年左右的市場消化（投資及投機的拋出）及配套成熟，入住率自然會達到正常水平，誰也不會讓幾十、幾百萬的資產長期毫無效益，哪怕一點租金也可以，除了個別短炒，馬上想出手的以外。

6

中國收入低，中國房價收入比奇高，國外便宜，不對

要注意一點的是中國東方文化，亞洲的日本、台灣、韓國、香港和中國城市化進程及房價是我們的未來。

回答本問題非常簡單，網上搜一下台灣、韓國、香港普通工薪收入以及他們的房價，考慮到他們生活成本比我們高的因素，基本就能得出二個人2到3個月工資，除開基本開支，節餘買一平方房子（實際他們都辦不到，大概3-4月二個人節餘才能買一平方）。考慮到中國經濟處於高速發展階段，處於高速城市化階段，適當的溢價（或就叫泡沫）也是正常的。得出如下結論，現在中國北、上、深、杭、廣房價有點偏高或正常，成都、武漢等二線城市房價有點偏低或正常。

權威數據：

台灣一項民間調查顯示，亞洲八大國際城市的房價年漲幅排名中，香港、深圳、北京包攬前三名，分別為22%、19.28%和17.61%。

據台灣媒體報道，台灣房屋旗下的亞洲房市風險管理顧問公司調查顯示，在此項排名中，一年來東京房價下跌6.98%，首爾下跌3.04%，是八大城市中僅有的兩個房價下跌城市。

調查說，八大城市的房價均價中：

香港以每坪（一坪約為3.3平方米）202萬元（新台幣，下同，摺合每平方米13.4萬元人民幣）的價格居首。東京以每坪172萬元居次（摺合每平方米11.4萬元人民幣）。第三至五名分別為新加坡112.9萬元（摺合每平方米7.5萬元人民幣/平方米）、韓國首爾86萬元（摺合每平方米5.7萬元人民幣/平方米）、台北46.9萬元（摺合每平方米3.1萬元人民幣/平方米）.

深圳以每坪36.62萬元（摺合每平方米2.38萬元人民幣）、上海以33.76萬元（摺合每平方米2.23萬元人民幣/平方米）、北京則28.58萬元（摺合每平方米1.88萬元人民幣/平方米）的均價分列六至八名。

收入情況比較：

台灣：2010年12日月「日前經建會公布「歷史新高」數據指出，今年每人平均薪資達4萬4千元。但行政院主計處調查顯示，今年月收入不到3萬元的受雇者將近360萬人，其中更有103.8萬人不滿2萬元。這不僅說明經濟M型化的趨勢，也突顯作多多、賺少少的「窮忙族」（workingpoor）大幅增加。」。台灣月收入三萬元台幣相當於1000美元，換算為人民幣6800元。平均薪資達4萬4千，相當於11000元人民幣。

香港韓國：香港和韓國全職工作的年收入可以達到10-15萬元人民幣，相當於平均月薪12500元人民幣。當然低收入也很低，香港10-15%的低收入階層月收入5000人民幣左右。

請看一下報道（網上可以搜）：「香港首個最低工資即將拍板，消息透露，行政會議今（9）日將討論最低工資金額，估計行會將接納臨時最低工資委員會時薪28元（港元，下同）的建議。最快明年上半年，全港31萬4600名時薪低於28元的基層員工，將可獲加薪。飲食業呼籲僱主全盤考慮節省成本方法，不一定先從裁員減薪著手，不要讓最低工資令勞資關係變成戰場」。

按一周上五天，一個日月上22天，一天8小時計算日月薪最低為：28*8*22=4828港元=4345元人民幣。

7

房地產泡沫，也許有，但不大，也許就沒有，不用爭論，能買趕緊買：

戰略上說，房價隨之收入提高及城市化進程一直會保持上升趨勢，辦得到一定創造能力就買。戰術上說，房價因國家政策及市場因素會有波動，要找適當的買點。

短期房價上我不好預測，但我認為基本就能得出二個人2到3個月工資，除開基本開支，節餘買一平方房子一個月一平方的規律會一直起作用。房子任何時候都會讓你覺得買起來很困難，因為沒有那那麼多房子，必須通過高價平衡。你在看一下收入的變化，想想以後可能的房子價格：

以一般本科畢業穩定工作2-3年的人為例（我經歷了整個歷程，一個普通大學教師），每月收入1985年：60元；1990年：100元；1995年：600元；2000年：1500元；2005年：3000元；2010年：5000.

人人都有房子住不可能，例如一個農村大媽到城市當保姆，一個農村青年他到城市打工，「我們公司」就該解決房子，那個國家那個城市能辦到。如果北京、上海做到了居者有其屋；農民們馬上全到北京、上海等大城市去（實際上現在農村壯勞力大部分都在城市），工作好找的很，大不了工資低點，只要有獨立住房的，能享受他們的各種福利就行了，總比在農村刨土強。最後大城市裝的下嗎？

也許你會說，我大學畢業，我工作幾年，就該有房子。不對，我告訴你，你並不比進城打工的農民工高貴，如果「我們公司」解決你們住房，那憑什麼不給進城打工的農民工，何況他們很多人有一技之長（如電工、泥瓦工、焊工等），收入並不比你低，工作比你們辛苦，農民比你能吃苦節約。他們如果醒悟過來，他們一樣有能力在城市買房子（就把他們在老家蓋房的錢當首付就可以了）。

8

要有自己的思想、多從身邊調查得到結論，不要被媒體和論壇上的一些觀點左右

很多人住房困難，現在城市原居民大多都有房子，比例不小於95%，新城市人5-10年基本都有自己住房，有二套房的人也不在少數，難道不能一個側面說明房價的合理性嗎。

多少年不吃不喝才能買房，你看看自己身邊已經買房的熟人，他們過得幸福嗎，我想大部分都幸福，雖然部分人壓力很大。當大部分都沒出現還不起按揭情況，當前房地產個人按揭是銀行最優良的資產。銀行提前還貸要排很久隊，說明隨著收入提高，很多買房人有餘力提前還貸。你看看自己身邊已經買房的熟人，提前還貸比例有多高，我的調查了解，比例高達80%以上，如果不行，問下銀行的朋友就知道。

9

以股市模式來分析樓市趨勢

樓市會不會像股市一樣，今天漲停明天跌停？

實踐證明，在低點買上房的，不是專業的，就是瞎蒙的。

樓市是否能像股市一樣，快進快出，隨心所欲地買賣？

哎呀，咋一下市中心沒地了，偶爾開一個新盤價格老高了，還得靠關係靠運氣去搶。

10

不能從宏觀上把握樓市發展階段

樓市發展初級階段，其實很短暫，也不過10來年。

眼睛一睜，開發商在三環賣樓；

眼睛一閉，開發商在五環賣樓；

眼睛一睜一閉，開發商到衛星城市賣樓了

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別被無房人士忽悠

在論壇上，預測房市的大仙相當多，其中很大一部分恐怕連售樓處的門檻都沒踏過，但這並不影響他對樓市掌控的自信，也不影響信徒的狂熱。等到驗證時間到了，棄樓逃跑也還好，有的牛B大仙，對前來訴苦的受害者冷冷地說「都成年人了，自己不會做主啊？我讓你去吃屎也你也吃？」。

買得起就儘快買，這個建議在過去十年是被罵房托的重要依據。但是，血淋淋的事實證明，在此階段，地段比波段重要得多。

最後四忠告：

（1）來自農村的孩子一定讓家裡不要在農村建房。除非你有把握你修的房子會被徵用，或者可以經商、周邊將來發展前途好，有增值空間，不然不要在農村修房，修了將來也會一錢不值。把農村建房的錢作為首付的一部分，在城市買房。

（2）移民城市，集全家之力在城市買房，你甚至你的父母（有些城市可以隨親）可以享受城市的一切福利。如果暫時不行，趕緊考慮「我們公司」的經適房、限價房，今年要大量修，是好機會。

（3）不要買車及時髦數碼產品，一輛車子一套小房，你想一下，買車的錢做首付，養車的錢當按揭，買一個郊區的40平小房子可以吧。刻苦耐勞節儉，至於時髦數碼產品，那完全是為產品研發作貢獻，那一樣東西過二三年不大減價。200元左右的手機不能用嗎？夠用就行。

（4）最後記住一點，大學4人一間房，吃食堂，500-600元左右一月生活費（當前我們學校，沿海要高一些，平均不會超出1000元）過的很充實開心，你在城市上班了，和女朋友租一套房子中的一間，可以自己做飯，吃、住都比你剛離開的學校好，且可口、節約，為什麼不行？開始存錢，準備下手買房吧。

以上介紹這麼多，想必大家對2016年北京房價走勢分析已經有了比較清晰的認識，自08年開始，北京房價像插上想像的翅膀一般越漲越高，難以遏制，2016年或許就是你等待已久的買房最佳時機，千萬別錯過喲。

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