海外置業要注意哪些問題

投資海外房產要了解哪些內容？如何運用金融、匯率政策？如何管理？……一系列實際的問題需要置業者了解清楚之後才能邁出下一步。有一句話，就是知己知彼才能百戰百勝。　　不管是用於投資還是自住，在海外置業必須注意一些問題。專家表示，在海外置業，最主要的問題在於了解所關注地區的經濟發展情況，以及當地各種各樣的政策，包括稅費、貸款、移民等等，同時還要對東西方文化差異的理解，當然，如何選擇具有升值潛力的物業，以及如何管理自己的物業等，都是購房者需要仔細考慮，並詳細了解的內容。在此，本刊採訪了多位具有海外投資經驗，或者是直接參与海外房產銷售的業內人士，請他們來談談這方面的經驗，供購房者參考。　　了解當地經濟發展狀況　　「在海外置業，最主要的還是要了解當地的房地產市場，並且要了解當地的經濟發展狀況，這樣才算是比較理性的投資方式。」在談到在海外置業首先要關注的是什麼內容，紐西蘭fcc生活建築顧問有限公司執行董事周啟元如此表示。　　周啟元具有豐富的海外投資經驗，其20年房產開發經驗不僅涉足海內外，而且在36年房產生涯中從最基礎的工種做起，後來又分別在海內外生活、投資、開發房產，對於海外的房地產市場，他有著獨特而深刻的理解。　　周啟元告訴記者，在投資海外房地產市場的時候，一定要對即將選擇投資地區的經濟發展狀況作一次全面的了解，而不是憑感覺。他表示，現在信息傳播非常快，購房者想要了解這些並不困難，只有了解清楚了，才能做到心中有數。「如果只是聽信一些代理公司的一面之詞，難免有失偏頗，這是海外置業的大忌。」他如是說。　　他還強調，了解當地的市場現在是處於怎樣的周期。按照內地的投資模式，選擇好的地段便能獲得不錯的回報，但是海外的房地產市場發展具有自己的周期，如果進入下跌周期，即使是投資頂級地段，也難保投資成功，因此選擇房產的周期，選擇在哪一個時間點進入這個市場，是很關鍵的問題。　　各地政策應該清晰　　業內人士介紹，海外置業者中最主要的目的是考慮將來投資移民或者子女就學，因此對當地的政策，尤其是移民政策應該有所了解。當然，針對各個國家針對海外人士購房的政策也應該有所把握。　　據美亞置業集團海外投資張玉玲經理介紹，加拿大,澳大利亞,美國,新加坡等各個國家和地區的法規政策各不相同，因此針對不同的國家和地區，置業者需要跟精通當地法律的人士進行探討。就目前的情況來看，紐西蘭開放程度最高，允許海外購房者來本國置業；澳大利亞的開放程度也很高，但有所限制，如法律規定，境外人士只能購買新房，不能涉足二手房；獲利之後也只能賣給本土人士；同時一個新開發的樓盤，只允許其中的50%銷售給境外人士。目前受關注比較多的還有美國、加拿大等國家，相對來說購房環境比較寬鬆，尤其是美國，由於已經經歷了三次減息，可能會需要適當引進海外購房者來刺激本國的樓市。　　而對於各國的移民政策，張玉玲表示也不盡相同，相對來說，目前內地人士比較關注的如美國、加拿大、澳大利亞等國家和地區，美國比較嚴格一些，紐西蘭雖然居住環境非常不錯，適合人居住，但是由於移民政策近期收緊，操作難度也較大。　　張玉玲提醒說，不能把購房當作投資移民的條件。她說：「幾乎沒有哪個國家會把購房當作移民的一個條件，充其量只是增加一點印象分而已。」據了解，目前比較熱門的移民地區，如加拿大的投資移民辦理要求是3年以上經商管理經驗，個人資產達80萬加幣，投資至少40萬加元於由加拿大聯邦政府監管之基金，投資期限為5年；澳大利亞的要求是在澳洲成立公司，進行商貿運作或者購買75萬澳元4年期政府債券；紐西蘭要求用100萬紐西蘭幣進行投資，方式多種多樣，可以存入銀行，也可以投資房地產、股市等，但紐西蘭明確規定，不能用來購買用於自住的房產。顯然，這些國家在辦理簽證時並不把在當地購買房產作為移民條件。　　用好銀行貸款　　「全世界可能只有中國人喜歡一次性付款，在海外買房，向銀行申請貸款是一種非常普遍的做法。」 張玉玲如是說。因此海外的銀行針對這部分需求，設計出很多產品，供消費者選擇。　　張玉玲介紹，在內地，只要與開發商簽訂了買賣合同，購房者從此開始就要供房了，雖然與交房時間還有一段距離。但在海外則有所不同，如果買的是期房，首期房款是存在購房者的律師信託銀行戶口裡，收取活期利率，從那一刻開始不用供樓，如果是明年蓋好，那就明年辦按揭，什麼時候交樓什麼時候供樓，當然期間會按照工程的進度逐步支付一些費用，如土地費、建築成本等。　　專家表示，辦理按揭貸款時需要藉助專業機構的力量，對於一般的購房者來說，由於自己不太了解各國家和地區的貸款政策，操作起來具有一定的難度。目前在海外買房首期付款在20%～30%之間，對於內地的投資客戶來說還是比較輕鬆的。　　很多人會考慮，海外銀行如何審查購房者的資格呢？專家表示這與內地有所區別，對於按揭貸款申請客戶的資格申請，銀行還是比較寬鬆的。澳大利亞澳中房地產開發有限公司上海代表處常務總監楊文在接受採訪時表示，海外的銀行根本是不會擔心房價問題的，他們認可第三方評估機構出具的報告，房子不會輕易消失，因此銀行在一般情況下，不會卡得很嚴。但是也有例外，張玉玲告訴記者，在中國香港地區貸款，則需要購房者提供收入證明、資產證明或者股票等一系列證明，否則是無法申請到按揭貸款的。　　記者了解到，目前有些機構可以辦理兩種貸款方式，一種是在異地貸款，另外一種就是在所買的地區貸款，因為這涉及到匯率的問題，因此更具投資魅力，因為在不同國家和地區不同時期的貸款利率也是不同的，購房者可以靈活選擇，賺錢利差。　　如何管理海外房產　　有置業者提出，買房容易養房難。的確如此，對於投資海外的置業者來說，遠隔重洋，他們根本沒有時間和精力去管理自己的房產，因此如何很好地養房倒成了一個比較現實的問題。而記者也在採訪中了解到，目前內地有一些推銷海外房產的代理機構，只僅僅負責銷售，而與置業者簽訂購房合同，並辦理完交房手續之後，其餘的事情便全部有投資者自行解決，這在無形中給置業者帶來了管理上的不便。　　對此，楊文建議置業者可盡量選擇有多個合作夥伴的代理機構。據了解，有些公司提供的服務的確很多，如收樓、辦理按揭、再售、出租以及出租過程中的客戶管理、維修等等，有些公司甚至包括辦理旅遊、移民簽證等業務，這無疑會大大方便置業者。　　此外需要注意的，在持有海外房產過程中，還會涉及到稅費問題。業內人士表示，各個國家和地區有不同的規定，這需要置業者仔細了解清楚，如在澳洲，每年需要支付的費用主要有房屋保險費和物業管理費，如果一套土地面積為600平方米左右、建築面積300平方米的別墅，這兩種費用分別為250澳元和600澳元。此外，委託中介公司代理租賃等業務，需要付出租金5%作為服務費。　　海外房地產市場一般會維持比較穩定的上漲態勢，但這並非就意味著所有房產都具有投資價值。周啟元表示，所投資的物業應該具有自己獨特的個性，這樣才具有更高的投資價值。在周啟元看來，地段以及更多的附加價值如景觀等，會使物業升值更有保障。
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