馮國亮：「新北京」才是樓市的新風口

5月27日，中央政治局召開會議研究部署北京城市副中心有關工作，重視程度前所未有。近日北京市政府新聞發布會中透露了正在重新編寫並將於年內完成的新版《北京市城市總體規劃》部分細節，副中心規劃設計全面升級，時隔12年北京城市規劃重新調整將影響未來10—20年整個大北京區域的發展格局，蘊藏著歷史性的機遇。

昨天組織置業投資學習團部分學友走進通州運河CBD，參觀了長安源3億級豪宅等四個不同類型代表性新盤，晚上研討副中心區域房產投資價值，和大家分享了佔領制高點、投資匹配和規避風險的三原則。通州運河CBD是未來十年北京最具價值潛力的區域，可以作為一個參照標杆，供學友們今後再去其它區域投資考察時做為參考。

北京東遷是百年一遇的歷史性機遇

2002年春，伴隨著奧運的腳步，我從大連來到北京，動力源於一本書中總結影響人生的關鍵因素，排在首位的並非功底而是機遇。申奧成功，必然大興土木，建築師的機遇來了，果然如此，十餘年間見證了北京城市由二環向三環、四環、五環、六環及七環擴張的進程，這也成為了城市建設者、原住民及眾多投資者的大好機遇，家庭財富由此快速增長，當然這種攤大餅式的擴張代價很大，如今大都市病已然顯現。

去年7月和國務院研究中心局長岳頌東、傳媒大學原副校長丁俊傑等6人專家團考察通州，為副中心發展獻計獻策，為此我提出在首都老城之外再建一座「新母城」，形成雙中心發展的格局，這是10年來研究城市規劃時一直堅持的理念，如今日漸清晰。據最新報道，副中心155平方公里、通州全區906平方公里、再加上北三縣共2000平方公里統一規劃，整個東部地區規劃戰略性調整，「新北京」已見雛形。城市規劃決定人流、資源及財富走向，這是繼奧運之後難得的歷史性機遇，未來已來，在於把握。

過去十年有多少機遇還會重來？

奧運前後的兩輪機遇。奧運給北京城市建設帶來了巨大變化，伴隨而來的是房價快速上漲，尤其是長安街以北區域因奧運場館和市政建設而受益最大。記得2007年時很多人都抱怨房價太高了，而放眼南城房價仍處於五六千的水平，與北部相差很大，2009年北京推出「新南城」計劃，城市建設大舉向南推進，南城房價因而大幅提高，很多抱怨者錯過了第二輪機遇。

通州升級的兩輪機遇。2010年3月通州新城規劃公布，由此引發投資熱潮，上演了「春天的故事」，房價漲幅很快翻倍，不少有著老北京情結的人們大都認為「通縣」太偏遠，故土難離，錯過了這一輪難得的機遇。2015年3月我在通州項目做專場講座，並發表《今年北京購房投資首選通州新城》，從各個角度論述通州新城房產價值基礎已夯實，之後通州樓市新一輪行情啟動，很多人對形勢出現誤判或醒來太遲，因而錯過了通州樓市第二輪機遇。

京東北三縣的投資機遇。「不僅僅是河北的燕郊，而將來是北京的燕郊，承載著未來北京，相當一部分產業轉移的功能，未來燕郊的發展空間和潛力非常大」。這是前年「燕郊區域樓市的機遇與挑戰」論壇中我對區域發展的前瞻觀點。受副中心規劃利好影響，北三線房價伴隨通州樓市行情而啟動，尤其燕郊房價漲幅力壓深圳和蘇州，當然利好預期短期內被透支，而價值基礎夯實則有待時日。

通州區域各板塊規劃與發展潛力及開發順序不盡相同，去年6月曾寫過一篇解讀通州各板塊投資價值的文章，還沒發布限購政策便出台了，很多人不久因而錯失良機。以副中心為核心向外放射，通州全區、順義、亦庄、朝陽東部鄰近區域、再加上北三縣，整個京東地區規劃戰略性調整升級將帶來區域勢能的大幅提升，由此還會有新的機遇，值得研究並把握。

每天總有人問及各類置業投資方面問題，都希望一兩句話就能說清楚，而從過去十餘年的講學實踐來看，需要就各個區域及房產產品做具體分析研究，否則即便方向對了，投資回報也會相差很大。專業與否結果大不同，學友們通過此次參觀有了更為直觀且深入的認識，相信經過一年學習研討，理論與實踐相結合，大家的專業水平及把握機遇的能力會明顯提升。

馮國亮講購房通州大事記

2010年3月，出席於柏悅酒店舉行的通州新城規劃大會

2013年5月，為通州幾十個重點項目負責人做培訓，回答首個問題論述通州房價走勢，三年可以翻一倍，如今已成為現實。

2013年10月，在北京飯店舉行的千人業主論壇中，回答主持人提問，認為通州運河核心區CBD將複製國貿CBD，房價也將會向其看齊，未來核心區新房將達到8萬以上（當時2萬5千左右）

2015年3月，在通州項目做專場講座，並發表《今年北京購房投資首選通州》，有些人聽過或看過後相信並投資通州捕獲了限購前的良機及豐厚的回報。

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馮國亮 房地產與人居學者

全國首位職業購房導師

專註人居|地產20年置業投資講座200場

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