香港樓市新政解析：動真格了？

香港樓市新政解析：動真格了？香港上周宣布的增長數據略高於預期，但歡呼聲馬上就沒了。成為媒體頭條的，是8月13日港府公布抑制高房價和炒房行為的新措施。政府終於動了真格要為香港的樓市和經濟糾偏，對開發商大佬們來說，這一天會不會成為黑色星期五？房價位於整個世界的前列，工資處在發達經濟體中的後列，而政策聽起來又不是不可持續的。再加上一個非民選的重商政府，你可以預計社會矛盾將會緊張到極限。香港人曾經很敬佩那些白手起家的富豪，而現在他們更有可能是憎恨富豪們從自己身上巧取豪奪。當局現在感到採取行動勢在必行，原因之一正是公眾對高房價越來越不滿。英文日報《南華早報》(South China Morning Post)連發多篇報道，談及香港包括公寓在內的過高房價，並在上周的一篇社論中呼籲政府改革政策，擴大土地拍賣。在此之前，富豪控制樓市的程度得到了揭密。據估計，今年全部待售往房中有70%將來自於僅兩家大開發商，郭氏兄弟控制的新鴻基地產(SHK Properties)和亞洲首富李嘉誠(Li Ka-shing)的房產旗艦公司長江實業（集團）有限公司(Cheung Kong Holdings)。香港樓市競爭之少，從來未曾如此昭然若揭。恆基兆業地產有限公司(Henderson Land)最近引起轟動的「世界最貴樓盤」虛假交易案，說明有什麼地方出了問題。樓市不僅表現得像是一個扭曲的市場，其結構確實也扭曲，所以房價背離正常的市場行為也就不足為奇。自全球信貸緊縮與經濟衰退以來，香港房價已飆升四成有餘。起初豪宅價格的上漲已經蔓延開來，部分大型居民區的房價回到甚至超過了1997年的水平。當今一件十分明顯的事情是，實體樓市幾乎是在不利的經濟環境之下獨自上漲，這跟1997不同，當時樓市飆升之際，從工資到汽車停車費再到股市，整個經濟中的一切都在上漲。這又讓人懷疑樓市受到了操控。港府鼓勵內地投資者當然，沒有人是被逼著在當前價位買房，但有一個新現象是，內地投資者正謀求在香港從事境外投資。他們對價格好像不那麼敏感，常常讓其投資性公寓房處在空置狀態，可能只是希望把資金從內地轉移出來。他們得到了香港政府的鼓勵：如果投資超過650萬港元（合83.6萬美元），還可以拿到居留權。現在我們需要看看政策到底有沒有轉變。長期以來人們就認為，香港的樓市屬於一個特例，因為土地拍賣在政府收入中佔據了很大一部分。另外，政府過度關注於防止1997年房價下跌逾60%的慘痛情形重演。所以港府推出了一些政策來維持房價穩定，比如「勾地表」制度規定，只有開發商出價達到政府期望的底價才能啟動土地拍賣，在原物業交易完成前轉售的「摩貨」交易也需獲得批准才能進行。這些措施不僅在地產業穩定前一直使用，而且直到目前還在使用。上周五港府宣布禁止短時間內轉售物業，重新引入1998年停用的措施。該聲明還說，土地申請表(俗稱勾地表)內，再提供三幅土地，將在未來幾個月拍賣。與此同時香港金管局至少似乎意識到，更高的房價不僅意味著開發商獲得更豐厚的利潤，還意味著香港經濟面臨更多債務和金融風險。聲明還說，將把1,200萬港元以上、非自用物業按揭成數由原來的七成收緊至六成，這是針對投資物業首次收緊按揭規定。港府還命令，按揭貸款借款人的供款占家庭收入的比例不能高於50%，而此前為60%。這一變化是為了即使升息兩個百分點，借貸者還是有能力償還。這些措施可能會產生一些影響，但許多人還是認為不是太徹底，周末一位政府顧問暗示說，港府需要對樓市進行更多遏制，應該考慮限制海外投資客買入物業。這可能在一定程度上解決中國內地投資客推高樓價的問題。中國內地樓市降溫措施一個意想不到的結果是，這使香港樓市更具吸引力。這聽起來比直接解決物業越來越供不應求這一重大問題更來得方便，按照現在的情況，即使拿出更多土地拍賣，當前的地產企業仍可能加以控制，使土地供應達到他們認為合適的程度。可能需要的不僅是香港領導層或政策的改變，還需要老牌的地產大亨帶著他們的數十億資金退出市場，那時香港人或許才有機會買房，即使是一個小小的單元。與此同時投資者需要仔細關注政策風險，記性好的人應當會記得香港政府伴隨著1997年地產業牛市最後階段而推出的反投機措施。
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