華媒：中國房企「集體出海」進入收穫季

　　隨著越來越多的內地買家將投資目光瞄向了海外市場，近年來，中國內地房地產開發商掀起「集體出海」熱潮。繼前期布局之後，包括綠地、富力、首創、萬達等房企海外項目今年加速入市銷售，海外業績成為房企新的增長點，房企出海步入收穫期。業內專家表示，海外銷售期的到來標誌房企出海進入新階段，業績的背後，是房企國際化逐步成熟的體現，海外房地產業比較成熟，特別是金融與房地產的結合及專業分工都值得國內開發商學習，這些經驗會幫助房企再上一個台階。

　　海外投資加速

　　全球知名的房地產服務商戴德梁行近期發布的《全球房地產投資概覽》專題報告顯示，雖然全球市場在過去一年受到不明朗因素所影響，全球房地產市場的總投資額仍然高達13500億美元。截至2016年6月的12個月內，投資活動最頻繁的紐約、倫敦、悉尼等25個市場共吸引了全球53.3%的房地產投資，此份額高於之前一年的52.7%。

　　在全球房地產投資中，中國成為最惹人注目的買家之一，據世邦魏理仕數據顯示，2016年上半年，亞洲投資者跨國房地產投資總額達270億美元，中國資本為投資主力，約佔總額的60%，該數據較去年同期增長超過一倍。

　　10月20日，普華永道發布「2016年前三季度中國內地企業海外併購市場回顧與前瞻」。數據顯示，2016年前三季度中國內地企業海外併購交易數量和金額均實現顯著增長，交易數量達到創紀錄的671宗，幾乎是去年全年交易數量的兩倍；交易總金額逾1600億美元。從投資領域來看，房地產以83億美元的額度，成為財務投資者海外併購的首選。

　　對於選擇哪些海外城市，首創置業設計營銷中心高端事業部負責人秦江表示，與開發商在國內選擇進駐城市的標準一致，經濟有活力、人口流入量大、教育資源優質的核心城市對中國房企有較強吸引力。

　　綠地、富力、首創、萬達等出海房企均以經濟發達國家和人口集聚較快的城市為主要目標市場，聚焦經濟活躍、市場成熟、人口集聚、投融資便利的海外國家和地區。

　　客群更加本地化

　　「做中國市場的海外延伸」，是綠地進入海外市場初期確保盈利的極佳切入點。隨著房企對區域市場的熟悉以及品牌在當地的影響力與日俱增，中國房企對當地市場、消費者的掌控信心和能力也不斷提升，在海外市場就能迎來多元化客群。

　　目前，在鞏固國內客群的基礎上，美國、英國、澳大利亞、加拿大等海外項目均在蓄客中大幅提升海外客戶比重。以澳大利亞項目為例，綠地客源分布既包括中國，同時包括澳洲、新加坡、馬來西亞等。此外，首創位於澳大利亞兩個項目基本全都是在澳洲本地實現的，僅剩不到10%的房源留在國內發售。

　　在海外項目打造上，有的房企選擇獨立開發，有的則選擇合資，綠地信奉自主經營，海外項目的核心管理團隊基本由集團派駐，旨在打造一批自有國際化運營管理團隊。為了防範海外市場的不確定性和風險，首創置業在海外選擇與當地大型房企合作開發方式，比如位於悉尼市西北部卡靈福德的首創·萊剋星頓項目是首創置業與澳洲本土開發商Dyldam共同開發，而該開發企業同樣也是澳洲排名前五的住宅公寓發展商。另一處位於澳大利亞第三大城市布里斯班的首創·翡翠項目，同樣聯手了澳洲本土著名開發企業Arden。

　　業內專家表示，海外銷售期的到來標誌房企出海進入新階段，業績的背後，是房企國際化逐步成熟的體現，海外房地產業比較成熟，特別是金融與房地產的結合及專業分工都值得國內開發商學習，這些經驗會幫助房企再上一個台階。

　　置業案例

　　海外買房記

　　溫哥華四季如春，空氣清新。去過溫哥華的人大都有這樣的感覺，很多地球人不惜重金也要把家搬到這裡。崔女士正是這樣的一批地球人中的一員，她夢想著面朝大海、春暖花開的房子。在國內，對她而言，這輩子也只是痴人說夢。機緣巧合，她送孩子去溫哥華讀書時，萌生了在那裡買房的意願。

　　飛機一降落到溫哥華機場，湛藍的天空，觸摸得到的雲彩，清新的空氣、美麗的城市，一下子吸引了她，這裡不愧是世界最宜居的城市，崔女士如此感嘆。一切安頓好後，溫哥華的朋友們都談論著這裡的房價，這裡的房屋。恰巧一個星期日，正是很多房子開放日，開放日這天，所有的人都可以參觀，跟著朋友來到了一處正在開放的獨立屋，一共三層的房子，有花園、草地，有放映室、健身房、當然客廳起居室就不必說了，功能齊全，而且整棟房屋像一位女神映襯在藍天下，真的是美不勝收，此時的崔女士還只是欣賞和羨慕的階段。

　　崔女士向旁邊的經紀人打聽這套獨立屋的價格，經紀人告訴她，這套獨立屋，價格大概在80多萬加元，按1:5的匯率，大概在400多萬元人民幣。崔女士心裡有個小確幸，賣掉國內的房子還能買套這裡的別墅，而且孩子的學費也能有保障了！但賣掉國內的學區房還是讓崔女士猶豫了，帶著這樣的遺憾崔女士回到了國內。

　　今年3月，崔女士再去溫哥華看孩子，這次所有的朋友都告訴她，這裡的房子漲得太快了，你如果現在不買，還要漲，你會後悔的，而且如果你早點買，能省出一輛車錢來。朋友還告訴她，去年她心動的那套房子已經漲到140多萬加元了，一下子漲了60多萬加元，這真的可以用恐怖兩個字來形容房價的高漲，比起當時的北京房價有過之而無不及。而且在溫哥華買房子不是我們在國內理解的「買」，而是「搶」。「搶」意味著什麼呢？一套房子，有很多人都可以下offer，原本報價90萬加元的房子，很可能加價五六十萬加元，出價高者得，而你只有一次提offer的機會，所以買房子不能看報價，而要看有多少人跟你搶這套房子，所以在這裡你會體驗到驚心動魄的搶房大戰。

　　這一次，催女士也加入了搶房大戰中。經紀人帶著不停地看房子，選地段、選學區、選配套、下offer，解除條件，驗房、交定金，辦貸款、收房等手續，有條不紊，在溫哥華買房，手續相對簡單，有經紀人、金融顧問、律師等幫你準備好了一切，你只是按照要求做就可以了。最後，她選擇高貴林港的一套獨立屋，相對於西溫，這裡的房價算是便宜的。

　　慶幸的是在崔女士買房後的兩個月，溫哥華決定對海外買家徵收15%的額外房產稅，這意味著如果崔女士晚買兩個月，就要多支付15%的房產稅。對於她來說，孩子在國外留學的確需要一套房子，這樣可以免去總是搬家之苦。

　　誰說北京的房價漲幅高，誰說北京買房情緒那麼高漲，在溫哥華的房價也可以用瘋狂一詞來形容。

　　人們通常都是買漲不買跌，這種恐慌的情緒或許也是導致房價上漲的一個原因。據地產公司RoyalLePage發布的最新報告顯示，今年第三季度大溫地區的房價漲幅為30.6%。截至9月30日，大溫地區房屋的均價上漲至119萬加元，去年同期為91.5萬加元。相比之下，大多倫多地區第三季度房屋的均價為69.3萬元，比去年同期的61萬元上漲了13.6%。

　　報告中提到，受到本地買家和海外投資者的需求驅動，大溫地區豪宅市場一直很興旺，很多豪宅買家並不是以投資為目的，他們更關心是否能選到中意的房子，因此豪宅市場的價格漲幅很快，甚至高於市場的平均漲幅，隨著房價的上漲，在溫哥華100萬加元的房子已經不算豪宅，豪宅的定義也一再被推翻。

　　房市太熱反而讓很多潛在賣家不敢賣房，崔女士這樣解釋賣家不敢賣房的原因：儘管現在賣房行情很好，但擔心一旦把房屋賣出去，就意味著自己又變回買家，不得不進入高度競爭的地產市場選房買房，可能還要花高價才能再買到一處新的房子，另一個原因是有些賣家期待著未來房價還會進一步升高，希望以後賣房再多賺一些。

　　賣家不賣房，讓本就供不應求的房屋市場房源更少，推動房價升高和搶房大戰更加激烈。而很多賣家在市區買不到房，不得不向更偏遠的地區轉移。據大溫地產局報告顯示，雖然實行了海外交易稅，但房價沒有暴跌，大溫9月房價微漲了0.3%。

　　企業

　　富力：海外市場步入收穫期

　　富力地產從2013年開始全球化布局大步伐，先後進軍馬來西亞、澳大利亞海外房地產開發市場。富力公主灣是富力地產進軍海外房地產市場的首個項目；富力公主灣位於馬來西亞第二大城市新山市，地處馬來西亞南大門，項目緊鄰新山市通往新加坡的海關關口，通過新柔長堤與新加坡相連，與新加坡國門僅1公里之隔。

　　富力公主灣定位為高檔住宅、五星級酒店、超甲級寫字樓、國際時尚商業街、頂尖配套空中會所、1.8公里濱海長堤等六大頂尖業態的大型高檔國際濱海社區，將規劃打造成為新馬兩地國家門戶標誌性的綜合體建築。精裝修，按套內面積銷售，戶型有單間、一房、兩房、三房、2+1雙鑰匙戶型、四房等豐富戶型，銷售面積從套內50平米到130平米不等。

　　繼踏出中國、把業務擴展至馬來西亞後，富力集團抓緊機會進軍了極具吸引力的澳洲房地產市場，先後在墨爾本及布里斯班收購了五個開發項目。布里斯班1號是富力在澳洲的開山之作，地處澳洲東海岸CBD核心商務區，作為城市中心區域的地標項目，自身配套完備。

　　在服務上，富力海外服務平台包括移民投資、留學、旅遊、海外置業四大板塊。從前期市場了解到銷售過程中的法律金融諮詢乃至物業交付後的包租代管等置業各環節均為買家提供有力的服務保障。

　　隨著海外項目相繼入市，富力海外市場已經步入收穫期。10月4日，富力地產股份有限公司公布，前9月協議銷售收入約人民幣485.1億元，累計銷售面積約369.41萬平方米，較去年同期分別上升43%和31%。其中海外(馬來西亞及澳大利亞)項目銷售額約人民幣9.8億元，銷售面積約3.95萬平方米。

　　綠地：國際化不斷升級

　　2013年，是綠地國際化戰略的元年，綠地啟動建設濟州島「六大核心項目」之一的綠地韓國健康旅遊城，又相繼斬獲美國洛杉磯綠地中心項目、紐約綠地太平洋公園項目，不斷刷新中國房企在美最大投資紀錄。2014年，綠地國際化戰略繼續發力，挺進英國倫敦、加拿大多倫多、馬來西亞新山，追資澳洲、韓國，一批項目也陸續進入收穫期。

　　2016年，綠地國際化拓展視野日益寬廣，模式愈加靈活。成功進軍日本並收購綠地·樂購仕千葉海港城項目，首度瞄準旅遊地產經濟，意在打造「訪日旅遊一站式大型商業綜合體」。與中東投資方通過股權置換斬獲紐約核心區項目，併合作籌建房地產綜合基金以投資世界頂級房地產項目。

　　以澳洲市場為例，2013年初，綠地落實了在澳洲的第一個項目——悉尼綠地中心。這個項目的投資規模接近35億到40億人民幣，包括酒店和高層住宅。通過這一項目的開發，綠地逐步熟悉澳大利亞的市場，並於2014年上半年繼續加大了在澳大利亞的投資，分別在悉尼北區和內西區購入了兩個項目。2015年，綠地在悉尼東區追加投資，將一個舊酒店改造為住宅。第五個項目則是在2015年11月，綠地在兩輪國際性投標競爭中贏得新南威爾士州政府一個有800多套住宅外加6000至7000平米的大型商業綜合性開發項目。2016年上半年，綠地與另一家企業共同開發了位於悉尼南部大型住宅項目。

　　對話

　　「走出去」是必然趨勢

　　問：在過去幾年，中國房企出海投資有哪些變化？

　　◎高力國際華北區國際物業部副董事顧悟傑：國內的大型開發商在過去的幾年裡開啟了海外布局，國內房企在海外投資額每年都呈上升趨勢，根據高力國際的交易記錄，目前海外發達國家的一線城市都有中國開發商的影子。

　　◎仲量聯行國際資本集團中國區高級董事劉麗紅：

　　中國經濟經過過去20多年的高速發展，各行各業都有了一定的積累和發展，因此進一步向外拓展業務的需求開始增加，全球化國際化也就成了必然的趨勢。從行業來看，最早出海的是金融機構，之後是能源、農業等領域，房地產行業的出海是從2012年到2013年開始，短短几年裡發展規模和速度都非常快。

　　問：房企出海激增的原因是什麼？

　　◎高力國際華北區國際物業部副董事顧悟傑：出海激增的主要原因是全球化經濟投資政策，中國成為世界最大GDP貢獻國之一，中國企業也起到了舉足輕重的作用，作為國內的大企業，走向世界國際化已經成為了讓祖國更強大的發展方針。

　　◎仲量聯行國際資本集團中國區高級董事劉麗紅：

　　中國房企出海激增的原因，首先是國內經濟發展到一定階段的必然產物，是經濟大環境帶來的；其次是企業本身的戰略考慮，從高速發展到平穩布局，企業需求更多的市場也需要尋找更多新的利潤增長點；最後，中國房企在快速發展中，積累很多國內的客戶資源，他們本身有著很強的海外置業需求，在這樣的基礎上，中國房企就有了更大的出海投資的動力。

　　問：中國房企出海投資主要分布在哪些區域？

　　◎高力國際華北區國際物業部副董事顧悟傑：中國企業以其強大的實力出海，並且在世界範圍內已經購買或建築了地標性建築物。中國企業投資主要集中在發達國家的首要城市如洛杉磯、紐約、悉尼、倫敦等。主要吸引人群是當地的高端企業以及個人。

　　◎仲量聯行國際資本集團中國區高級董事劉麗紅：

　　中國房企出海投資目前主要集中三類城市和區域：第一個是澳洲，這裡華人較多；另外一類是成熟市場，譬如美國和歐洲，美國的市場非常大，目前中國房企已經進入了美國很多門戶城市如紐約、洛杉磯等，歐洲主要是倫敦；還有一類是新興市場，如馬來西亞、印尼、印度等，這裡的房地產市場普遍不如中國發達，所以也有很多開發商已經進入。

　　問：中國房企出海投資應該注意哪些問題？個人海外置業應該注意哪些問題？

　　◎高力國際華北區國際物業部副董事顧悟傑：企業出海主要需要了解國家對海外架構的政策以及規定，同時了解國外當地對於地產的稅務以及法律。對於個人的投資者，首先要選擇知名並且專業的代理公司，因為代理公司是了解海外稅務以及法律的第一扇門，同時專業的代理公司可以提供完善的售後服務，第二點如果選擇貸款的話，需要對貸款政策有比較完善的了解，並且在投資前向銀行或代理公司了解貸款所需材料，再進行投資。

　　◎仲量聯行國際資本集團中國區高級董事劉麗紅：

　　中國房企一般會根據自身特點來決定出海投資的方式，比如有些企業會選擇獨自操盤經營，如萬達、綠地、泛海等，這些企業通常自身的實力較強，但更多企業會選擇與當地企業合作的方式來開發運營。對於首次出海的房企來說，採用與當地有口碑有業績的企業合作的方式通常會更為穩妥，畢竟房地產市場的區域性很強，在進入之前必須要進行詳細的實地調研和考察。(京華時報記者邢飛 潘秀林 張淑玲)