2016年是入市買房的最好時機？

縱觀近十年來，中國房地產的歷史，我們會發現有一種現象，叫做恐慌性購房，房價越是漲大家越是搶著買。而過去的歷史中，我們可以看到，在恐慌下參與這場瘋狂遊戲的人，都成了人生的贏家，而每次預測房價泡沫要破滅的都成了被恥笑的對象。然而今年的這一次是歷史的重演還是歷史的終結？曹建海：中國決策者真的希望房價泡沫破裂嗎？鳳凰博報：網上很多人都高呼，說2016年是最佳的買房時期，大家千萬不要錯過。曹建海：關鍵看今後幾年的情況，過去一直是按照市場經濟預測的，很多的房屋在買主手上，賣方形成自由的市場價格調解。但現實是，土地都在國家手上，是地方政府在調控房價，中國房價的走勢某些程度和中國的決策者有關，如果決策者希望房價泡沫破裂，那肯定破裂。如果決策者覺得泡沫絕對不能破滅，那可能就會走上另外一條路。不管貨幣怎麼增發、怎麼貶值，房價一直上漲的局面不是不能出現。俄羅斯就出現了，本幣貶來近一百倍，但房價按照美元計算一直是在上升。國家經濟非常崩潰，只有房價一枝獨秀，這是一個很極端的現象。鳳凰博報： 根據您的判斷，今年是不是購房的好時候？曹建海：我不建議大家加入現在的搶房潮中，現在不是你選住房，而是住房選你，住房是日常的東西，還是要等到可挑選的時候再去買，而不是在完全被挑選的時候夠買，因為他不完全是個投資品。2016年是入市買房的最好時機鳳凰博報：這就像股票一樣，大家都去談股票的時候其實這個時候股票已經很危險了，那房子也是這樣，大家都去搶的時候，其實大家也要慎重一些。童大煥：房子除了經濟邏輯之外，還有一個很重要的城市化的邏輯。特別是在服務業指導下的城市化，服務業的發展使產業越來越集中，全世界甚至全國的人口集中在少數地塊上，而這少數地塊空間是有價值的，房子本身可以忽略不計，而買房的最高境界就是看城市空間，哪怕土地不控制在政府手裡，有效空間一定是越來越收縮，誰先佔有這個空間，誰就佔優勢。今年政府放貨幣、降利率、降首付，買房人的門檻相對降低了，在這樣情況下，一定要抓住機會，特別是第一次入市。我是建立大家儘可能的抓住2016年入市，前提是要買對房子。曹建海：首付降了房價漲了，槓桿比首付沒降房價沒漲的要大了許多，首付降了10個百分點，但房價比原來高了20%，事實上意味著槓桿由原來3倍變成5倍了。買房不要盲目加入搶房熱潮中，關鍵是看個人今後收入是否逐漸上漲。槓桿很大，每月月供很高，必須保證收入逐漸上漲才足以支撐。而收入上漲不僅看所在單位，還要看大的環境。中國過去是出口拉動、國內投資驅動型的，而現在這兩台發動機都出了問題。現在中國逐步摘掉世界工廠的帽子，消費又很難啟動，過去證明政府拉動的投資都是不可持續的，所以現在中國經濟增長沒有太多熱點。去年中國經濟增長最快的是金融業，金融業主要是靠股市的拉動，今年看起來又要靠房地產拉動來，而這兩個都是虛擬經濟拉動，不是真實的經濟增長，所以這種增長越拉動越危險。最近國外的兩個評級公司都對中國評級給予負面的評價，本來應該是去槓桿，但事實上是加來槓桿，不僅僅是房地產裡面的槓桿在加大，家庭的槓桿在加大，政府投資領域也在加大，也是通過加大信貸的投放在放大槓桿。事實上這樣就時我們的經濟增長，我們原來計劃的叫內升增長，就是靠科技帶動財富的增長，又變成了一個外在的靠資產炒作，走上這樣一條道路了，這是一條非常危險的道路了。

童大煥：如何把資產泡沫轉化成自己的財富？鳳凰博報：政府在房地產方面投入的心思很大，出台很多政策穩定房價、去庫存，但市場上的情況卻是恰恰相反的。難道想法與政策本身就是相互背離的嗎？曹建海：出台政策是想去庫存，在稅費、信貸等方面給予優惠政策，但信貸投放大了之後，富裕的資金就會投向投資市場，中國主要就兩個資產市場，一個股市一個房市，股市去年增長也是不錯的，但今年1月份的股災使很多人遭受重大損失，從而使前期在房屋投資領域的顯得收益就非常大，比較起來就會使資金從股市流向房地產市場。今年1到2月份貨幣增發力度非常大，但貨幣現在無法進入實體經濟，還是進入到資產市場，資產市場大部分又流向房地產市場，這是最近2、3月份房價迅速上漲的主要原因。中國嚴峻的經濟形式剛剛開始，看不到真正的增長點哪，去年的增長點在金融業在股市，今年股市不好，難道增長點就在房地產嗎？房地產仍然是個虛擬經濟，虛擬經濟是不可能創造財富的，不能創造財富你又如何預期未來的收入一直是增長的呢？僅僅讓開發商解套使沒用的，這樣房屋跑到一些投資家的手上，一旦房價有所回落，對於他、對銀行就是非常大的危險。童大煥：我們在由工業化向城市化轉變的過程中，應該有一個概念：現在就是資產泡沫的時代，而我們應該積極主動去擁抱泡沫，要有方向正確的去擁抱泡沫，要把泡沫的增值當成你收入的一部分。2014年有一本書叫做《21世紀的資本》，他研究得出一個結論：資產性的收入已經遠遠高於勞務性的收入，成為收入的主要部分。我們的產業是不景氣，這是因為過剩，我們不需要這麼多傳統工業。縱觀人類歷史會，一開始農業的GDP佔比近百分之九十幾，慢慢的美國、日本現在農業GDP只佔1%，工業GDP佔比也將下滑。2002年之前，我曾認為大城市房價高會阻礙城市的競爭力，但這麼多年觀察會發現，越有競爭力的城市房價越高，因為人口的集中。人口的聚集帶來的創新，服務業的創新力量遠遠大於房價的上漲。咱們是在望京地區，你會發現將來房價最高的地方是樓最密的地方，而不是樓越稀的地方。今天我們可以把這個話放在這，過若干年後再來檢驗一下。因為人口聚集帶來了非常大的能量爆發，這個地方因為支撐得起很多高收入的人群，所以附近的房價一定高。中國限制公務員出境竟然不是怕叛國曹建海：中國的房價走勢取決於決策者的認知。股災的時候很多人就說：不要高估決策者但能力，市場是起決定性作用但。經過這兩個月後，大家發現中國的決策者還是可以為所欲為的，我們採取了一切措施避免了人民幣的貶值，甚至還出現了上漲。最近對行政公務人員限制出國次數，原來以為限制出國次數是擔心出去後叛國，現在我覺得就是擔心到國外去採購，這種採購會導致美元的外流，使我們的外匯儲備減少，所以他可能更多的是保衛人民幣。您剛才講，房價越高人口聚集越大，城市裡面有這樣的因素，最集中、最密的地方往往寸土寸金，這對商業地產非常有價值，但對住宅也許沒那麼大價值，非要擠在最緊密的地方，最吵鬧的地方居住嗎？我覺得對住宅和商業地產不能同等看待。

曹建海：中國房子太多 整個非洲搬來都住得下鳳凰博報：全國新城新區規劃的人口達到了34億，由此可見，中國房地產市場已經嚴重過剩了，別說讓農民工去庫存了，全國14億人一起來買房子，都很難去消化。曹建海：中國應該邀請非洲大陸的人都來中國定居，房子太多了。按照現在的建設速度，到2020年城鎮最少有400億平方米的住房，所以整個非洲搬加上中國農民都搬進來，房子還是很富裕。所以在這種大局面下，房價上漲肯定是非理性的上漲。大家都說中國的市場就是與眾不同，因為我們中央把房地產看成使不可破的泡沫，使穩定經濟的重中之重，房地產綁架來中國經濟，一旦破了，一切問題都會爆發。童大煥：房地產泡沫之所以我能破，其實是過去招商引資，房地產補貼了工業，導致工業迅速過剩，而房地產又和銀行貸款，地方貸都是以土地為支撐，所以房地產泡沫一破就是金融破，這是很簡單的邏輯。另外還有城市化的邏輯，我們現在的房子可以容納34億人，這個不具有全國性的意義，房地產從來都是區域性的市場，從來都是分化。有一些地方是過剩的，有一些地方是短缺的，過剩和短缺將是在中國房地產長期並存的現象。曹建海：我覺得還沒有哪個城市存在短缺的現象。童大煥：大城市的核心區一定是短缺的。曹建海：要是白送白住肯定是短缺的，但在現在的價格下沒有短缺的。中國的住房可以完全無成本持有，沒有任何代價的持有，況且只能漲不能跌，在中央這樣一個不能破的底線下，持有它就可以賺很多錢，所以大量持有住房的投資者的比重非常高，我們一直沒有一個數據表明到底有多少人投資住房。如果房產稅推出，北京的住房我相信是極度過剩的。在中國，政府和開發商分享土地增值部分，這是巨大的利益，推動了全國所有地區房地產投資的熱潮，北京的房地產投資歷來在固定資產投資中佔50%到70%之間的，北京房地產投資額度是全國最大但，房屋開發速度遠遠超過人口流入速度，所以北京住房過剩絕不比任何地區低，你說的短缺與過剩並存，我認為現在是全面過剩，極度過剩。再過三年會有大量的個人房地產投資者破產童大煥：如果未來城鎮化仍然是服務業主導的大城市化方向，那麼大城市核心地區一定是短缺的，您說只要是持有房子都是賺錢的，這是不對的。2014年以後，大量的郊區別墅和三四線城市房地產的持有者都是虧損的，即使沒有房產稅也是虧損的，限購限貸把他大量的資金移過去，導致他高位接盤，而過剩情況下他一定會虧損。緊接著大家發現三四線城市太多了，不能投了，一線城市又限購，這樣會使得大量資金流向環大都市圈，比如北京周邊但固安、大廠、襄河、燕郊、永清，深圳附近的東莞地區，惠州地區，廣州周邊，上海周邊的蘇州、南京、杭州等等地區，其中有一些地方是安全的，但環大都市圈的大部分地方是充滿危險的，再過三年，保證有大量的個人投資者破產。曹建海：北京必須有很多產業，可以掙錢才會有很多人湧入，但目前在北京他不需要產業，有套房等著升值、出租就可以獲得巨大收益。童大煥：您一直是產業思維，也就是工業思維，而不是服務業思維。曹建海：服務業就是產業。童大煥：服務業人口只要集中就會產生。曹建海：但關鍵得看創造多大價值，能不能支撐起這麼龐大的人口。童大煥：人口越密集的地方，他能夠支撐起的價值也越大。上世紀90年代開始，就出現了一個思潮，互聯網來了，城市變得完全沒有意義，全部鄉村化。2015年底，阿里巴巴宣布天貓雙總部，一個在望京，一個在杭州，為什麼？因為他在杭州根本找不到向北京一樣但人才。曹建海：你有沒有看到店面破產倒閉這些。童大煥：店面破產倒閉是正常的。2001年在北京，在小區走了半小時找不到一家小賣部，而今天到處都是，本身就是過剩了。另外，加上互聯網但衝擊，現在互聯網但衝擊只佔5%，再大一點，坐在家裡根部不需要出去買東西，那時店面倒閉但更多。曹建海：租金上漲才是衝擊店面最核心但因素。全北京去年的GDP是2.3萬億，這個價值是很有限的，但北京房價的價值是很大的。根據國際上的經驗，房地產市場價值和GDP的產值應該是1:1，但中國遠遠突破了這個數值。童大煥：但中國有一個不同，我們的城市化率還沒有完成，人家已經進入一個靜態社會，我們還處於動態的社會。曹建海：無論怎麼動，也不能三個城市房屋價值超過美國的城市價值。房地產價值取決於他創造的生產力，如果這個城市不創造生產力，房價推的很高，就會像當年的荷蘭，一株鬱金香就可以買一棟別墅，荷蘭種了多少鬱金香，就表明整個財富非常大嗎？這個財富是沒有價值的。我們深圳、上海、北京三個城市加起來的市場價值遠遠超過了全美國的房地產價值，真的有那麼大價值嗎？中國本土創造的生產力比美國本土高，還是這三個城市創造的生產力比美國本土更高？童大煥：房地產一定是區域市場，他取決於預期和信用。曹建海：不是預期也不是信用，中國土地是控制在政府手上的，高層認為房地產泡沫不可破，因為房地產泡沫一破那就危機一切方面了。童大煥：這不是高層認為，這是高層被迫在現有的經濟邏輯下，如果是你去當總理、去當總書記你也不能讓他破。曹建海：我肯定讓他破，這種局勢走下去未來就是俄羅斯的局面。童大煥：如果你敢讓他破，是你先下去，不是房地產先破。誰也不能承受這種財政和金融破裂的代價。曹建海：怎麼就不能承受，必須承受短期的痛苦。俄羅斯的今天就是中國的未來。我覺得那個痛苦才是更大的痛苦。

查看更多實錄
推薦閱讀：