陸東：未來兩年樓價跌五成
樓價如火箭般直升。本報與《經濟日報》和《iMoney》雜誌昨晚主辦地產講座探討樓市去向，不少業內人士紛紛看淡後市；向來是「樓市好友」陸東則預發警號，料未來兩年跌五成。另外，長實主席李嘉誠出席傳媒飯局時亦指，辣招負面影響將在明年浮現。Look"s Asset Management Limited董事總經理兼投資總監陸東對預測樓市一向料市如神。今年初，他認為樓市投資價值將不及股市，在四月接受《iMoney》訪問時指，樓價已瀕港人能夠負擔邊緣。在六月，他稱樓市已見頂，上月更發出驚世預言：「樓價毫無疑問下跌風險比上升風險高千億萬倍，未來24個月起碼穩步向下，這次樓價『閒閒地』要跌一半。」未來息口只有升昨晚陸東以五點論述樓價下跌原因。首先，根據差餉物業估價署數據，以五百多呎單位為例，現時市民供款比例創2003年後新高，「雖然1997年達140％（供款比例），但利息正常，現在是極之不正常」，樓價已拋離家庭收入。其次，面對美國十年期國債孳息率創近兩年新高，他認為政府及中央有能力影響短期利息走勢，卻無法控制長期息率：「美元絕對有好大影響力，現在息口接近零，未來只有升。」他稱未來兩年香港的資金流走機會很大，加上銀行利潤極度微薄，估計香港會早於美國加息。失業率將上揚另本港現時有390萬勞動人口，陸東表示，三大經濟支柱包括金融、貿易及零售業已逐漸步入「黃昏」，失業率將上升。貿發局資料顯示，2012年港人消費總值佔整體一半，其餘為遊客，當中75％是內地人，他指現時內地人人均消費額已下滑，2012年是負2％：「香港不再是購物天堂，內地人現時會選擇直接到巴黎買名牌。」陸東續指，本港90年至03年每年住宅單位供應2.7萬個，04年至今年僅1.3萬個；現時發展商已加快賣樓，甚至創14年新高，單位供應將有增無減。辣招增交易成本最後陸東引數據稱，85至97年港人居住面積為64.5至89.1平方米；00至11年維持在93.7至97.7平方米，「樓價不斷升，但入息不升，市民無法住得好。」「梁振英上台後稱房屋是重中之重，但上台後卻做盡一切令人無法上車的事。」陸東解釋，沒有一個國家或城市，完全只因外來資金令樓價升，認為內地投資者在高峰期僅佔整體市場的12％，絕非決定性因素。他認為政府為挽救弱勢表現，絕對不會撤招；辣招遏市後，增加交易成本，樓市成交量驟減，增加樓市下跌風險。李嘉誠：辣招負面影響明年浮現近日本港各界十分關注樓市未來走勢，而港府近月一再強調不撤「辣招」。長實主席李嘉誠昨日現身傳媒飯局亦指，辣招帶來的負面影響會在明年出現，但由於已有太多人討論，故不想作出評論。李嘉誠表示：「香港樓市由政府主導，不是由地產商決定」，且不排除本港樓市存在政策風險。他稱，地產項目的發展周期長達四至五年，期間可能出現各種變化，故難以估計樓價。他贊成政府大量興建公屋；至於居屋，因價錢較平，故應建細單位。梁振英重申不撤招縱使爭議不絕，特首梁振英昨在行政會議前重申，會堅持調控樓市的「辣招」，現階段亦無意為雙辣招「減辣」。他表示，樓市上升會影響市民負擔能力，以至金融體系安全性，在過去一段時間如果政府不堅持「辣招」，樓市可能如股市一樣急升，這對市民沒有好處，故會繼續爭取立法會議員支持政府推行調控樓市措施。陳永棋：王光亞對港經濟有信心另外，香港友好協會訪京團昨與港澳辦主任王光亞會面。代表團成員之一、全國政協常委陳永棋會後指，代表團向王光亞反映近期香港經濟情況，包括房地產市場出現波動，短期可能會向下，但對香港經濟及前途仍有信心；陳引述王光亞指同意這個看法，並希望港人團結，做多點事，搞好經濟民生，且謂香港是經濟城市，不是鬥爭城市。記者：謝雅寶
陸東
樓市何去何從令人關注，講座現場氣氛熱烈，聽眾發問接續不斷，盼專家解開心中疑問。（冼偉倫攝）
預期樓價大跌 賣不賣樓？18/09/2013
除李嘉誠和陸東，近日不少專家均看淡樓市，令很多中產心裡有個疑問：此刻應否賣樓？有專家認為，先售樓候低位再入市，無疑能賺一筆，但風險不小，若跌幅不如預期，或得不償失，自住更不宜放售。縱觀近日看淡的專家及行內人士，紀惠集團行政總裁湯文亮算是當中最溫和的一位，僅預測樓市下跌15％。他昨晚與陸東出席本報主辦的地產講座時重申，認為樓市跌五成的可能性低，因為陸東所預測的跌幅，需要幾項因素同時配合，即美國退市加息、政府不減辣招、外資撤走及住屋供應大量增加，惟他認為因素好少機會同時出現。湯文亮：自住不要賣 賣了是賭博席間有聽眾問到，物業持有人面對跌市應如何自處？湯文亮回應：「理論上樓市不會大跌，如跌幅在15％內，無必要賣樓；如未來真是跌50％，現在那就不怕賣，所以視乎你怎樣看樓市跌幅……但無論如何，自住單位不要賣，賣了就是賭博。」但若有多於一間物業，則不怕賣，因為這屬投資決定。湯又引述08年時，很多人相信政府出招後樓價會跌三成，於時把自住物業賣走，惟樓價未如預期大跌，事後買不回。縱觀過去30年，置業往往能為港人帶來財富增值，有市民問陸東對未來10至20年的地產市道看法，陸東認為，80年代至回歸前，很多「剛剛遇著啱啱」的政策配合，如聯繫匯率、中方限制英方土地供應等，才造就樓價上升。至於今時今日，他認為：「經濟增長動力比一切都重要，但我最擔心是，香港的經濟增長火車頭似乎『撻』不著，我也不知道靠甚麼。現在再往前行，樓價穩步上升，我不知道要靠甚麼。」未入市可等一等 跌15％才買雖然陸東對前景不樂觀，但湯文亮認為，目前樓市的情況其實並不壞，雖然辣招已鎖死大部分購買力，樓價只靠「無殼人士」買樓支撐，但現階段樓價仍未見下跌，維持穩定，「一旦政府撤招或作出放寬，必會釋放更多購買力，樓價難大跌。」他認為未有樓的市民，現時可「等一等」，待樓價跌15％，可考慮入市。交投少才可逼政府撤辣談及政府會否撤銷樓市辣招，湯文亮相信不會，但認為會有一定程度的修訂，否則可能不獲立法會通過。他說若未來樓市大跌，政府固然會撤招；即使樓市不跌，兩年後也會自動撤招。因為當樓市交投少，政府的物業稅收就會大減，隨時導致嚴重赤字。他直指：「只有少買少賣才可以逼到政府撤招。」他認為，現時所有評論員和經濟學者，均預計樓市會下跌，足證樓市正處於「十字架街頭」。「如非必要時，千萬不要買樓。若真要買，亦切勿買豪宅，因為出租豪宅要有強大代理支援、維修費亦貴。」乙級商廈三綫舖 值得投資住宅市場處於高位，此刻入市非良策。湯文亮認為，若真要買樓，目前乙級寫字樓及三綫舖位的回報相對較佳，是較好的入市選擇。有人問即是哪些舖適合投資？湯舉例佐敦渡船閣一帶的「八文樓」，現時價錢不算貴，若有食肆進駐，即可帶旺該區，值得考慮，但他指，「可能要等十年八年先有回報，需要耐性，但一到時機就如『Hit中Jackpot』……如千多萬至兩千萬，收三萬至四萬元租金，『Jackpot』就在此處。」至於一綫舖位，投資風險較大，貴價買回來未必能高價租出。另外湯文亮認為銅鑼灣、灣仔及西環等的乙級寫字樓亦值得投資，若能一整幢去投資，變化更大，可吸納收身業、燕窩店等商戶進駐，現時所見，乙級寫字樓的潛力未被用盡。股市亦上選 看好再生能源而陸東亦表示，自己現時持有的物業比例很少，佔總投資的百分比屬歷史低位；若要投資，股市是相對較佳的選擇，他個人看好再生能源股，看淡地產股及銀行股。攝影：冼偉倫記者：譚琦恩、周藹文
推薦閱讀：