租房能成為「新市民」的首選嗎？

政府企圖強力扭轉 " 必須買房 " 的心態

多年不推宅地的張江，突然規劃 920 萬平方米住宅，其中 890 萬平方米將採用租賃模式。而在公布不久的《上海市住房發展 " 十三五 " 規劃》中，上海預計新增各類住房約 170 萬套，而其中商品房僅有 45 萬套，租賃住房 70 萬套，保障性住房 55 萬套。未來的上海，新增住房將以租賃住房為主。

不管是上海力推租房，或是雄安新區不新建一套商品房，還是廣州前段時間的 " 租購同權 "，都是在堅決貫徹 " 房子是用來住的 " 之思想。

長期以來，" 居者有其屋 " 在中國特指 " 居者有產權 "，而不僅僅是有個住的地方。從 2013 年開始，社科院每年發布的報告都顯示，中國家庭住房自有率都超過 90%。雖然在統計方法上存在一些問題，但還是遠遠超過了一些發達國家。

社科院博士後李宏瑾曾對歐美各國曆年住房自有率進行過對比，發現住房自有率高的國家，都是經濟發展比較落後的國家，而住房自有率低的國家則大多為經濟發達的國家。比如美國家庭的住房自有率就長期低於 65%。

不斷強化 " 房子是用來住 " 之概念，最核心的意圖應該是，希望利用行政手段，降低 " 必須買房 " 的觀念，讓租房住成為市民尤其是新市民的首選，從而達到控制房價的作用。

所以，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶，這 12 個城市，成為了首批開展住房租賃試點的城市。可以判斷，中國全面開啟了發展住房租賃產業的大門。

開發商搖身一變成了 " 包租婆 "

在新的土拍模式，要求 " 開發商自持 + 保障房 + 公租房 "，其中 " 開發商自持 " 是個新邏輯。2016 年 12 月，萬科豪擲 109 億在北京拿下 2 宗全自持地塊，正式拉開了房企自持帷幕。

從字面釋義，自持即房企自己持有地塊。舉例來說，某宗地塊房企自持比例為 100%，就意味著該地塊上所有的建築體量需房企自己持有且不得轉讓、出售。

更誇張的是，在某些地方，地價達到了政府限價後，開發商開始比拼自持比例，你自持 40%，我自持 50%，那麼這塊地就是我的。還有更恐怖的，當競買人報出自持住宅面積比例同為 100% 時，競買方式轉為競住宅自持年限，當自持年限為 70 年時，最先報出自持時間達到 70 年者確定為競得人。

如果站在租房者的角度，必須要說明，機構化供房一般都能提供穩定的品質預期，但土地成本高，租金回報率低，開發商不是傻子。

萬科高級副總裁譚華傑曾表示，如果萬科在住宅用地蓋房子出租，租金回報率大約為 3%，扣除 20% 稅收，最終租金收益率只有 2.4%。當前房企融資收緊、成本上升，2.4% 的租金收益率是無法支撐企業的。

所以，房地產過去高速發展的十幾年裡，開發商很少會整體持有房屋，只租不賣的。原因很簡單，賣的利潤高，回收成本時間短啊。所以，如果 " 開發商自持 " 真的成為了大趨勢，那麼小的房企，會因為資金鏈斷裂，被迫離開或轉型，剩下的只有大型房企，且帶國字頭的居多。

如果房價一直漲的預期被持續打破——

租房的意願和房價的關係，非常微妙。如果房價非常高，但 " 一直漲 " 的預期長期存在，那麼居民就可能害怕 " 上不了車 " 而在高位選擇買入；如果房價下滑，且 " 一直漲 " 的預期被堅定地打破，就非常會動搖購房者的決心而選擇長期租房。

在北京密集出台樓市調控政策後，北京房地產市場降溫已經是無可爭議的事實，非常多的小區出現了降價百萬的現象。根據北京市住建委的數據，北京二手房價 4 個月來累積下跌 8%，而國家統計局數據顯示，6 月北京新建商品住宅價格下跌 0.4 個百分點，幅度僅次於跌幅最大的三亞。

不僅價格出現了嚴重鬆動，成交量也在逐月下滑。具體來看，北京市住建委信息顯示，上半年北京二手房合計簽約 87601 套，同比跌幅達到 35.4%。

2015 年開始，房地產價格出現又一輪暴漲，隨後的兩年時間裡，以一線城市為代表，部分二線城市跟隨，國內房地產市場出現了一大波 " 牛市 "。最典型的兩種聲音是 " 一線房地產稀缺，將繼續上漲 " 和 " 中國房地產泡沫嚴重，必將崩盤 "。從調控結果來看，這兩種分析都沒有成立。

但是，至少對北京而言，" 房價一直漲 " 的預期絕對被打破了。在北京，很多媒體常討論學區房的問題，圍繞的焦點，一直是 " 學區的價值 "，似乎買學區房完全是為了孩子讀書。讀書，固然是學區房的核心價值，但很多購房者不會告訴你的是，購買學區房，最主要的算盤還是看重它 " 一直漲 " 的趨勢。如果明確告訴你，學區房買來，砸手裡了，" 一直漲 " 的預期不存在，購房者還會如此看重它的學區價值嗎？

不過，對於一線城市，很多潛在購房者最大的疑慮在於，收緊樓市的政策能維持多久？畢竟此前調控政策的反覆無常，已經讓很多購房者不再對政策的穩定性盲目樂觀。所以，能不能打破房價一直漲的預期很重要，能不能 " 持續 " 打破房價一直漲的預期更是關鍵。

如果租房的體驗不低於自有住房 ——

推廣租房，更重要的是改善租房體驗，重寫租房文化。

對於大多數中國租房者來說，租房生活充滿了強烈的不安全感和種種屈辱體驗。痛點很多，最主要的有租價高企、租金隨意上漲、租客無故被驅逐、換房頻率極高等。據 2016 年的一份租房報告顯示，在北京，租客平均換房時間為 11 個月，大部分在 8-14 個月之間。

必須要坦誠，這些痛點，並不完全是房東的責任。年輕人厭惡租房，大部分都對租房抱有短期心態，這種短期心態，自然會投射到行為中，比如不太愛惜房子，房東房客之間的糾紛就會很多。

總之，租房是一件很不美好的事。但如果專業和成規模的租賃市場興起，房東房客之間的權利義務會變得規範，租房的體驗可能不會低於自有住房。

開發商自持的房子，以後都是要拿來租的，這對租客有什麼好處呢？第一，增加租賃房源，穩定租賃關係。目前我國住房租賃市場中，90% 的房源都是私人住房。如果開發商普遍自持，無疑使得住房市場中，供給一方更加充足。在大多數擁有成熟租賃市場的國家，機構和政府是供房主體。

第二，由開發商自持，專業的企業經營，可以使租賃市場自開發階段就進入統一的、規模化的規劃、建設，有利於產品的標準化和後期服務的標準化，從而提高房源質量和服務品質，促進整個租賃市場的規模化發展。

第三，住建部原部長陳政高曾表示，中國房屋租賃市場主要是二手房和舊房，一手房還比較少。房子太破太舊，直接影響入住的心情。而開發商自持用於租賃的房屋，都是新房，能讓租客有個好的體驗。

正是因為中國的住房租賃市場極度不發達不規範，所以 " 居者有其屋 " 變成 " 居者有產權 " 更加理所當然。

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