郭璇玲：對最高院民一庭「不動產婚內共同還貸及增值的計算」一文的評析

筆者長期耕耘在家事訴訟領域，就婚內共同還貸房產分割補償計算標準這一難題，撰寫過《離婚時共同還貸房產如何分割——具體計算公式的分析與完善》一文。文章發表之際，恰逢《民事審判指導與參考》總第65期刊登了署名「最高院民一庭」的「不動產婚內共同還貸及增值的計算」（以下簡稱《最高院民一庭文》）一文也廣泛流傳。仔細拜讀後，筆者認為，該文觀點確實具有前瞻性，反映了目前離婚訴訟中涉及房產分割的大部分問題。下面筆者結合自身辦案實際，就《最高院民一庭文》談一點自己的體會，以期拋磚引玉。

一、《最高院民一庭文》的新思路

1、「交易所涉及的成本，屬於購房的必要支出，如契稅、印花稅、營業稅、評估費、中介費等，但不包括公共維修基金和物業費，因為其費用產生的基礎並非交易，而是不動產長期使用中產生的費用。」

交易成本被認定為購房的必要支出，並在計算房屋增值時予以考慮，符合客觀實際，也較為公平合理。筆者認為需要進一步明確的是，如果是一方婚前購房，則該交易成本系由購房一方承擔的購房成本，在核定結婚前的房屋增值時與購房價一併作為成本予以扣減；婚內購房的，則該交易成本應由夫妻雙方共同承擔。

2、「計算具體補償數額時，應注意確定計算時點，這裡的增值是指婚後增值，不包括婚前增值，後者屬於一方的個人財產。」

一方婚前出資購房，在結婚登記前已經產生的增值依法屬於其個人財產，應當與婚後的增值部分進行區分。同樣需要進一步明確的是，如果是雙方在結婚前共同出資購房並登記在一方名下的，則婚前增值部分應當按照雙方各自的出資比例進行分割。

3、「離婚時貸款尚未清償完畢，只能將夫妻共同已經償還的利息計入不動產成本，而不能將長達20年或者30年的尚未還貸的利息都納入成本，否則會出現非產權登記一方既未享受後續可能產生的升值收益、卻要現實承擔因計入所有利息導致補償額降低的不公平結果」。

對於「不能將長達20年或者30年的尚未還貸的利息都納入成本」的觀點，筆者也是持贊同意見。婚前和婚後的房屋增值，是基於雙方已經投入的成本而獲得的收益，未支付的成本不應參與分配已實現的增值，否則取得房產所有權的一方將獲得額外利益，參與還貸一方的合法權益將會被不合理攤薄，導致補償不公的結果。

上述要點都是分割補償計算時的重要組成部分，文章對此予以逐一分析，說理清晰，通俗易懂。

二、對《最高院民一庭文》的進一步分析

1、「不動產升值率＝不動產現價格除以不動產成本，而這裡的不動產成本等於購買時不動產價格＋共同已還利息＋其他費用。在計算不動產升值率時，必須考慮利息成本，不能簡單地用不動產現價格除以結婚時價格直接得出升值率。」

認為婚後支付的還貸利息屬於資金被佔用，故應作為成本予以考慮，這是現有的各種計算公式中普遍支持的觀點，但筆者認為這恰恰是問題的所在：

購房者獨自以個人財產支付購房款，或者是所支付的購房款（包括首期款）全部為按揭貸款，或者是婚後用夫妻共同財產購房並共同還貸，只有在這三種情形下，將貸款利息作為購房成本予以考慮才不影響計算，不會影響各自應獲得的收益數額。但是，如果是一方婚前出資購房，且首付款為一次性支付，在計算增值的分割時，將婚後還貸利息作為成本考慮，則是顯失公平的：貸款讓應付的購房款獲得了延緩支付的時間、並從而獲得了其他投資機會，因此才需要額外支付貸款利息。將婚後還貸利息作為成本計算，將無故攤薄一次性支付首期款一方的投資比例，損害後者的合法利益。所以，除非婚後支付的購房款也是一次性支付到位沒有產生利息，否則要麼從首付款開始也計算貸款利息並列入成本；要麼都不計算利息，按照雙方在已付購房款中的出資比例來計算分割增值部分，才能做到準確而公平合理。

2、「審判實踐中，有時也會遇到房價下跌的情況，比如購買房產時在一個比較高的點位，婚後夫妻共同還貸若干年後，離婚時房產的現值反而比當初購買時下跌了。面對這種房產沒有增值甚至出現負增長的情況，我們認為，產權登記一方至少要給另一方共同還貸本息一半的補償。原因有二，

一是一方婚前已經簽訂房產買賣合同，購買什麼地理位置、什麼樓層、什麼朝向的房產是購買方自己的選擇，另一方婚後只是共同參與還貸，購買方自然應當承擔房價下跌的風險；

二是離婚時房產判歸產權登記一方，如果只是用於居住而非投資，房價暫時下跌並不會對其造成實質性損失。」

對於文章中的上述觀點和理由，筆者認為有待商榷：

1）司法解釋三第十條規定參與還貸的一方有權獲得「雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分」 的補償，實質就是認定婚後還貸是雙方的一種共同投資行為而不是借貸關係，既然是投資，參與還貸一方就應當共擔風險、共享利益，而不能在房產增值的時候認定是共同投資從而分享增值部分，在貶值的時候又變成連本帶息歸還的借貸關係，旱澇保收。「夫妻本是同林鳥，有難臨頭各自飛」是不值得提倡的，而有難的時候自顧單獨飛走，由產權登記一方獨自承擔婚姻存續期間共同投資的失利，是顯失公平的。產權登記一方依法應獨自承擔的只是婚前以及離婚後的房價下跌風險。

2）房產用於居住還是投資、房價是否暫時下跌，均不應作為產權登記一方獨自承擔房價下跌風險的理由，法律的準則應當統一一致，無論價格上漲還是下跌，依法均應以分割時為計算時點核定夫妻共同財產價值，按比例分割。

筆者認為，文章中的「不動產升值率」與「分步計演算法」雖然簡明易懂好操作，但是對於司法審判來說，更重要的是公平合理。文章中的計算公式可能造成分割價值不均，需要繼續完善。

三、計算公式的量化比較分析

「甲男2004年購房一套，當時價格18萬元，甲男首付8萬元，從銀行貸款10萬元，契稅等其他費用1萬元，婚前甲男還貸本息合計5萬元（筆者註：結合下文數據，此處本金為3萬元，利息2萬元）。2008年甲男與乙女結婚，房屋價值41萬元，產權登記在甲男名下。婚姻關係存續期間雙方共同還貸10萬元將貸款清償完畢，其中本金7萬元，利息3萬元。2012年離婚時房屋現值90萬元。」

筆者將借文章中上述案例，通過量化分析方法，去對計算公式進行驗證。

1、文章提倡的計算公式的驗證

「第一步應先計算訴爭房產的升值率，即訴爭房產現價格除以(結婚時訴爭房產價格＋共同已還利息＋其他費用)＝90/（41＋3＋1）＝200％；

第二步計算非產權登記一方所得補償款，即共同還貸部分乘以不動產升值率，該數額的一半即為應補償的數額。10乘以200％＝20萬元，非產權登記一方所得補償款為10萬元。一審法院判決訴爭房產歸甲男所有，甲男應支付給乙女10萬元補償款。」

在不考慮法官行使自由裁量權、同樣按均分的情況下，假如將房屋判決給女方、男方取得經濟補償，根據文章的計算公式，計算如下：

1)男方獲得的婚前補償：

第一步計算婚前升值率，即房產結婚時價格除以（購房價+已還利息+其他費用）=41/（18+2+1）=195%；

第二步計算所得補償款，即首付款加上其他費用加上個人還貸部分的和，乘以不動產升值率（8+1+5）×195%=27.33萬元

2）男方獲得的婚後補償：

第一步先計算訴爭房產的升值率為200%；

第二步計算男方婚後所得補償款，即首付款加上其費用加上個人還貸部分加上共同還貸部分一半的和，乘以不動產升值率（8+1+5+10×50%）×200%=38萬元；

3）男方獲得補償合計為27.33+38=65.33萬元；

4）女方取得房產，將獲得90-65.33=24.67萬元。

通過上述驗算可以發現兩個問題：第一，男方婚前獲得的補償27.33萬元，明顯少於實際應獲得的利益（結婚時房屋價值41萬元減去未償還貸款本金7萬元=34萬元）；第二，當分配方案對調的時候，任何一方取得房產均會獲得更多利益，即使男方婚前補償按照34萬元計算，女方也可以獲得90-34-38=18萬元，遠比女方選擇經濟補償獲得的利益大得多。由此可見，文章中「不動產升值率」與「分步計演算法」仍不能體現公允合理。

2、筆者建議的計算公式及驗證

（1）婚前的房產分割補償計算公式

原則為：個人支付購房款+個人支付購房款/雙方總支付購房款×房屋增值=個人應分得的房產價值

具體為：首付款+稅費等購房成本+個人還貸本金+（首付款+稅費等購房成本+個人還貸本金）/（首付款+稅費等購房成本+婚前共同還貸本金）×（結婚時房屋價值-購房價-稅費等購房成本）

（2）婚後的房產分割補償計算公式

原則為：婚後個人支付購房款+夫妻共同支付購房款/2+（個人支付購房款+夫妻共同支付購房款/2）/雙方總支付購房款×房產增值=個人婚內應分得的房產價值

具體為：

婚後個人還貸本金+夫妻共同還貸本金X50%+(首付款+稅費等購房成本+個人還貸本金+夫妻共同還貸本金×50%)/（首付款+稅費等購房成本+雙方個人還貸本金+夫妻共同貸款本金）×（離婚時房屋價值-結婚時房屋價值）

說明：

A、上述公式是僅考慮平均分割的情形，不考慮酌定情節，婚後補償計算公式中涉及共同還貸本金及對應增值部分的50%是可變數，可由法官根據實際情況酌定幅度。

B、婚後如有父母出資還貸，視為對自己子女贈與的，當作個人投入計算。

C、沒有相關投入的項目按0計算。

D、 「個人投入」和「共同投入」 均不包括貸款利息。

E、婚後購買並共同還貸的房產，與「婚後的房產分割補償計算公式」原理相同，其中的房屋增值計算為：離婚時房產價值-購房價-稅費等購房成本。

具體驗算：

男方可以獲得的婚前補償：8+1+3+（8+1+3）/（8+1+3）×(41-18-1)=34萬元；

女方可以獲得的婚前補償：0元；

男方可以獲得的婚後補償：7×50%+（8+1+3+7×50%）/（8+1+3+7）×(90-41)=43.47萬元

女方可以獲得的婚後補償：7×50%+7×50%/（8+1+3+7）×(90-41)=12.53萬元。

如果判決女方取得房屋所有權，則女方應補償男方34+43.47=77.47萬元，女方獲得房屋價值為90-77.47=12.53萬元。

根據上述公式計算，無論女方是取得經濟補償，還是取得房屋所有權，其所獲得的利益均是同等價值，分割補償的方案並不因人而異。

以上觀點為筆者個人所思所想，或有不周，歡迎指正。

註：

1、作者簡介：郭璇玲 上海錦天城（深圳）律師事務所高級合伙人、深圳市律師協會民事法律專業委員會主任。

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