從十大綜合體項目看區域旅遊開發的核心競爭力

作者：許豫宏 李玲來源：轉載時間：2010-12-13 12:00:23點擊：163

案例一：成都市紅砂村花香農居的區域資源流轉發展模式

紅砂村地處成都市東南郊，土地面積3000多畝，通過加快土地合理流轉，引進了28家花卉龍頭企業從事現代盆花生產，村內分布有以美國維生花卉公司為代表的大型花卉企業30多家。過去的紅砂村貧窮落後，房屋破舊，2002年人均收入僅3000多。如今，這裡已經不僅僅是單純的種花、賣花的單一模式，而是發展到以觀光、賞花為主題，對花卉的科研、生產、包裝、旅遊等方面進行全方位深度開發的複合型觀光休閑農業產業。紅砂村的農民真正獲得了新農村建設帶來的實惠，到2004年人均收入就已經達到了6080元，村民逐漸享受醫療保險和養老保險，家家喝上了自來水，接通了有線電視，增設了衛生設施和排污管網，村民住宅也按照當地傳統鄉土民居風格進行了改造，新居戶型不求統一，每戶院落設計都不盡相同，一戶一景，風格各異，擺脫了新農村建設中民居單純追求整齊劃一的巢臼。觀光農業開發對「三農」利益的保障效應也非常明顯，農業龍頭企業受讓土地，同時，可以參與受讓土地承包經營權企業或經營者的年底分紅；此外，農民給他們(龍頭企業)打工，傳統意義上的農民，將轉變為現代農業的產業工人。農民的收入從原來單一的種植收入轉變為由土地房產租金、農業種植經營利潤、入股股息、打工薪水共同構成的多元收入體系。農民全面納入城市社保體系，農民就地變市民，過上了城市人的生活。就地一改原先破舊的農居為富有濃郁川西壩子民居特色的「花鄉民居」；就地將農村變為城市，農民轉化為城市居民。

案例二：天津市華明鎮的區域農民「宅基地換房」發展模式

從2005年下半年開始，天津市圍繞破解土地和資金雙重約束的難題，在廣泛徵求農民意願和大量調研基礎上，推出以「宅基地換房」加快小城鎮建設的辦法，並在「12鎮5村」開展試點，涉及津郊近18萬農民。至2008年末，已經有10萬農民告別鄉間老屋，住上有產權的商品房，過上進工廠上班拿工資、有社保醫保的「城裡人」生活。東麗區華明鎮十二個村共有宅基地12071畝，總人口4.5萬，新建小城鎮需佔地8427畝，其中規劃農民安置住宅佔地3476畝；宅基地復耕後不僅可以實現耕地佔補平衡，還可騰出土地3644畝。用於農民還遷住宅和公共設施的建設資金約37億元，可出讓的商業開發用地預留了4000多畝，土地出讓收益預計達到40億元，可以實現小城鎮建設的資金平衡。小城鎮建設需要大量資金，依靠政府財力、農民自身積累，顯然不可能。只能在土地上做文章，通過宅基地換房，讓土地流動起來，使資源資本化——這就是天津的「宅基地換房」模式，這種思路得到國家有關部門的肯定和大力支持，國土資源部把天津列為全國土地掛鉤試點城市，並專門安排了1433公頃的土地周轉指標。國家發改委認為，天津用宅基地換房的辦法建設小城鎮，富有新意，符合我國保護耕地基本國策，有利於在建設社會主義新農村方面探索出一條新路子。

案例三：北京一號地國際藝術區的區域產業聯動發展模式

北京一號地國際藝術區所在的何各庄村，正處於北京市第二道綠化隔離地區，擁有大面積園林景觀、水系，但也正是因為地處綠化帶，建築面積少，使產業項目受到極大限制。由於項目地外圍目前已經形成了包括中央美院、花家地藝術區、七九八藝術區、酒廠藝術區等藝術區，具備了初步的產業基礎，所以在當地政府及開發商的聯合下按照建設社會主義新農村的建設要求和「土地+藝術、新農村+產業區」的總體思路，園區的發展方向由此定位為文化創意產業。即由多家單位共同投資興建的當代中國最具集聚效應的文化創意產業區——村莊里的藝術社區就應勢而生。該區一期規劃面積2700畝，涵蓋整個何各庄行政區域，以「村莊」為核心的六大功能區，集藝術機構、藝術家、策展人、經紀人、評論家、收藏家等形成完整的藝術產業鏈。開發商在解決藝術產業發展的同時，關鍵是產業區構建與新農村建設結合起來，實現藝術區與村莊建設互動。何各庄現有村民近千人，收入單一，租金就是其主要來源。流動人口的增加，導致治安、環境等一系列問題層出不窮。村委會為推動產業結構升級、村民致富、農村管理體制向城市管理體制順利過渡等工作。積極配合企業發展藝術村，進行村民住宅改造工程。村委會將村民住宅從村民手裡租過來幫助其改造運營，全村出租的400多平方米的院子，原本2萬元租金，但出租給村委會就能得到三到四倍的租金，再由村委委託相關運營公司對原住宅進行改造、包裝，出租給高收入群體，如藝術家、企業高管等。由此，區域檔次獲得整體提升。對原住居民，在周邊買或租房，則很便宜，不願走的村民，村委會提供三棟住宅樓租給讓出宅基地的村民，同時鼓勵村民外出就業。

案例四：開封市清明上河園的區域經營地產運營模式

清明上河園是依照北宋著名畫家張擇端的傳世之作《清明上河圖》為藍本建造的。由開封市人民政府與海南置地集團公司合作建設的一座大型宋文化主題公園，坐落在開封市風光秀麗的龍亭湖西岸，是國家首批AAAA級旅遊景區，至今已開園營業十年，遊客接待量由1998年的46萬增至90萬。清明上河園是通過對當地文化或創造個性化文化來實現的旅遊地產的開發。

案例五：黃山宏村古村落的區域旅遊立體開發模式

宏村位於黟縣東北部，村落面積19.11公頃，有432戶人家，其中位於旅遊較為發達的宏西村共有229戶，全村人口1280人。宏村始建於公元1131年，因該村落將自然景觀和人文景觀有效融為一體，被譽為「中國畫里的鄉村」。整個村子呈「牛」型結構布局，其中最為突出的是有400餘年的月沼、南湖、水圳等水利工程，這種當時十分先進的村落水利設計，不僅為村民解決了消防用水，而且還調節了氣溫，為居民生產、生活用水提供了方便，創造了一種「浣汲未防溪路遠，家家門前有清泉」。宏村現存明清民居158幢，其中137幢保存完整，「承志堂」、「南湖書院」、「樹人堂」等大宅水榭堪稱徽派建築的傑作。其中奧斯卡電影《卧虎藏龍》在此取景更使這個古村落名噪一時。宏村旅遊開發起步於1982年，宏村開發經營權幾度易主，1998年，即宏村村民自主經營旅遊1年期滿後，京黟旅遊開發公司正式接管宏村的旅遊經營事業，經營期限為30年。從此，拉開了中坤集團在黟縣旅遊經營的序幕。隨著2000年宏村-西遞申請世界文化遺產成功，宏村旅遊業進入快速發展階段。下面就中坤入駐宏村的管理經營模式做簡單的圖示：

案例六：海南博鰲的區域核心產業拉動模式

博鰲鎮地處南海東部海岸，是「亞洲論壇」永久會址所在地，距嘉積鎮19公里，總人口2.7萬人，特別策劃區面積122平方公里(含萬寧市龍滾鎮部分面積)，開發區總面積約10平方公里(水城開發區、萬泉河開發區)，博鰲亞洲論壇會址佔地面積1.8平方公里。博鰲亞洲論壇是菲律賓前總統拉莫斯、澳大利亞前總理霍克、日本前首相細川護熙1998年共同發起倡議的。基於中國的國際地位、巨大市場潛力和海南省獨特的自然生態環境，發起人建議將「論壇」總部設在中國海南博鰲。由此，博鰲定位為建設以獨特山水、地域文化與良好生態為基礎的，適合亞洲論壇發展的，具有世界一流水平的會議中心和具有鮮明特色的旅遊休閑度假中心。2000年以來，隨著安置區建設和旅遊風情街建設的不斷推進，城鎮面積從原來的0.6平方公里擴大到1.5平方公里。城鎮主要經營旅館、飲食、運輸、租賃業等。現有家庭旅館32家，床位380個，有星級酒店6家，其中五星級2家：索菲特溫泉大酒店、金海岸溫泉大酒店；四星級2家：錦江溫泉大酒店、金芙蓉度假村；三星級2家：大慶賓館、海航培訓中心酒店；遊艇碼頭4個：濱海碼頭、控股碼頭、中遠碼頭、鰲強碼頭；飯店43家。2000年以來共有331個國內國際會議在博鰲召開。

案例七：北京市北普陀影視城的特色基地發展模式

北普陀影視城位於大興區瀛海鄉南宮，距市區20公里，佔地30萬平方米，是繼中央電視台無錫、涿州影視城之後崛起的、以明清建築風格為主調的第三大影視城，其建築以明、清風格為主，集旅遊觀光、影視拍攝、影視研修為一體的多功能大型影視文化城。旅遊觀光+影視拍攝：城中有紅樓夢園、北普陀寺等古色古香的建築，還有蒙古茶包、天橋把式、喬裝花會、繡球臨幸等洋溢著傳統民俗文化的活動。此外，明清古鎮三街一村、書畫院、陶藝館及松、竹、梅三園則更具中國傳統的文化特色。影視城擁有20多個景區，50多處景觀，還有一處紀念《紅樓夢》作者曹雪芹的祠廟，為遊客展示了中國古代傳統文化，同時也為影視拍攝提供了場景。影視研修：中國第一座影視文學---北京影視研修學院。節慶宣傳：每年4月舉辦盛大的花會大賽，有舞獅子和跑旱船等各種民間藝術表演。經營模式：在原有中國古建園林基礎上增添了美國現代娛樂風格，一改白天經營格式，開創了全方位展開的不夜城服務的新格局。以影視培訓為基礎，進行旅遊觀光、影視拍攝、會議接待、旅遊休閑等相關產業的開發。使整個培訓基地內容豐富，區塊價值提升，形成了多功能大型影視文化城。

案例八：三亞亞龍灣度假區的區域時尚要素集聚開發模式

亞龍灣集中了現代旅遊五大要素：海洋、沙灘、陽光、綠色、新鮮空氣於一體,呈現明顯的熱帶海洋性氣候，全年平均氣溫25.5℃，冬季海水最低溫度22度，適宜四季游泳和開展各類海上運動。依託優良的自然資源，度假區開發有濱海公園、豪華別墅、會議中心、高星級賓館、度假村、海底觀光世界、海上運動中心、高爾夫球場、遊艇俱樂部等國際一流水準的旅遊度假地產，核心酒店有17家，其中五星級14家，四星級2家，三星級1家。引進的大型投資商有三亞天域、三亞中泰、海南大禹、北京天鴻、北京今典、中科聯控股集團、上海家化、上海金茂、山西華宇等。引進的知名酒店品牌有喜來登、假日、皇冠假日、希爾頓、麗思卡爾頓、鉑爾曼、凱萊、五號度假別墅等。

案例九：北京華僑城的區域功能載體互融開發模式

從深圳北上進京，華僑城集團在6年時間裡充分整合跨產業多元化發展的優勢，通過跨行業、多產業的資源整合利用，將原來是的四方橋東南區域打造成為了一個集房地產、主題公園、商業、文化、教育、酒店為一體的城市新中心——北京華僑城。華僑城區域的形成，得益於房地產、城市旅遊休閑、文化、酒店、教育等多產業形成的「互哺」效應，使得區域因完善的配套而全面升級為CBD休閑居住區。北京歡樂谷主題公園在華僑城多產業鏈中佔據主導地位，與之相延展的住宅、別墅、公寓、酒店、創意產業園等不僅涵蓋了傳統的房地產開發形態，而其體驗式商街、會所、藝術中心、學校、體育中心、高爾夫球俱樂部等涵蓋得更為寬泛，華僑城堪稱建築類別最齊全、產品線最豐富的房地產企業之一。通過幾年的建設，北京華僑城所營造的多產業集群態勢已經形成北京南四環區域最具國際化特色的代表項目，多產業互哺效應更是區域住宅價值提升的直接驅動力。成為滿足北京人時尚休閑、居住購物與文化娛樂的休閑服務區，尤其是華僑城大劇院啟動、引進全國知名教育機構黃岡中學，進一步強化區域文化、休閑氛圍。時至今日，住華僑城、逛維吉奧、游歡樂谷、看金面王朝構成了華僑城獨有的多元文化複合社區生活，而其文化內涵與價值更是北京華僑城彰顯品牌的核心靈魂。尤其歡樂谷公園的發展帶來了舞蹈、音樂、舞美、舞台機械、電視節目等產業發展的規模化與成熟化，也使以上產業和設計、策劃、管理諮詢等產業與其相伴集居。

案例十：北京後海的區域特色功能區開發模式

北京後海是指前海、後海、西海三塊水面的什剎海，東起地安門大街，西至新街口大街、南起平安大街，北至北二環，總面積146.7公頃，水域面積34公頃，綠地面積11.5公頃，是北京城內700年前元大都時期的古老水域。後海被成為「北京古海港」是老北京文化的集中體現區。在這一定位的指導下，經過多方努力，對現有四合院進行回購、改造及周邊環境整治，開發了具有北京傳統建築的典型特徵的金絲套地區的大小金絲衚衕，南、北官方衚衕和鴉兒衚衕、白米斜街、煙袋斜街等；40餘處文物保護單位：恭親王府、醇親王府、宋慶齡故居、郭沫若故居；這裡寺廟林立，素有「九庵一廟」之稱。食樂共享：北京後海小吃又被稱為九門小吃，「九門小吃」是一個2300平方米的仿古「小吃四合院」，彙集了小腸陳、乳酪魏、年糕錢、豆腐腦白等十多個老北京傳統小吃以及中華老字號。很後海小吃街上的小吃比較多也比較雜：爆肚馮、年糕錢、乳酪魏---北京後海小吃以及宣武區正在醞釀打造的老字號一條街等,這些形式是對老字號的一種支持和保護。孔乙己酒樓後海總店、三味臭豆腐後海店、北京後海小吃最為地道；西海岸邊的魚生、茶道、船餐，讓食與樂調和。酒吧一條街：突出恬時休閑的主題，營造古典、雅靜的意境和大隱於市的氛圍。酒吧一條街從寫著「荷花市場」四個字的牌樓開始直到銀錠橋。是年輕人娛樂的天堂。後海是一個將區域文化與地產開發、旅遊開發相結合的成功案例。單純的地產開發只是一個軀殼，賦予其文化韻味後才體現了靈魂。後海成為老北京久負盛名的消夏、遊玩場所。三、五大理念的科學解讀提升區域旅遊綜合體的可持續發展空間。

理念解讀一：土地規模化利用是區域旅遊綜合體的實現基礎

現代農業首先應當是規模農業，如果形不成一定的規模，農業勞動生產率和土地產出率就很難提高。通過土地流轉，一大批土地向種養大戶、專業合作社和農業龍頭企業集中，促進了農業的專業化、集約化和規模化經營，提高了單位面積的產出和效益，降低農業市場成本，夯實新農村建設的產業基礎。土地流轉是開拓現代農業新局面、建設社會主義新農村的「助推器」。成都三聖鄉是依託資源及區位優勢，土地流轉後發展規模化現代農業，推動農業產業化發展的典型案例。三聖鄉首先選擇土地合理流轉，引進多家大型的專業化企業，以放大花卉產業優勢為突破口，發展現代農業，在現代農業基礎之上，通過旅遊的介入，形成具有一、三產結合的規模化休閑農業，在這個過程中，旅遊依託規模化現代農業，同樣形成了規模化旅遊休閑產業，城市居民得到了身心的享受，農民的得到了經濟實惠，同時也加快了城鄉融合。鄉村旅遊發展，與其他任何產業一樣，需要規模化開發，才能提高生產力，形成經濟社會效益。

解讀二：土地合法化流轉是區域旅遊綜合體的開發保證

在符合土地利用總體規劃和其他有關規劃的前提下，集體經濟組織可以利用已依法批准並取得集體土地使用權證的集體建設用地，從事法律法規未明確禁止的各種生產、經營活動。經依法批准的建設用地，可以採用土地使用權入股的方式參與農業生產經營和營利性農村基礎設施的開發，也可以單獨或與社會資本、龍頭企業聯合興辦企業，還可以在取得本組織多數成員同意的前提下，以出售、轉讓、交換等形式流轉其集體建設用地使用權。積極運用建設用地指標置換與周轉的政策，支持農村集體建設用地使用權及指標跨區域有償、合理流轉。在剛剛結束的兩會上，提出今後農村集體建設用地將全部走「招拍掛（招標、拍賣、掛牌）」的方式，以確保流轉的透明性。這一舉措更加放活了農村資源，使其在合法合理的層面上實現價值最大化。

解讀三：產業複合化聯動是區域旅遊綜合體的構建核心

隨著我國農村城市化步伐不斷加快，各地的鄉村及城鄉結合部地區，都面臨著如何實現農村土地流轉、產業結構升級、村民致富、農村管理體制向城市管理體制順利過渡的一系列重大課題。以北京一號地國際藝術區為例：它以土地流轉為突破口，嫁接文化創意產業建設社會主義新農村，實現區域整體的產業置換與發展環境的優化。土地流轉形式——村民住宅改造如下圖所示：

解讀四：城市功能化載體是區域旅遊綜合體的終極目的

土地流轉能夠有效改善土地資源配置效率，進一步激活農業剩餘勞動力的轉移，為農業規模化、集約化、高效化經營提供廣闊空間。促進其轉向農村二三產業，從而掃除了農村勞動力轉移的障礙保證農民收入的穩步提高。構建和規範農村集體建設用地的流轉機制，可以使農民更充分地參與分享城市化、工業化的成果，顯示集體土地資產價值，促進農民獲得財產性增收。土地流轉實現推動城鄉一體進程，一方面通過適當的集中與合理的土地置換，可以避免農村居民點過於分散的住房方式所造成的土地浪費，推進新農村建設並化解耕地紅線失守的尷尬；另一方面「宅基地換住房，承包地換社保」，有利於提高農民非農轉移的穩定性，從而有利於弱化城鄉二元體制並推進城鄉一體化進程。此外，當前農村經濟發展的一個重要瓶頸是農村金融服務嚴重滯後，而宅基地及其建築物的流轉和抵押，無疑會有力推進農村金融及農村土地的資本化與市場化。在農業產業化的推動下，農村需要從基礎設施及居住環境等方面加強「農村城市化」的思路，以規劃為龍頭，多渠道組織資金，引入了城市基礎設施、物業管理、先進排污處理技術等。農民不離村，就地享受現代城市文明。

解讀五：產業龍頭化集聚是區域旅遊綜合體的引領手段

在城市化戰略指導下，旅遊產業作為城市化發展高度的一個標準，在未來的土地流轉中，無疑會扮演一個重要的角色。旅遊產業帶動下的是土地的增值、環境的改善與生態的優化，是規避城市化快速發展過程中各種資源產出較低的有效手段之一。以華僑城為例，先期投入巨資開拓城市城鄉結合部，專註於搞大型旅遊項目開發，營造具有影響力、衝擊力的旅遊景區，改善區域基礎設施條件和環境質量，提升知名度，靠旅遊業的關聯帶動作用引來人流物流，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽度的旅遊城，將生地變成旅遊熟地和旺地，引起景區附近地產升值，再借勢發展旅遊地產。從而聯動周邊大梅沙、小梅沙同步發展，形成以休閑度假為主題的城市新型集聚區與國內外休閑旅遊目的地。北京華僑城項目也是資源流轉、旅遊地產與城市化建設融合的經典案例之一，即以歡樂谷主題公園為核心吸引力，帶動周邊人流流動，隨之延展的住宅、別墅、公寓、酒店、創意產業園、體驗式商街、會所、藝術中心、學校、體育中心、高爾夫球俱樂部等具備多元文化複合社區的功能。使得區域因完善的配套而全面升級為CBD休閑居住區。所以鑒於旅遊的「一地多用」、「較少改變土地用途」、「生態環境為主」等用地性質及其富民惠農的社會功能，以旅遊產業的資源複合性為核心吸引力，是未來拓展新區域空間與運營開發的主要手段之一。

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