誰想要扼制住房價的「咽喉」？

(2010-07-27 11:30:42)

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誰想要扼制住房價的「咽喉」？

自2005年開始，「房價」兩個字已經像毒瘤一樣深入中國人民的心中，現在已經成為了一種難以根除的痼疾。

當今世界範圍內，中國的房價已經陷入了一種典型性的以「國家政策調控——成交量下降——房價暫時被抑制並小幅度下降——房價報復性反彈」為鏈條的惡性循環。從這個鏈條的結構看，國家的政策調控總是處於主導地位，但是從鏈條的末端看，國家的政策調控也總是顯得後勁不足，房價上漲的勢頭又一次死灰復燃。本質的原因，還是中國在迎接國際金融風暴的挑戰中，仍然實施一系列寬鬆的房貸政策。正是這些國際上罕見的寬鬆房貸政策直接推動了大量投機成本入市炒房，使得中國的房價一路飆升，中國的房地產也走進一個一個前所未有的「高燒難退」的怪圈。

對於中國的房地產，究竟是誰費盡心機想扼制房價的「咽喉」呢？簡單的說，就是究竟是誰想要操縱房價的上漲和下跌呢？

開發商的扼制手段

位居首位的，毋庸置疑的就是房地產開發商。

在中國的開發商企業中，有很大一部分的幕後操控手就是國際知名的金融巨頭，所以中國的房地產的走向一向具有相當程度的「國際化」，所以中國在大力引進外資的同時，也為國內的房地產經濟埋下了禍根。

「降價」兩個字，始終能激發中國國內開發商的「鬥志」。中國的房產銷售的定價權實際上掌握在這些開發商的手裡，他們在與購買者「博弈」中往往擁有相當大的制勝力量。他們的博弈手段有很多，如暫緩購地、壓縮管理成本、減少開竣工面積、延遲工程進度、潛伏摸索購房者的意向、收縮戰線、積壓房產降低成交量等。

在一系列國家的新政策的高壓下，開發商始終以「你有張良計，我有過牆梯」和購房者打著心理戰術。

2009年國家出台了一系列房地產新政，主要包括個人住房轉讓營業稅、建設項目用地預審管理、土地總體規劃、廉租房的加大投入、保障性安居工程的建設工作、打擊交易避稅、個人無償受贈房屋有關個人所得稅的通知等等。

但是，房地產開發商並沒有在這些新政的打壓下就甘願妥協。2009年地王一個接一個地產生。就在12月，中建國際聯合保利分別以17.2億、14.7億、16.1億的價格包攬奧體公園南區3號地、4號地、5號地；遠東新地以48.3億打敗保利龍湖等近20家房企拿下亦庄新城地塊，溢價率高達467％。

2010年，「兩會」剛剛一結束，北京就首先出現第一個地王，截至當天下午4點，就已經誕生了兩塊「地王」：遠洋地產子公司以40.8億元拍得望京地塊，樓面地價達到了2.4萬元/平方米，為北京歷史最高；中信地產經過64輪競價，打敗了中國煙草等其他央企，以52.4億元的價格拿下了亦庄一塊土地，刷新了2009年由大龍地產創下的總價50億元的單價"地王"記錄。

地王出現的原因要麼是部分房地產企業對未來市場預期過高，要麼是試圖用強勁的資本壓地以向購買者「暗示」中國房價不會被扼殺。

在「新國十條」的出世後，北京、上海等城市的成交量大幅萎縮，房價上漲勢頭被初步遏制。與此同時，樓市陷入觀望僵局，多數開發商除了與購房者「隔房對峙」，對恆大率先祭出降價大旗的行為也採取「隔岸觀火」的態度。在這種情形下，大多開發商也仍然沒有「降價」的念頭，為什麼呢？一是因為開發商已經在下了大注，不到絕路，他們絕不妥協；二是因為經過這麼多年的瘋狂贏利，開發商的腰包里已經存在相當量的資本，他們還有僵持的本錢。

一句話，開發商們最喜歡和購房者打心理戰，他們總是用一切表象讓購房者感到一種危機感，一個字「漲」，他們始終讓我們的購買者相信中國的房地產還有升值的空間，不會這樣輕易地就破滅了。

在2010年的下半年裡，我們將會看到這一場戰爭會始終圍繞「新國十條」展開，如何激烈如何殘酷？將是中國房地產的革新歷史。

政府難容忍房價大幅下滑

在中國的房地產市場中，政府的目標也是想要獨自扼制房價的的，這樣就可以才能維持房地產市場的和諧。

不過在實際中，政府也沒有辦法完全控制房地產市場的走向，從2005年到現在，房價已經飆升到了歷史新高，政府出台的一系列政策並沒有發揮出預想中的作用，很多新政都是成為了「一紙空文」。

2010年1月10日，國務院發布了《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，提出了包括加大保障性住房供應、抑制投資投機性購房等十一條措施，簡稱「國十一條」。在這十一條措施中，「對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低於40％，貸款利率嚴格按照風險定價」。

2010年4月17日，國務院出台了《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，俗稱為「新國十條」。「新國十條」再次重申嚴打「炒房」現象，對商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

「國十一條」和「新國十條」無疑是迄今為止，最有成效的房地產調控政策了。特別是「新國十條」一躍成為房地產市場中最熱的關鍵詞。它的出台，又一次成就了市場各參與方一次新的博弈。包括中央和政府之間的政策執行博弈，地產商和消費者之間的供需博弈，以及更為複雜的多方博弈。無疑，這一次的博弈之中，政府暫時性地扼制住了房價的「咽喉」， 多個樓盤出現「零成交」，購房者的熱情降至冰點。成交量的減少，使得房地產買賣市場進入一個僵持的局面，但是有個別大開發商反應速度之快，令很多業內人士都倍感詫異。上輪宏觀調控期間，雖然王石早早就拋出了「拐點倫」，但萬科旗下項目公開降價是幾個月之後的事情。而此次恆大地產在新「國十條」出台後的20天左右，即在多個城市祭出八五折降價大旗。

所以2010年政府出台的一系列新政，在房地產買賣市場真的取得了舉足輕重的作用。

但是，難道政府只想讓房價下跌或者趨於穩定嗎？

顯然不是，地方政府和各方的開發商一樣迫切希望房價能夠持續上升，原因主要有三個：一是地方政府關乎自身的「政績」；二是房地產市場毫無疑問是一塊難得的「肥肉」；三是房價上漲，地方政府就可以抬高房價。尤為突出的是一些政府宣揚「補漲論」。

而中央政府主要在乎是房地產市場的和諧穩定的發展秩序和供求關係，以通過宏觀調控的手段來扼制房價的走向。

6月份，全國70個大中城市的住房價格下滑0.1%,是2009年2月以來首次環比（比上月）下滑。很多人認為住房市場開始顯示出更多表明緊縮措施正在奏效的證據，樓市放緩的程度很可能引發未來幾個月政策逆轉。政府不太可能容忍房價大幅下滑，房價下滑將阻礙房地產投資，打擊房屋建設行業的，對整體經濟增長帶來不利影響。地方政府從出售土地和銷售稅中獲得的收入將減少。

所以如果「新國十條」使得房地產市場失去原有的平衡時，政府將出台新的政策來維持這種平衡。

「房奴」的按揭包袱

一部被禁播的電視劇《蝸居》主要是由於它折射出都市「房奴」的辛酸苦辣，道出了無房族的困惑與無奈。中國的房地產已經走上了脫離中國公眾的實際生活水平的道路，一套房子需要用幾代人的共同努力才能真正擁有其所有權。中國的購房者，不可不被認為就是被壓得喘不過氣的「房奴」。

現在很多的「房奴」的肩上都扛著承重的按揭貸款的「包袱」，「按揭很容易，房奴很辛苦」這一句一定都沒有錯，一家人買了一套房子，全家人每個月收入的40%甚至50%都要償，這使得家庭的成員只有勒緊皮帶咬著牙才能熬過這個月，這就像海派清口周立波說的一樣「按揭就是把你按倒一層層揭皮」。

但是孰不知，按揭貸款也是導致房價持續上漲的一個重要原因。

原來銀行不是給個人貸款買房的，主要是怕個人貸款後無法歸還，後來不知是不是想開了，引進外國銀行的按揭貸款的做法，一下子實現我們中國人幾世紀以來居者有其屋的夢想，也帶動了經濟的發展，同時使房價層層往上漲，直到目前這種讓人難以忍受的水平。

為什麼銀行願意給你按揭貸款買房呢？因為房地產開發需要一筆資金，根據風險分散的原則，如果把建房所需的資金貸給一個房地產商人，根據我國房地產商人的信用記錄，這筆貸款很可能會泡湯，從農民建築工被拖欠工資便可知道我國的房地產商人的信用記錄非常不良。而把貸款分攤貸給買房者，則實現了貸款風險的分散。

表面上看來好象是三方共贏，買房者得到了房子，房地產商人有錢開發房地產，銀行也把錢貸出去了，而且還能收回來。但是我們現在已經看到了，房價瘋似的往上漲，因為按揭帶來了旺盛的買房需求，房地產商在城市裡大肆拆遷，跑馬圈地，不抬高房價就不是人，其中購買土地的幕後更是見不得人，反正他們開發地產不需要更多的資金，不怕房子賣不出去，因為買房人通過按揭預定了房子。

最終受害的毫無疑問的就是買房人，因為有一部分買房人本來就是城市的地主，卻必須與其他買房人一起終其一生為銀行和房地產商打工，最後所獲得的房子也不一定仍然為他們所擁有，到時政府會收取你的房子的財產稅或不動產稅，如果你支付不起的話，那這房子便會為政府所有。最糟糕的一件事莫過於當房價下跌時，你仍然不得不為過高的房價支付利息，因為合同已經規定好的。

所以呢！如果你在決定買房之前，一定要有一種能夠承受「泰山壓頂」的心理和身體準備。不然，到頭來，你幾年甚至十幾年的煎熬只能換來銀行的累累催款單。

究竟中國房價的「咽喉」會被誰扼制住呢？這就要看在房地產市場誰的忍耐力和鬥志力更強。

2010年以後，中國的房價可能走上以下幾條道路：

第一，房價不會大幅度上漲，會在一個穩定的趨勢內隨著市場的供求發展。這就需要看相關政策的調控是否有利，政府的扼制手段是否能夠讓我國的房地產經濟能夠走上健康發展的道路。

第二，保障性住房將得到加強。從目前的政策措施看，未來我國將加大保障性住房的建設，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決我國住房的民生問題。

第三，房價受到政策的調控和打壓，在一定期限內會出現暫時性的下降，但是由於中國人口的複雜化形勢，決定中國的房地產經濟不會出現像香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面，當然這其中可能是由於政策逆轉的形勢。

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