【陳宜飈】香港人緣何對按揭利率敏感？(13.3.16)

「息魔重臨了！」香港準備買房上車的人本周迎來最頭痛的一件事：滙豐本周三（3月13日）宣布提升新按揭貸款利率0.25個百分點，而隨後渣打和恒生銀行也迅速跟進。　　上述消息宣布後次日，香港許多大型屋苑的成交馬上進入「冰封」狀態，成交急劇削減，個別業主開始大幅劈價賣房——而僅僅半年之前，香港特區政府宣布倍增買家印花稅時，還沒有如此巨大的威力。　　為什麼香港的住房市場對於利率會如此敏感？為什麼港人把加息稱為「息魔」？主要是因為香港中產不少買房來作為自住和投資用途，而利息變化往往意味著房價和租金方向的趨勢。　　港人對利率敏感 　　先看看這次滙豐的調息例子，看看它的實際威懾力究竟有多大。　　在這次調整之前，滙豐銀行的實際按揭利率在2.15%至2.85%左右；調整之後，按高位計算，以香港一個價值400萬港元左右的房子來看，如果七成貸款，分30年還，月供會比原來（10560港元左右）高出452港元，如果按原低位計算，加息前後差別則大概在358港元。在香港，上述差額只是一個四口之家吃一次早茶的價錢，因此看似不會有太大影響。　　如果我們預期利率會升至5%左右，上述差額的影響就會擴大至4471港元；如果再升至10%，則擴大至14012港元。對於買上10套房子的投資者，相當於每月要額外支出近14萬港元巨款，這是不小的壓力——在一些中小型的香港本土企業里，總經理級的人物每個月總收入也不過這個薪酬水平，更何況是「額外支出」。　　香港人對於利率的敏感另一個重要原因是源自1997年金融危機。當年房價暴升，同時按揭利率高達10%以上，而不少購房者同時擁有五六套房子，儘管利息負擔沉重，但他們堅信房價還會再漲，這種資本增值足以彌補他們的利息支出。　　這種狀況和今天內地的情況頗有一點相近的意思，所不同的是，內地大部分投資者仍然相信房價不會出現斷崖式的暴跌。　　當年香港人也不相信，但事實卻是很殘酷。受到金融危機衝擊，香港失業率高升，沉重打擊了房子的租金價格，一些業主本身也陷入失業狀態，因此不得不低價拋出房子套現，而這種拋盤的增加，又加劇了市場的下行波動。　　做股票經紀的朋友老鄭回憶當年還心有餘悸，那一輪的瘋狂跌價中，香港的房地產曾經暴跌了近70%，以至於到去年，房價才回至1997年的水平。　　老鄭當年憑藉著在金融業的高收入，一口氣花500萬港元全部身家，支付了5套房子的定金，原以為可以等房價上漲後賺一筆。結果沒有想到金融危機來臨，樓價暴跌。他預感不妙，忍痛全部放棄了這500萬港元的定金，全副身家化為烏有，但避免了樓價暴跌帶來的巨大損失和銀行按揭壓力。　　買房與養老　　儘管香港人對於息魔憂心忡忡，但是只要有條件和付得起月供的中產階級，通常還是會買房子。他們的理由是，買房是養老的重要保障！　　對於沒有在香港長期居住的人，很難體會到香港中產那種「買房養老」的理念。在內地，購房者大多並不把自己當作投資者，即便有第二套房，也只是認為自己屬於「剛需」一族。但是鑒於內地也正越來越有一些香港社會發展的特徵，筆者認為有必要認真介紹一下，為什麼香港人如此熱愛買樓作為投資。　　我們不如先拋開所有的投資理論，也拋開所有的投資產品分析，問自己兩個問題：怎麼樣才能安度晚年？什麼樣的養老方式最讓人感覺舒心？　　相信大家都有一個共同的心愿，老有所住，老有所養。在香港，根本沒有健全的養老保障體系。政府不提供社保，更沒有醫保一說。大部分港人退休也就意味著失去所有的經濟來源。沒有收入的老人可以申請政府綜援，但如果沒有自有住房，靠政府的綜援根本無力支付私人公寓住宅的租金，更談不上支付日常生活開支。香港特區政府雖然提供公屋，但目前的輪候時間已經長達三年以上，而且社區條件複雜的公屋環境始終不是中產階級的最佳選擇。　　香港不少計程車司機都是七十古來稀人士，那些酒樓里的雜工和服務員也往往是年過半百以上的老一輩，遠不如內地酒樓里的年輕小姐那麼賞心悅目。　　所以香港中產特別希望在有能力的時候，買幾套房子，趁年輕養供，等到退休時基本供完這些房子，然後自住一套，再拿一兩套出租收息養活自己。　　出租住房能否給香港中產提供養老資助呢？答案是肯定的。　　筆者在投行工作的朋友剛租了一套僅40平方米的兩居室，租金高達14000港元。即便是那些較破舊的唐樓（沒有電梯的老式住宅），大約不到60平方米的面積至少也能租到七八千港元——這些錢足夠一家四口的溫飽，如果有兩套可供出租的房子，那麼業主的養老壓力已經可以大大減輕。　　在過去10年，香港的房價升升跌跌，租金也跟著起起伏伏，但不論香港的房地產價格如何波動，它所能提供的租金基本上都能滿足一家四口的基本溫飽。　　相對於數百萬的房子來說，香港房屋的租金回報率可能並不算高（目前在3%～4%之間），但其租金卻足以養老，而且還可以滿足自住，這便是房屋這個另類投資品讓港人著迷之處。　　正是由於這個原因，香港人一直熱衷於買房子作為主要投資工具。筆者的香港鄰居通常都有兩三套住房，一套自住，另外兩套則可以用於出租。最令人驚訝的是一個拾荒的老太婆，常常在不同的電梯樓層看到她，開始還以為她是到處撿垃圾賣錢，後來才知道，原來她在同一幢大樓里有三套房子！在香港，有不少這種拾荒富豪的存在，每次筆者陪內地來的朋友去看樓或是租房子，都會聽到地產中介介紹說，這裡有哪幾套房子是同一個業主名下的，可以同一時間看。　　當房子成為一項投資品而不是「剛需」們的必需品的時候，它便會對利率的波動特別敏感——不知道未來內地的房地產市場，會不會也演變出類似的情況？　　（作者現為香港金融機構研究員，有關內容僅代表個人觀點，不構成投資建議）
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