商鋪投資技巧:投資商鋪需把握竅門 出租比賣合算

投資商鋪與住宅不同,商鋪主要通過出租獲得收益,隨著時間遞增,商鋪價值會因越「老」越值錢,租價也會水漲船高,10年前無人問津的商鋪,10年後卻有可能成為「天價鋪王」。

不過,如果想投資商鋪,必須具備兩個條件:一是有充裕資金,因為一間商鋪價值可能高於一套房子,且套牢資金時間長,資金不充裕的人最好考慮投資其他項目;二是要有「守業」耐性,商鋪投資講究長期回報,往往不是一二年就可以獲得好收益,可能需要很長時間。在此,業內人士提供投資商鋪的幾個竅門,以供參考。

修鍊「超前眼光」

或許,你會看到目前合肥市區的鋪位租金貴得驚人,但在5年前這個區域的空置店面還是隨處可見,而且租金比起中山路、勝利路步行街少多了,問津者也不多;可如今,是一鋪難求,租金也是翻了幾番。幾年時間就成為旺鋪、金鋪。

中星城商鋪位於北一環新亞汽車站向東200米,總體量14萬方,中星城目前在售內街1、2層商鋪,20-100/㎡,價格在20000-30000元/㎡,全款98折,按揭99折。是上海中星(集團)有限公司在合肥精心打造的14萬方集商業、寫字樓為一體的純商業綜合體。

投資旺地商鋪當然會有好回報,但價格之高風險之大也非人人可以承受的。相反,地段一般甚至冷清的物業卻因價值低廉、風險小,升值潛力較大。

例如城鄉結合部的物業,受城市化進程影響,無論房價或鋪價都會全面上升。同時,商鋪升值也受多種客觀因素推動,所在地人口的增加、大樓盤、大社區的出現、大型批發市場建成、道路開通、公共設施興建等均可使投資升值潛力倍增。

安徽華地置業有限公司成立於2005年,屬國家房地產開發及物業管理雙一級資質房企。華地翡翠藍灣商鋪位於肥西縣雲谷路與翡翠路交叉口,總體量13.5萬方。

目前城市化進程速度在加快,商鋪投資前景相當看好。當別人都盯著成熟旺地鋪位之時,不妨多關注尚未「熱」起來地段的「冷門」商鋪。

面積不宜過大

商鋪面積無所謂大小,但從租戶經營層面及自身風險層面思考,面積適中為佳。例如,小飲食業、便利店、以及各種個體經營較能接受的商鋪面積一般在50~100平方米,相對大面積鋪面具有市場層面廣、出租容易、租金較高、投資較小等優勢,而且面向的是廣大的中小經營租戶,對個人投資者是較佳選擇。合肥保利東郡商鋪目前在售,而且地段十分優質。保利東郡商鋪位於新東二環郎溪路和新安江路交匯處,總體量60萬方,保利東郡現主推三期住宅底商,在售15、16號樓一拖二商鋪,主力面積70-150平,也有1000多平的,保利東郡價格19000-25000元/平。

用途和結構很重要

投資商鋪之前一定要了解清楚,物業是否有廚廁、可否做餐飲等行業,以清楚物業的用途,如果不能做餐飲,商鋪長遠收益一定會受到影響。商鋪的內在結構也相當講究,例如層高是多少,能否加裝夾層(或者送夾層)。現在,很多首層商鋪,層高往往達到4.5米以上,業主可自己加裝一個夾層,於是一層變二層,二樓既可居住,也可用作辦公室,對租戶來說是最理想不過的了。很多開發商也會打出「賣一層送一層」以增加物業附加值。

出租比炒賣合算

投資商鋪極少有「短平快」項目,從外國和國內大型商業開發展商經驗借鑒得知,長期租金收益遠遠大於出售,其潛力就好比一隻成長型的「基金」。

例如,一個50年產權鋪位,原價100萬元,現值200萬元,轉手即可賺取約90萬元(除去各種交易費用),但是,如果每月出租5000元,50年收益約300萬元以上,比轉手多賺100%,如果將租金年增長率因素考慮進去,收益會更高。

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