北京6萬套公租房下半年入市，是揚湯止沸，還是釜底抽薪？

06-10

前段時間，北京市住建委開會部署了今年下半年全市公租房的工作。非常榮幸，作為北京住建委專家諮詢委員會的成員，這個會我也參與了。會議的精神很明確，就是要通過加大公租房的供給，降低公租房門檻，為更多的剛需人群提供住房保障。

年初的時候，我在微博上說，總價在400萬以內的房子都算剛需。從北京新房二手房的成交價格來看，這類人的可選擇的範圍並不大，他們對房子的需求基本上是夠住就行。然而，在這類剛需下面，還有一種剛需，那就是剛工作沒幾年的年輕人，本地人外地人都有。

他們也許收入還算可以，還貸能力可能也沒問題，但是因為積蓄不足，拿不出首付款，造成這些人無法買房。同時呢，由於收入較高，不符合一些保障性住房對收入的要求，無法申請保障房。屬於上下夠不著的「夾心層」。

這次公租房降低門檻，就是為了照顧這部分人群，使得「夾心層」能夠安居安心。

北京房屋租賃市場怎麼樣？

「夾心層」日子難過，為什麼這麼說，咱們先看幾組數據。

根據我們搜狐焦點網的統計，2016年全北京一居室每套租金為4428元/月，二居每套租金5467元/月，三居每套租金8551元/月，四居每套租金16418元/月，四居以上每套20325元/月。我希望大家記住這些數據，因為咱們一會還會用到。

分區域看，位居熱門租賃區域前五的依次是望京、魯谷、北苑、順義城區、雙井。租賃佔比分別為2.34%、1.63%、1.56%、1.42%、1.36%。TOP20熱點片區的總租賃佔比達到24.82%。

如果根據區域熱度，做成全市房屋租賃熱點區域分布的熱力圖，就是下圖。

從上圖我們能看出，房屋出租比較集中的區域，有這麼幾個特點，最基本的必須臨鐵，甚至是雙軌、三軌，比如望京、西直門、雙井；其次是附近有大型商業，一方面是生活便利，另一方面租客也許就在這些商業裡面工作。

公租房是怎麼回事？

公租房這個概念其實大家並不陌生。新中國成立之後，全國範圍內，進行三大社會主義改造。城市裡的房屋，基本上都變成了公房，或者屬於某個單位，或者屬於當地房管局，私房幾乎絕跡。這種房子，單位或房管局長期租給個人，如果承租人去世，子女可以繼承承租權，繼續承租，這是最早的一種「公租房」形式。那時候，大家的房子都是租來的。

之後，隨著住宅市場的發展，私有產權的商品房逐漸成為老百姓住房的選擇。為了滿足生活困難群體的居住需求，政府出台了廉租房、經適房、兩限房等住房政策。雖然保障體系逐步完善，仍然有許多家庭和新就業人員處在這個體系的「空白區」。就像開頭咱們提到的，這類人群收入不錯，但是積蓄不多，超過廉租房收入要求但是並沒有購房能力。

早在2007年，住建部就公共租賃房開始調研。希望通過公共租賃房「探索解決大學畢業生等新就業人員的住房問題」。到了2009年前後北京、天津、上海、青島、廈門、廣州、深圳等人口凈流入城市紛紛開工建設或收購了一定規模的公共租賃房房源。

「新就業人員的住房問題是各國都面臨的一個難題。他們雖然不屬於低收入群體，但剛剛就業，積蓄少，存在階段性的住房困難。」時任住建部副部長齊驥曾經在新聞發布會上對媒體表示，政府有責任支持他們解決住房問題，公共租賃房就是很好的方式。

2010年6月12日，由住房城鄉建設部等七部門聯合制定的《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》正式對外發布，旨在在全國範圍內，解決城市中等偏低收入家庭住房困難。全國範圍內的公租房建設工作大規模開展。

根據北京市住建委官方統計，自從北京公租房大規模建設分配以來，已累計開工建設19.7萬套，累計分配11.3萬套。

海外有什麼經驗可以借鑒？

新加坡人多地少，超過80%的居民，住在政府提供的「租屋」裡面，租賃權可以繼承。生活困難的群體，政府會對房租進行不同程度的減免。解決完大部分剛需群體的居住需求，對於商品房購房者，新加坡政府每年會徵收高額的房產稅，自住的房屋，每年的房產稅大約為房屋目前市場價值的10%，如果是用於出租的房屋，根據用途的不一樣，房產稅為房屋價值的20%-30%，同時對於房屋出租的收入還要徵收營業稅與個人所得稅。

1936年在亞特蘭大興建的「泰克伍德社區」，成為美國面向低收入人群的首個「公租房」項目。1940年到1942年，在「羅斯福新政」後期，全美建成了8個大型「公租房」項目。這些房產在二戰後逐漸被私人購買，但其中的7個項目直到目前仍作為「公租房」項目在運轉。

北京公租房有什麼變化？

近日，北京市住建委發布的《公共租賃住房建設與評價標準》(以下簡稱《標準》)提出，北京將允許推出面積15-22平方米的小戶型公租房，而且，油煙分離等新技術將在其中推廣。

同時，《標準》提到的未來的公租房建設，也可根據採光等要求，分出15-22平方米純小戶型、22平方米以上戶型、上述兩類戶型混合組合的三類住棟格局，可避免用地浪費，也會有部分北朝向的公租房戶型。

另外，《標準》還專門列出了15項公租房的評價指標，強制要求公租房必須具備的條件，涉及公租房室內與室外環境。比如，公租房住區應優先選擇市政基礎設施條件齊全的區域，應與公交系統或軌道交通網路緊密銜接，並具備與軌道交通站點或大型公交樞紐接駁的場站、道路條件。也就是說，項目周邊應設有已投入運行的公交站點或首末站設施，住區人行出入口附近設有計程車等候點，而在一些條件允許的地方，主要人行出入口500米內就會有公交站點設施。

公租房對樓市有什麼影響？

說了這麼多公租房的事兒，公租房集中入市對北京樓市的影響，應該是大家最關注的。根據測算，北京還有8萬多套公租房已經開工建設但是並未分配。另據小道消息，其中的6萬套今年下半年將會投入市場。這6萬套大概是什麼概念？去年北京全年交易了22萬套商品住宅，而6萬套相當於去年總成交量的27.3%。不要小看這個27.3%，它是釜底抽薪的！

我在微博里經常說，北京去年的房價是全市置換需求驅動的。遠郊換近郊，兩居換三居，品質一般的回遷房換品質稍微高一點的商品房。換下來的這些遠郊、兩居、回遷房，由剛需入市接盤。

這是去年，而今年，隨著公租房申請門檻降低，交通配套更加完善，戶型規劃更合理，去年那些接盤剛需人群還會選擇買房嗎？

前面我們提到過，目前一個兩居北京市平均租金在5468元一個月，如果以80平米計，按照北京公租房的標準，80平的公租房月租金只有3600元！另外，根據相關規定，公租房的租戶，除房租外，只需要繳納水電燃氣網費等生活消費費用，而不用承擔物業費、供暖費、物業維修費等，這無疑是為租房者省了相當一筆開銷。

當處於樓市最底層的剛需不再接盤，房價上漲的動能還有多少呢？

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