房改12年: 一場收入與房價的龜兔賽跑

網易房產訊 12年光陰，恍若隔世，回想起自己的購房經歷，盧偉一臉唏噓之色，搖頭感嘆。

2005年，29歲的盧偉正盤算著在廣州實現他的首次置業夢，那一年樓市異常動蕩，國家一道道「金牌」劍指高房價，「樓市泡沫」幾乎成了全國最熱的話題，眾多知名經濟學家警示房地產泡沫，盧偉也決定擱置他的購房計劃。

但隨後的事情讓他懊悔不已，房價不僅沒有受到調控影響，反而上演了一幕精彩的「逆風飛揚」，儘管2008年的金融風暴影響了它的飛躍速度，但隨後的報復性上漲讓人看得目瞪口呆，盧偉相中的區域，房價已經從5000元/平米飆升到15000元/平米，看著和自己收入水平相當的朋友早已經享受房子帶來的巨大升值，盧偉終於在今年年初出手，但按照他的說法，當年可以買豪宅的錢，現在只能買一個小戶型。

這就是現實，自從1998年劃時代的房改啟動後，在這12年里，中國房地產的泡沫之爭幾乎沒有停止過，但這絲毫沒有阻擋房價飆漲的勢頭，人民怨言越大，房價漲得越猛，連溫總理早前在澳門也表示:「左一個(國)十條、右一個(國)五條，但房價就是壓不下來」。【相關閱讀：溫家寶:房價壓不下來 若真買不到房可先租】

房價與收入，就像童話故事裡的龜兔賽跑，房價已經像兔子般一躍而起，但像烏龜般慢吞吞的收入能迎頭趕上嗎？

漲！漲！漲！

1998年7月3日，國務院下發《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，正式拉開中國房改的帷幕，成為中國住房制度改革的一個分水嶺。

回顧房改後12年的房價運行趨勢，你會發現在房改的頭五年，儘管房地產投資增長迅速，但房價並沒有出現快速上漲，那時候樓市仍然處於買方市場，開發商遠沒有現在的牛氣衝天。但隨著2003年國務院「18號文」的頒布，房地產正式被確立為支柱行業，大量購房需求湧入商品房市場，房價正式進入「主升浪」，在隨後的六年時間裡，除了2006年與2008年外，國內房價每年漲幅均維持在14%以上。

與統計局提供的全國房價相比，一線城市房價的漲幅更是驚人，根據網易房產整理的統計數據顯示，從1998年-2009年北京全市均價漲了172%，上海漲了399%，深圳漲了200%，但由於早年的房價統計範圍主要集中在市中心，如今統計範圍卻納入了大量郊區樓盤，以北京為例，如今五環內新房的「起步價」已經是25000元/平方米以上，房價真實漲幅比起數據顯然更大。

房價與收入的賽跑

房改12年，高房價之所以讓人怨聲載道，正是由於房價與收入就如同龜兔賽跑，房價早已經像兔子般跑到大老遠的地方，收入卻像烏龜般慢吞吞的爬行，導致差距越來越大。

「政府與高房價已經鬥爭了6年，為何還是屢敗屢戰，主要是因為統計局沒有充當好偵查敵情的角色」，東方房地產學院常務副院長、華東師大商學院地產系主任華偉接受網易房產採訪時表示。

翻開最近12年國家統計局的房價與收入數據，你會發現這裡面確實出現了一個「大烏龍」。1998年房改啟動之時，全國商品房平均價格為1854元/平方米，2009年的全國商品房住宅平均價格則為4445元/平方米，12年時間增長了1.39倍；在收入方面，1998年城鎮居民人均可支配收入為5425元/年，2009年則為17175元/年，漲幅達到2.16倍，這意味著從官方數據來看，房改12年，收入增幅甚至遠遠快於房價漲幅，這不得不令人疑惑，官方數據為何與民眾感受相差甚遠？

有業內人士表示，由於國家統計局所採用的統計方式是由房產企業直接填寫銷售價格，而且統計數據往往存在滯後性，所以往往被「降價」；相反，由於目前城鎮居民收入統計體系主要為國企、央企等高收入企業，佔據比例較大、工資較低的私營企業並未納入到統計體系，因為收入往往「被增長」。

但除了統計上的缺陷，更重要的原因在於收入分配不均，房地產的財富效應進一步加劇了貧富懸殊。

著名經濟學家茅於軾認為，形成高房價的原因有很多，其中一個重要的原因是我國經濟的高速增長製造出大量的財富，但由於收入分配不平均，增加的財富富人分得多，窮人分得少，富人手裡積聚了太多的財富卻缺乏良好的投資渠道，所以都去買房，造成房價被推高，最後的結果是富人更富、窮人更窮。

「社會把高房價當成是抑制中國消費的罪魁禍首，這是一種錯誤的看法，真正的罪魁應該是收入分配不均」，華偉認為，房地產消費已經帶動鋼筋、水泥等眾多下遊行業消費，但由於國民收入分配不均，造成壟斷行業收入增多快，競爭性行業增長慢，因此擠壓了房地產以外的消費行業，因此不是高房價的錯，而是收入分配的錯。

高房價出路何在？

根據去年易居房地產研究院發布報告顯示，2009年我國房價收入比達8.03，創歷史新高，已經國際公認超過3-6倍的安全線，這其中京、滬、深、杭四地純商品住宅的房價收入比均超過14，而大部分中西部地區，尤其是西部地區，房價收入比普遍較低，基本上沒有房價泡沫。

「既然泡沫已經產生，那麼解決的方法只有兩個，要麼讓泡沫自然破裂，要麼是讓其軟著陸」，中國房地產研究會副會長顧雲昌接受網易房產採訪時表示，如果讓前者發生，那麼房價確實會如許多人所願出現50%甚至更多的暴跌，但屆時國民經濟將出現崩潰，就像90年代日本，這是所有人都不想看到的。另外一種做法，就是讓房價放緩上漲速度，同時加快居民收入增長的幅度，通過縮小房價與收入的差距擠掉房地產泡沫，十二五規劃之所以再提收入分配改革，表明政府正是希望通過此方法解決高房價的難題。

除了收入分配改革，顧雲昌還認為，對於富人，政府應該加快金融創新改革，吸引資金流出房地產進入其它金融領域；對於大多數老百姓，政府一方面要加大土地供應，增加普通商品房供應，另一方面要加大保障房建設力度，只有從根本上扭轉供求關係，高房價才能得到有效遏制。

可以想像，這段房價與收入的故事還會繼續，但最終的結局能否像童話故事般，飛速疾馳的兔子打個盹，結果讓姍姍來遲的烏龜迎頭趕上，成為勝利者。 (本文來源：網易房產 作者：區家彥)
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