業績奪魁後 許家印走了三步穩棋｜年報解讀系列11

導 讀

加速現金回籠、回A、進行債務重組，高調的恆大，這三步棋都走的相當穩健。

相比前一日，郁亮在萬科業績會的「鬱悶」狀態，在將股份投票權讓渡給了深鐵後，28日的恆大業績會上，董事會主席許家印顯得格外輕鬆。

2016年恆大首次超越萬科，成為行業銷售老大。合約銷售3733.7億元，同比增長85.4%；合約銷售建築面積4469萬平方米，同比增75.2%。

2016年恆大的毛利率為28.8%，與2015年基本持平；凈利潤為176.2億元，同比增長1.6%；現金餘額3034.3億元，同比增長85.8%。

銷售大幅上升、讓渡萬科A的投票權、借殼深深房回A，這三步棋表面沒有過多關聯性，但卻關係到恆大的命運與未來。

「土儲增值 負債率沒有風險」

正如董事局副主席、總裁夏海鈞所言，「恆大地產上市以來，毛利率基本維持在30%，凈利潤在10%以上。但這幾年，恆大進入多元化發展階段，先後介入了地產、金融、健康、文化旅遊四大產業。其中，佔整體業務的90%的地產業務，一定程度上反哺了其他三個產業。」

與此同時，為了保證未來擁有足夠的可售物業，恆大大規模攻城略地。截止2016年，恆大的土地儲備達2.29億平方米，是目前行業內唯一一家用「億」做土儲單位的企業。

正因為如此，恆大的負債數據逐年上升。數據顯示，恆大地產的總資產為1.35萬億元，比去年增長78.4%；總借款5350.7億元，同比2015年增長80.2%；凈負債率119.8%，比去年增長26.3％。

業績會上，許家印稱，負債高企，跟房地產企業性質有關係，房地產企業需要大規模的土地儲備，高土儲必然帶來高負債。目前公司的土地儲備在急劇增值，公司認為負債率沒有風險。

「目前為止，恆大的負債率是按土地原值來算的。恆大現有土地儲備為2.29億平方米，土儲的原值為3600.7億元。若按土地現有市值計算，公司土地儲備的估值是7005億元，較原值增值3403億元。假設土地增值後，扣除土地增值稅、25%的企業所得稅，公司的凈負債率僅為66.7%。」

許家印進一步解釋稱，2016年末，恆大的現金餘額為3043.3億元。2016年恆大金融類投資與物業類投資的金額為1105.4億元。上述資產之和就已經達到了6600億元，超過5350.7億元的總借款。

為了讓投資者更詳細的了解土儲情況，恆大第一次悉數將公司所有項目一一對外披露，細到具體城市的每一個項目的詳細情況。數據顯示，2016年末，恆大的土地儲備，覆蓋205個城市，共582個項目。2016年新增213個項目，新增的土地面積是1.02億平方米，原值是2035.7元，平均樓麵價1996元每平方米。土地儲備中，一、二線城市的土儲原值是2689.5億元，投資額佔整體比例的74.7%。

除此之外，恆大在核心城市還有35箇舊改項目，規劃總建築面積1800萬平方米，按目前市場價格預計銷售總額約4900億元。這部分土儲未列入2.29億平方米土地儲備當中。

回A另有小心思

「恆大持有萬科股票是戰略投資者，對萬科是比較看好的。投票權讓給深圳地鐵，是希望萬科股東層面能形成一致的意見，不至於影響管理層的工作和萬科的發展。」在寶萬之爭進入關鍵時刻，許家印給出了如此回答。

未來，倘若恆大退出，雖然有浮虧，但也極有可能因此獲得深深房這樣一個A股殼。

表面上，在港股估值偏低情況下，恆大回A是個不錯的選擇。但業績會上，許家印道出了另一個實情，恆大地產回A過程中，通過引入戰略投資者，同樣可以幫助恆大降低負債率。

許家印稱，去年底，恆大啟動了回A進程，並開始引進戰略投資者。恆大地產回A後的估值是1980億元，戰略投資者佔總股本13.16%，即引進資金在400億元到500億元區間。

去年，恆大引入了首批戰略投資者，募集資金300億元。但在2016年恆大的報表中，並沒有將其作為權益引進。現在已在進行第二輪150億元戰略投資者的引入。「2017年上半年，恆大會有450億元進入權益類資本金。隨著土地的開發，帶來現金回籠，及450億元轉為資本金以後，2017年上半年公司的凈負債率會大幅下降。」

不過，在恆大回A這件事情上，恆大承諾未來三年實現凈利潤888億元。這也成為能否讓戰略投資者買賬的關鍵性因素。

對此，夏海鈞回應稱，恆大歷史上，從上市到現在，公司平均年複合增長率在50%左右，未來三年對投資者的預測是：今年銷售額大概是4500億元，明年銷售額是5000億元，後年銷售額是5500億元。過去的複合增長率是在30%－50%左右。而從今年開始，未來三年的複合增長率分別是18%、15％、10%，是穩健的增長。恆大跟同行不一樣，其成長性在於擁有大量的土地儲備。

夏海鈞還補充稱，從2009年到今年，國家在進行宏觀調控，大的企業都是穩定的增長，不光恆大，還包括萬科、碧桂園、保利、中海。未來要擠進前十，企業銷售額需要去到4000億元，高一點的銷售額需去到6000億元到7000億元。

「市場開始出現集中度變化，恆大每年百分之十幾的增長率是完全可以實現的。按凈利潤指標測算，未來恆大的利潤在千億左右，打個八折，完全可以實現三年888億元的業績承諾。」

據悉，在回A幫助降低負債率的同時，從今年開始，恆大也會加強負債管控。許家印透露，恆大的現金餘額有3000多億元，將適時的用現金償還高成本的負債。例如，今年上半年就將償還公司50%的永續債。

事實上，目前恆大也有意進行舊有債務的重組。今年初，恆大就發行了15億美元債券，用於償還恆大過去的短期債務。

「一是國家外匯管制越來越嚴，恆大希望用長期的外匯債券，把恆大現有的短期負債，變成三年、五年、七年這樣一個長期負債，就不用擔心國家外匯管制，對公司造成的影響；其次，過去公司發了成本比較高的債務，現在資本市場比較好，用低息置換高息，用長期置換短期債務，確保公司未來在外匯方面穩健的運營。」夏海鈞補充稱。