資金洪流湧入香港，沖走金管局的樓市風險預警

為什麼官方就利率上升對香港房地產市場構成威脅發出了警告，而大家卻置若罔聞呢？

香港金融管理局和國際貨幣基金組織(IMF)都強調了這種風險。但摩根大通和Union Bancaire Privee等公司的分析師稱，對於美聯儲今年將加息3次的預測擋不住香港房價攀升。美聯儲自2015年12月以來已經5次上調利率，香港房價同期卻上漲了22%。

表面看來，這種警告是有道理的。

現在香港的家庭債務與本地生產總值(GDP)之比已經高於1997年--持續了6年的房地產崩盤發生的前夕。正如金管局總裁陳德霖指出的那樣，這項比率不但處於高位，而且最近還脫離了歷史趨勢。第三季度住房抵押貸款還款額達到了中值收入的68%，從1997年到2016年的平均水平為45%。負擔能力惡化再加上租金收益率空前低迷，意味著房地產市場在面臨嚴重衝擊時會更加脆弱。

陳德霖在一個會議上稱，在泡沫到達頂峰的時候，人們總是會找各種各樣的理由來證明「這次不一樣」，縱觀歷史，我們現在意識到了這種想法有多麼天真和荒謬。上個月，陳德霖敦促市場警惕加息速度超出預期的風險，並談論了「異常低」的住房抵押貸款利率。

然而，很多因素表明，儘管香港的貨幣政策通過聯繫匯率制度與美國的掛鉤，但利率上升這單一因素並不會在短期內終結房地產市場的火爆局面。

流動性充沛

由於大量流動性流入香港，就算美聯儲提高借貸成本，銀行也可以抑制本地利率。Union Bancaire Privee亞洲首席經濟學家Mark McFarland稱，熱火朝天的香港股市甚至吸引了更多中國資金通過深港通和滬港通進入香港，而且內地購房者至多佔到了香港房地產需求的五分之一。

「現在香港房地產市場的心態似乎與1997年香港回歸前夕類似--樂觀情緒、股市上漲和資金流入推動房價上漲，形成良性循環，」McFarland說。他說，現在就與當時一樣，只有受到外部衝擊，市場才會脫軌。

升息的微弱影響

萊坊大中華區研究和諮詢主管David Ji表示，利率每上升25個基點，100萬港元25年期按揭貸款的月還款額也不過將增加124港元（16美元）。Ji表示，這點錢不算什麼。由於金管局給銀行設了限制，按揭貸款占房屋價值之比已降至16年低點58%。與此同時，根據按揭貸款中介經絡集團(mReferral)的數據，2017年平均住房貸款期限從2001年的18年出頭拉長至逾26年。

通脹因素

摩根大通大中華區房地產研究主管Cusson Leung稱，銀行存款的收益率持續低迷，促使投資者尋求更高的回報率來抵禦通脹。Leung在1月份的一份報告中寫道，如果在通脹上升的情況下，消費者感覺銀行存款正在失去購買力，他們就很可能會拿這筆錢去買對沖工具：房地產。根據彭博對分析師的調查，2018年和2019年香港消費者價格的漲幅將比去年更高。

抄底機會

德意志銀行亞洲首席經濟學家Michael Spencer表示，香港這輪已持續14年的房地產牛市意味著，很多人認為每當房價下跌、買入的機會就來了，進而導致回調時間更短、幅度更小。

「歸根結底，人們習慣於認為香港是一個非常昂貴的市場，所以就算加息，房價回調個10%-15%似乎也就可以抄底了，」Spencer稱。

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