總資產14930億元的恆大，剛剛開啟了歷史性的轉變

每年8月底，都是房企中期業績報的集中發布期。

在一眾發布半年報的房企中，恆大半年報中高達14930億元的企業總資產幾乎藐視了整個行業，而這份半年報也被恆大內部稱之為史上最閃亮的半年報。

不過，這份半年報於行業而言，其價值顯然並不止於令人羨慕的閃亮業績。細讀這份半年報及後續的業績發布會，你會驚呼恆大突然的調整了戰略方向，也讓整個行業都有些措手不及。

營業額1879.8億元，同比大增114.8%

凈利潤231.3億元，同比大增224%

凈負債率75.5%，同比大降近一半

在恆大新鮮出爐的這份年報上，幾乎所有的核心行業指標都超越了其他房企，以前7月2882.5億元的銷售金額來推算，恆大今年銷售金額突破5000億元已經毫無懸念，恆大又將創造一個新的歷史紀錄。

今天小田受邀參加億翰智庫主辦的中國房地產業戰略峰會上，億翰智庫陳嘯天提出一個觀點：房企從100億規模突破到5000億規模，核心驅動就是政策紅利。

這個觀點在會上得到了與會嘉賓的一致贊同，而在會場之外，恆大的業績似乎也佐證了陳嘯天的觀點。

2009年上市至今的恆大藉助於2009年的4萬億刺激計劃和2015年的萬億公司債放開這兩波政策紅利，7年時間裡銷售規模增長高達11倍，成功上位並在去年取代萬科成為行業新科狀元。

顯然，恆大成為過去兩波政策紅利的最大獲益者。

過去7年，即使業內多有轉型的聲音，恆大也遭受過高負債和永續債的各種質疑，但恆大的戰略模式似乎從未發生過任何的變化，一直在走「三高一低」即高負債、高槓桿、高周轉、低成本的規模擴張模式。

在恆大中期業績發布會上，恆大總裁夏海鈞回顧7年歷程時，感慨道，相比萬科、富力等較早崛起的房企，前20年恆大一直是追趕者的角色，規模擴張是首要的目標，而這樣的戰略下，只能靠高負債、高周轉、高槓桿和低成本的「三高一低」模式來達到快速發展，「追趕過程很辛苦，但也只有這樣才能實現。」

在恆大終於完成了對萬科的規模超越後，事情也正在起變化。

這個所謂的變化即是房地產市場雖仍有增長空間，但高速增長的政策紅利期和市場紅利期正在褪去，甚至有機構預測2019年前後房地產市場就將開始緩步下行。

面對市場的變化，在恆大的中期業績會上，夏海鈞首次明確表示恆大開始了自上市以來最重大的一次歷史轉變：從過往的「三高一低」，即高負債、高槓桿、高周轉、低成本的規模擴張模式，轉變為「三低一高」，即低負債、低槓桿、低成本、高周轉的偏效益模式。

在規模與效益的抉擇上，恆大首次偏向了後者，並把效益作為恆大未來戰略發展的最主要目標。

當然，這種轉變的核心即大幅降低負債率，留心觀察今年上半年以來恆大的諸多動作，幾乎都在圍繞著如何降低負債率：

先後引入兩輪總計高達700億元的戰略投資，由此擴充企業的註冊資本規模；

在5、6月份提前贖回高達1129億元的永續債，此舉為股東釋放了近百億的股東利潤；

上半年發行高達63億美元的美元債券，以長債換短債、低息置換高息的的方式完成債務結構轉換；

世邦魏理仕在年中為恆大土地價值進行重估，其土地價值估值搞到9059億元，相較於6月底的4576億元土地原值，土地增值高達4483億元；

此外，恆大最受外界震驚的是其現金持有，半年報顯示恆大當下持有的現金餘額為2699億元，而其可支配的資金更是高達4000多億。

而據恆大半年報數據顯示，其資產負債率下降至75.5%，已經低於行業的整體水平。

不過，即使資產負債率已經降至低於行業平均水平，恆大似乎依然沒有滿足於當下的「安全感」。

在中期業績發布會上，恆大透露，今年年末恆大資產負債率將下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年底則要下降到55%左右，進入行業的超低水平。

事實上，恆大已經開始享受到戰略調整後的好處：今年上半年，恆大凈利潤同比大增224%達到231億元，一舉超越中海成為今年上半年最賺錢的房企。

今年1月，恆大宣布成功引入300億戰略投資，包含中信、中融、華信等8個實力雄厚的投資機構。5個月後，恆大再次公告稱引入第二輪395億戰略投資，二輪戰投引入包括深圳國資等13位投資者。

由此，兩輪戰投共計為恆大注入了700億元的資本金。而在恆大剛剛公布的中期業績報告里，埋沒著這樣一段話：地產集團下半年計劃引入第三輪戰投資金300-500億元。

顯然，這是一句刻意營造的低調。這份低調背後則透露出了恆大正在悄然進行的一個大動作，在發布會現場，夏海鈞在被追問第三輪戰投時，似乎也不願意多透露一個字，僅透露恆大正在籌備該次戰投的相關事宜，公司估值也會因此改變，比第一輪有所增加。

據悉，恆大正在對旗下的土地資產作評估，9月30日關於土地的估值報告即可完成，屆時就會開始第三輪戰略投資的引入。