謝逸楓：香港地價暴跌樓市崩盤純屬眼球炒作

06-09

文/財經意見領袖著名專欄作家謝逸楓

一條「香港地價暴跌」的新聞滿天飛傳，香港樓市崩盤的聲音更是不絕於耳。2016年2月12日，香港地政總署發布新聞公報，宣布一幅位於新界大埔區地段第221號的住宅用地，國萬投資有限公司(母公司：中國海外發展有限公司)最終以21.3億港元的低價成功競標，按最大可建樓面面積10.71萬平方米計算，樓麵價格僅為19880港元/平方米，創下十年來香港地皮成交的最低單價之一。這年頭香港樓市崩盤聲音如放屁一般響亮，結果是樓市沒崩盤，朋友圈刷到手機自爆。當今自媒體、網媒體、傳統媒體的媒大炮時代，標題黨、爆炸式的、弄虛作假式的自我炒作已習以為常。香港樓市的無關緊要新聞，真的沒必要過多的過分曝光，除了吸引眼球外，對於樓市健康發展沒有任何的好處，反而導致市場恐慌與投資市場的混亂。

2月12日，香港地政總署公告顯示，春節後首次拍賣的一幅位於新界大埔區地段第221號的住宅用地，以21.3億港元的價格賣給了中國海外發展有限公司旗下的一家子公司，批租期為50年。按樓麵價計算，該地塊只有19880港元/平方米，相當於人民幣也就1.7萬元左右。對比春節前後、北京、南京等地動輒四五萬元的樓麵價土地，顯得香港地價似乎已崩潰了。據悉2015年北京樓麵價超過3萬元+的土地高達26宗，其中甚至有3宗位於六環外。對比2015年9月2日，在同樣位於新界大埔的第226號用地拍賣中，一塊同樣指定作私人住宅用途的地塊，成交價30.3億港元。按照最高面積計算，摺合每平方米樓麵價為4.887萬元人民幣。過去三個月香港樓市還出現過兩起流拍事件。據統計2016年1月份香港物業成交約3500宗，這是1991年1月以來的最低數。2003年以來連續飆漲12年、漲幅達到3.7倍的香港房價似乎也要掉頭向下了，自2015年9月份達到頂點後，已下跌近9.5%，似乎印證了「樓價下跌已傳遞到地價」的判斷。

首先說說為什麼是低價成交。第一是地塊的涉及司法問題，投資面臨一定風險。如果在賣樓花(期房)前未能解決，開發商將會面對一定的投資風險，如無法按時銷售與獲得銷售許可等融資問題。相比內地的開發商慣於囤地，香港本地的開發商由於樓市已經出現明顯調整的跡象，在買地方面比較謹慎。第二是這塊地皮將於2016年8月2日在香港高等法院進行聆訊，此前環保組織「環保觸覺」已入秉香港法院對該地塊申請臨時禁制令。因此，招標僅有其他六家開發商參與，包括長實地產、恆基地產、鷹君以及信和置業與萬科，英皇集團與佳明各自組建的合資公司。一旦環批通不過，面臨收回的風險。第三是中海外冒險拿地，肯定是因為地塊規模大十分看好發展前景。特別是對後前景看好，即使樓價下跌，跌幅也不會太大，時間不會太長。

香港地價為什麼暴跌？第一是在於該用地的法律糾紛。香港當地新聞和賣地文件都曾經指出，有關地段被環保團體提出司法複核，換言之，除非所有法律程序走完，開發商是不能開發。而香港的法律程序動輒數年，假如反對開發一方持續上訴，很有可能數年之內都不能開發。顯然，一塊有瑕疵的地塊的成交價格，並不能代表什麼。以香港的特例和內地一線城市的均價對比，更不能表明香港樓市就此崩潰。中國海外地產董事總經理游偉光表示，公司在出價競爭時，已將該地皮所在位置、發展規模及密度，和所涉官司等因素詳加考慮，並恰當地反映在地價上。認為此次成交價屬合理水平，公司亦有信心官司不會影響地皮的發展。

第二是「土地財政」將香港逼入死胡同。香港並不缺少土地，但大部分土地卻不被允許利用。香港可以推向市場的土地大都掌握在港府手中，但香港政府歷年來對土地供應量嚴格控制，人為推高了香港地價和房價。據麵包財經統計，在嚴格的數量控制之下，香港土地單價一直居高不下，2009年以來，香港共拍賣土地175.6萬平方，所得土地拍賣款超過3290億港幣，平均每平方米土地價格高達18.7萬港幣。第三是息率走勢是致使香港樓價下探的影響因素之一。這是香港維持聯繫匯率必然付出的代價。香港為了維持聯繫匯率，必然跟隨美聯儲加息，美元走強，港幣必然走強。加息必然帶來對資產價格的傷害，而在如此疲弱的經濟環境下，加息意味著對經濟的雙重打擊。除非香港放棄聯繫匯率，這也是一些國際空頭做空香港的原因，認為香港很難維持聯繫匯率。貨幣之間相對價格無法調整，就只能通過資產價格「通縮」來實現，1997年香港樓價、股價齊跌就是這樣的。因此，此輪股市和樓價調整在預期之中。

第四是香港對內地資金吸引力下降。香港樓市繁榮，得益於內地購房者。但是隨著香港社會環境的相對惡化，對內地的吸引力下降，內地的支持力量在大幅度下降。如今香港製造業空心化，只有房地產和金融，最近連貿易都下降，零售業也蕭條了，中國土豪們都不去了。所以樓價失去了實體經濟的支撐，下跌是個必然。第五是香港政府不斷收緊樓市限購，港人港地、雙倍印花稅等先後推出，對投資性購房需求產生了抑制作用。李嘉誠、鄭裕彤、郭鶴年先後減持香港物業引發跟隨效應。美國研究機構Demographia在1月份發布的一份報告顯示，香港連續6年成為全球樓價最難負擔的城市，樓價中位數是一般家庭年收入中位數的19倍，這是該項調查12年來錄得的最高紀錄。香港2015年的樓價中位數為556.1萬港元，而家庭收入中位數為29.3萬港元，前者是後者的19倍，較2014年的17倍有所增加。換一句話說，將一個家庭每年的全部收入都用來買房子，也需要19年才能完成購房。

自去年9月開始，香港的房價開始一路下滑。根據中原地產此前發布的數據顯示，香港樓市2016年1月的成交量跌到至少25年來新低，房價較去年9月的最高點已跌去近10%，創2013年7月以來新低。除此之外，香港樓市也在2015年第四季度創下了七年來的最高季度跌幅——7.5%。此次香港房價下跌意味著香港樓市進入新一輪的下行周期，從1992年至今，香港樓市經過3次周期調整，平均時間為7年左右，而從2003年至今，香港房價已經連續上漲長達13年。有觀點認為，從住宅市場來看，香港樓市整體來看處於供過於求的狀態，房價經過13年的上漲出現了價格泡沫，目前樓市的成交量在逐步的下降；從內地的投資需求看，目前內地的一線城市房價都有很大的漲幅，以前內地投資香港作為避風港的資金會撤出轉投內地一線城市，導致投資需求的下降；另外，一個明顯的信號是港股的下跌，由此傳導房價的下跌。

另外有觀點認為，香港房價下跌主要基於五重原因：「首先，從資本面來看，港股和樓市的關係比較密切，一般是股市先變化，樓市後變化，而從去年年中開始港股就開始持續下跌，也陸續傳導到香港樓市；第二，從經濟基本面來看，香港的經濟形勢也持續走弱，進出口量同比下跌、零售業疲軟，經濟的下行也使得人們的消費購買力下滑；第三，從貨幣層面看，港幣貶值導致資產價格下跌；第四，從政策來看，去年開始，港府主動調控樓市，除了強化額外印花稅、推出「買家印花稅」來遏制外來需求、投資需求和炒賣需求外，還計劃加大土地供應遏制房價上漲；第五，從房價來看，香港房價已經經歷了長達十年的上漲周期，房價產生了泡沫，需要回歸理性。」

其次是《香港地價跌到不足南京一半，李嘉誠公司暴跌1400億》（以下簡稱《地價》）文章分析絕對不正確。香港這一地塊本身有瑕疵、條件苛刻，並不具可比性。第一是香港的地價與內地的城市地價比較不正確，沒有可比性。地價的高低與地塊本身、市場供求因素、政策環境、房企自身、貨幣走勢有直接關係。第二是地價暴跌，房價未必暴跌，香港地產業未必瀕臨崩盤危機，因為地價決定不了房價走勢，關鍵是供求與貨幣及政策、經濟、金融。況且香港地價與房價的暴跌歸咎於香港「土地財政」都是錯誤的，這主要是地塊自身問題。即使香港可以推向市場的土地大都掌握在港府手中，香港政府歷年來對土地供應量嚴格控制，人為推高香港地價和房價，卻不能夠說明地價暴跌會導致房價暴跌，樓市崩盤，這是比較錯誤的邏輯。實際上，香港政府無論在回歸前還是回歸後，其都嚴格控制土地供應。

在1984年簽署的《中英聯合聲明》中，列明英方於過渡期內（1984年~1997年）每年只可賣出50公頃土地，如多於此數需得到中方首肯。由此，在多個因素綜合作用下，香港當地房價逐步升至1997年的歷史高位。在回歸之後，第一屆特首董建華曾推出八萬五政策，即每年供應不少於85，000個住宅單位，希望10年內全港七成的家庭可以自置居所。然而不巧碰上金融風暴及2003年非典，香港當地房價曾經在1998~2003年間下跌了70%，導致四分之一的按揭樓盤處於負資產狀態。為了穩定信心和樓市，政府先後推出了一系列救市政策，繼續維持高地價政策。

最後是香港樓市不會崩盤。當前香港整體樓市已經基本觸底，未來會逐步穩定下來。相比2008年金融危機時期，香港樓市並無大幅下跌的基礎，尤其是一些豪宅類的優質項目，自2014年下半年以來，這類住宅的價格升幅明顯落後，市場已經累積了一定的購買力。短期之內，香港樓市依然震蕩下行，公開統計數據顯示，春節後香港至少有11個新盤陸續推出，總供應超過4000個單位。為了爭奪客源，各大地產商也使出了渾身解數，提供各種優惠，包括減價、稅務優惠、增加按揭成數等。根據香港差餉物業估價署的資料顯示，去年12月整體私人住宅售價指數跌至285.2，回落至11個月的低點，並已連續三個月下跌，相比去年9月306.1的高位，累計跌幅約6.8%。同時，二手樓價自去年十月開始持續回落。中原城市領先指數顯示，二手樓價在2月初已從去年9月中的高位下跌了10.8%。

數據顯示，香港樓市2016年1月的成交量跌到至少25年來新低，房價較2015年9月的最高點已跌去近10%，創2013年7月以來新低。此外，香港樓市也在2015年第四季度創下了7年來的最高季度跌幅——7.5%。瑞銀在2016年投資展望報告中指出，香港樓市已接近泡沫邊緣，泡沫程度僅次於倫敦。並預計香港房價將在2016年下跌10%到15%，到2017年底更有可能累計下跌30%。香港的房價下跌30%已經是樓市最糟糕的狀況，不會持續下跌。里昂證券（CLSA）1月份的報告稱，香港房地產市場在2015年第四季度下滑7.5%的基礎上，2016年第一季度將下滑8%。萊坊國際的報告則顯示，即使是價格相對堅挺的香港豪宅，預計2016年也將跌價5%左右。除了經濟增長前景低迷，困擾香港樓市多年的供應短缺問題已出現了扭轉的跡象。香港政府於五年前開始加快賣地，目標將每年新增私樓供應單位增加到1.8萬-2萬個。目前，這項政策已有所成效，私人住宅供應量在2009年第三季度銳減至5.2萬個的低谷後，已連續五年持續增加。

目前由於一手樓盤供應持續增加，2016年1月的樓價跌幅已達2%左右，全年跌幅約10%。此外香港特首梁振英於1月13日發表任內第四份施政報告明確提出，未來數年香港政府計劃大幅增加房屋和土地供應，從而達到抑制房價的作用。未來5年，由香港房屋委員會及香港房屋協會興建的公營房屋單位預計為9.71萬個，當中公屋單位約為7.67萬個，資助出售單位約為2.04萬個。房委會和房協今年計劃預售共約3700個單位，2017年預售合共約2600個單位。同時，私營房屋方面，預計未來三四年一手住宅市場的供應量約為8.7萬個單位，這是自2004年9月起政府按季度公布供應數字以來的新高。政府在2015年-2016年度制定的賣地計劃已售或將出售合共16幅住宅用地，加上其他私人房屋土地，預計大約可興建2.03萬個單位，超出原先1.9萬個單位的供應目標，是自2010年以來的第二高。

2015年9月以來，香港房價已下跌9.5%。標普周一發布報告稱，今年香港房地產行業形勢將更加嚴峻，房價預計將較2015年下滑10%-15%。瑞銀則預期香港樓價由目前至2017年年底再跌20%至25%，並重申對香港地產股的「減持」投資評級，預期樓價下跌將拖累股價表現。香港地價暴跌，手握雄厚資金炒房的富商已賣房，開始了新一輪的資金配置。增持美元是第一選擇，從歷史經驗來看，歷史上短期內美元指數超過20%漲幅的總共發生過4次，分別是1980年、1984年、2008年和2014年，那麼這4次的美元指數大幅上漲，只有一次就是2008年那一次是因為危機產生的避險情緒，其他3次都是由於美國美聯儲的加息引起的。加息是美元指數上漲最重要的一個動因，現在看到了美元又面臨著一個新的加息周期，所以，美元指數的上漲幾乎是沒有懸念的。第二選擇內陸互聯網金融理財行業。美元指數上漲「幾乎」無任何懸念，「幾乎」二字代表仍有不確定性，而互聯網金融理財的收益是確定的，且無風險概念。通過互聯網金融理財行業，能夠賺到豐厚的回報。第三選擇，購買美股。