劉植榮：樓頂安裝太陽能熱水器的法律解讀

樓頂安裝太陽能熱水器的法律解讀

作者：劉植榮

隨著公民維權意識的增強，因在樓頂安裝太陽能熱水器引發的鄰里糾紛日益增多，影響了社區和諧。從媒體報道的此類案件看，衝突大多是法律觀念淡漠，尤其是對《物權法》缺乏正確認識造成的。

根據《物權法》，建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂、通道、樓梯等都屬於共有部分。樓頂不屬於某一業主專有，而歸樓頂下所有業主共同擁有，任何人都無權主張自己享有多大的份額。《物權法》第七十二條規定：「業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。」在樓頂安裝太陽能熱水器的衝突就產生在這裡，不少人混淆了對專有物的使用權和對共有物的使用權的概念，把兩者混為一談。

對樓房居民來說，進入自己單元門內那部分空間屬於個人專有，在使用上具有排他性，任何人未經允許不得進入。在美國等國家，房屋主人可以依法開槍擊斃私闖民宅者。

共有物的使用權與專有物的使用權截然不同。樓頂是不可分割的，樓頂下所有業主對樓頂的使用權作用到整個樓頂，對樓頂任何一部分的使用被視為是對樓頂整體的使用，因此，在樓頂安裝太陽能熱水器必須經過樓頂下所有業主的同意。《物權法》第九十七條對此規定得很明確，對樓頂的處分必須經過「全體共同共有人同意」。再有，在樓頂安裝太陽能熱水器形成對某一空間的永久佔有，事實上就成了個人專有，這就改變了樓頂共有物的性質，這與法律相抵觸，除非所有業主同意在先。

我們可以參照樓道來理解樓頂的使用權問題。樓道也是共有物，買樓時已分攤了樓道面積費用。你買了樓道，但不能佔有和排他性使用你購買的那份樓道。你在樓道堆放雜物，堆放雜物的樓道空間就被你獨佔，排除了其他業主的使用，妨礙了便利、安全通行。除了侵權外，在發生地震、火災等災害時，樓道堆放雜物會阻礙逃生通道，潛伏著巨大危險，堆放雜物者要承擔由此引起的各種危害的責任。

如果樓頂是露天平台，便可很好理解對樓頂共有物的使用權。所有業主可上去乘涼、觀光、喝茶，任何人不得永久佔據其中的一部分。中國絕大多數樓頂其實就對頂層住戶起著避雨、擋風、遮陽、保暖的作用，平時沒人爬到樓頂上去享受生活，在這種情況下，關心樓頂的幾乎就只有頂層業主了。

老樓以及現在一些新樓沒有設計出安裝太陽能熱水器的空間，在樓頂安裝熱水器意味著改變建築物部分結構的最初設計建築功能，侵犯其他業主的正當權益。例如，安裝時要破壞樓頂的防水層，安裝後也會因熱水器自身重力和風力的作用，給樓頂防水層和承重結構造成不間斷的損害，鋪設在樓頂的水管也給排水造成阻礙。另外，由於水管經過排風管道，影響共用排風管道的正常通風。還有，由於沒有固定安裝設施，熱水器安裝不牢固，易被風吹落，危及樓下行人的生命安全。所以，在未建有安裝空間的樓頂安裝熱水器，會給樓頂所有者、尤其是頂層住戶以及第三者帶來可以預見到的危害。

根據《物權法》，所有業主對樓頂負擔維護、修繕的義務，即使放棄樓頂使用權，也仍要履行其負擔的這種義務。樓頂漏水給頂層業主帶來損失，所有業主須分攤。在現實生活中，由於樓頂開裂、漏水只與頂層業主有直接利害關係，對樓頂日常維護、修繕的義務以及因維護不善造成的損失實際上只有頂層業主在負擔。例如，晚上下雨樓頂漏水，按照法律所有業主都應起來修繕樓頂，儘快阻止危害的繼續和擴散。但此時樓下業主恐怕沒人願意盡這種義務，只有頂層業主忙著聯繫防水公司維修並承擔費用，其他業主對樓頂漏水這一危害事實既不擔心，也不操心。可見，頂層住戶阻止擅自在樓頂安裝太陽能熱水器不但有法律依據，也合乎情理。如果換位思考，這也很容易理解。同樣的情況，外牆也屬於共有財產，但頂層業主不得擅自把空調的室外機安裝到別人窗下，因為那會給別人的生活帶來妨害。

《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條規定：「建設單位或者其他行為人擅自佔用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。」可見，法院對頂層業主請求拆除擅自安裝在樓頂的太陽能熱水器給予明確的支持。

總之，居民要依法行使對樓頂的權利並承擔義務，在樓頂安裝太陽能熱水器必須徵得所有業主、尤其是頂層業主的書面同意。即使獲得同意安裝，一旦對樓頂造成危害，頂層業主一紙訴狀，法院判決拆除熱水器，恢復樓頂原貌，也必然會帶來經濟損失。如果一定要安裝，可選擇壁掛式太陽能熱水器安裝在自己家的陽台上，這可避免鄰里糾紛和由此引起的經濟損失。（作者博客：http://blog.sina.com.cn/zhirong本文發《中華建築報》2011年10月25日第3版，頭版導讀）

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