吳其倫：貴陽「新政」隱情

　　國務院房地產督查組收隊的餘音未散，貴陽即傳來「首次購買住房可落戶」的重磅消息，而其在引來業界一片驚呼之時，在貴陽本地卻是落地無聲——截至記者發稿時，這一救市舉措已出台近一個月，可貴陽房地產的成交量和價格卻並沒見任何起色。

　　「貴陽樓市的購買力已經嚴重透支，供大於求的狀況難以改變。」財經評論人吳其倫指出其中「隱情」。

　　據悉，貴陽總人口不足500萬，卻有13個體量超過100萬平方米的超級大盤。而其房地產限購政策僅指向市區一環以內，對市場的影響幾乎可以忽略不計，眾多超級大盤的頻頻開發早已「吞噬」了有限的市場需求。

　　「鄂爾多斯第二」，已成為業界對貴陽的普遍擔憂。

　　透支的購買力

　　9月13日，貴陽市政府出台了《關於推進保障性安居工程和棚戶區城中村改造及重點項目建設的若干措施(試行)》(以下簡稱《措施》)

　　《措施》共有20項，從第15項開始，顯露出了樓市「鬆綁」的意圖，其中「凡在我市購買商業、辦公用房和首次購買住房的，根據本人意願可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶手續或居住證，享受本市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制」一條，被業內認為是貴陽「救市」的標誌性舉措。

　　除此之外，《措施》還包括利率優惠、降低公積金貸款首付比例、提高公積金貸款額度、減收契稅以及置業滿500萬元可不搖號購車等幾項優惠政策。

　　雖然有上述多項救市舉措同出，但是貴陽樓市卻未給予任何回應。中國指數研究院西南分院數據表明，貴陽9月份住房供需回落明顯，新房共成交商品住宅46.4萬平方米，環比下降10.44%，住宅均價連續兩個月微幅下降，降幅高於全國水平，均價為4891元/平方米。而「十一」黃金周的業績也不理想，創近18周以來成交新低，共成交商品房11.53萬平方米，環比下降42.98%。

　　而貴陽樓市近期的頹靡並非事出無因。

　　「近些年，貴陽在大力發展城鎮化。」一位曾經在貴陽操過盤的經理人告訴記者，很多在貴陽開發超級大盤的開發商，拿地成本都非常低廉，政府在拿地之初也會給很多承諾，於是，貴陽的超級大盤頻頻誕生。

　　記者查詢發現，目前貴陽有13個體量超過100萬平方米的超級大盤，總建築面積近4500萬平方米，規劃居住人口預計達100萬餘人。其中，僅花果園(資料 論壇 圖庫 微博)項目總建築規模就達到1830萬平方米，規劃居住人口高達50萬人，超過貴陽城鄉總人口10%，被稱為中國第一大盤。

　　「但是貴陽的購買力明顯不能消化這麼多的供應。」上述曾在貴陽操盤的經理人說，這些年貴陽就像一個大工地，到處都在蓋房子，但真正的市場需求卻很有限——2010年的第六次人口普查數據顯示，貴陽這座西部城市僅有490萬居民。

　　難以滿足房產市場的不只是貴陽居民的數量，還有他們的荷包。

　　吳其倫給記者算了一筆賬，據公開數據，貴陽目前人均可支配收入19420元/年，以一個三口之家計算，家庭年收入應不足6萬元。而貴陽住房目前成交均價近5000元/平方米，若一套房屋90平方米，則房屋總價45萬元，這樣房價收入比已超過1∶7.5。按照國際公認的房價收入比超過1∶6即有泡沫的標準，已值得市場人士警覺。

　　徒有虛名的調控

　　購買力的透支並不是貴陽救市新政「失效」的唯一原因。在貴陽當地業內人士來看，貴陽這兩年在房地產調控方面的「寬鬆尺度」並沒有「儲存」市場需求，新政效力自然無處釋放。

　　據了解，去年2月份，貴陽印發了《關於進一步做好房地產市場調控工作的實施意見的通知》，其指出已有1套住房的家庭限購1套住房，已擁有2套及以上住房的當地戶籍家庭，暫停向其出售貴陽市一環內的住房。即貴陽市的房屋限購範圍，僅僅在市區一環以內。

　　「實際上一環內老城區的供應量是少之又少的。」貴陽當地一個代理行負責人告訴記者，現在貴陽的主要開發樓盤都在一環外，因此所謂「限購」對貴陽根本沒有影響。

　　所以，貴陽在整個調控期間實際上一直都是一個「鬆綁」狀態，這兩年成交量和房價一直在上升，但由於起點低，故並未引起中央的重視。

　　雖然成交一直在攀升，但始終處於高位的庫存量仍不能改變貴陽房產供過於求的現狀。

　　貴州正行合智顧問機構的數據顯示，截至9月份，貴陽商品房住宅庫存達到3490萬平方米。按照今年上半年月均72.6萬平方米的去化速度，貴陽消耗這些存量需要4年。

　　開發超級大盤意味著需要持續不斷的資金，「是否崩盤要看房企的資金來源。」吳其倫說，如果房企的資金主要來源於銀行，那還相對安全一些，但如果來自高利貸，就會非常危險。

　　「開發商們已經感覺到了危機。」上述代理行負責人告訴記者，他了解到，7、8月份多個開發商都曾找到政府說明情況，表明擔憂，他們希望能通過「金九銀十」再推一把。於是，之前對開發商有過各種承諾的政府在8月份醞釀了新的《措施》，於9月中旬推了出來。

　　這一《措施》引起了業內的廣泛關注，人們擔心貴陽成為「第二個鄂爾多斯」。

　　「如果貴陽市政府能夠大力發展產業，吸引更多投資和就業，則能有效提高購買需求，或許能扭轉後期乏力的問題，為這些超級大盤找到一個出口。」吳其倫認為，如今貴陽的超級大盤，都需要長時間運作，單純靠沒有點到點兒上的政策刺激解決不了根本問題。