婚前買房婚後共同還貸離婚如何分配？

06-09

婚前一方按揭所購房屋在婚後仍屬於購房人的個人財產，婚後房屋增值部分權屬亦歸購房一方所有。但在離婚時，非購房一方在婚姻期間共同參與該房屋還貸的，其有權參與分割該增值部分。

婚前一方所購房屋權屬不因婚姻行為發生變化

婚前一方申請按揭購房並取得產權，其作為房屋產權證書載明的權利人，是房屋的唯一合法所有者。依照物權理論，物權的變動基於法律行為或法律行為以外的事實行為或法律事件等法律事實而發生。

而結婚作為一種法律行為，並非法律所規定的引起物權變動的原因。因此，登記人對於房產的完整的絕對的所有權，無論是身份上抑或財產上，均不受婚姻關係的影響，即婚姻成立以及存續期間，婚前所購的房產權屬不發生任何物權變動，登記人仍然是法定的唯一的所有權人。

在我國法定夫妻共同財產制度下，「一方的婚前財產為夫妻一方的財產」。

一方婚前財產的所有權不因婚姻的成立而發生變化，也不因婚姻關係的存續而發生轉化。與之一致，一方的婚前債務也屬於其個人債務，同樣不因婚姻關係的成立和存續而轉化為共同債務。即婚姻對婚前一方的個人債法律關係不發生任何效力。我國物權變動模式采債權形式主義，「物權變動依賴於債權的效力，即物權移轉需要以相應的債權合同為前提」，「物權變動的成立和生效，僅有當事人之合意尚不足，仍需要登記或交付之法定方式」。

因此，一方面，婚前一方因按揭購房而產生的一系列債法律關係並不因婚姻關係的成立發生任何變更，缺乏這一原因基礎，房屋權屬的變更無從談起；另一方面，房屋作為不動產，其權屬的最終生效確立，另需權利人的登記，因此，房屋產權登記簿是房屋權屬變化狀況的法定依據，若無變更，亦不生變動效力。

因此，對於婚前一方按揭購房，並取得產權證書的情形而言，婚姻這一法律行為對按揭買賣債法律關係及其依登記取得不動產物權不產生任何身份或財產層面的影響。

婚後房屋增值部分權

根據民法理論，房屋的權屬直接決定了房屋增值部分的歸屬。而我國婚姻法規定，「夫妻在婚姻關係存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有……」。因此婚前所購房屋至離婚時，增值部分究竟為個人財產還是夫妻共同財產或其他，成為處理房屋增值部分分割事宜首當釐清的問題。現實中看法不一。

一種意見認為，該房屋增值部分產生於夫妻關係存續期間，是夫妻共同財產。即便房產是一方婚前購買的，但婚後另一方願意共同償還貸款，表明其在主觀上是以房屋所有人參與房產的實際維護和經營，並承擔相應的風險，對方對此明知並接受。因此，在婚姻關係存續期間，夫妻雙方對共同居住的房產均投入了相當的貢獻。

基於上述理由，認為增值部分應當歸夫妻共同所有。如果嚴格按照物權法的規定將其歸屬於房產所有者一方，與我國家庭財產觀念相衝突，婚後夫妻雙方共同還貸，離婚時卻將雙方共同的勞動成果歸一方所有，與民法上的公平正義原則相違背，明顯損害了另一方的合法權益。

根據剛剛出台的《婚姻法解釋（三）》第十條，夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，如雙方不能達成協議，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應由產權登記一方對另一方進行補償。