中國超級限購圈:為什麼說雄安的房子現在沒得炒,以後估計也沒得炒?
昨天接受樂居一個採訪,被問到:怎麼看待全民湧入雄安炒房的現象。
我回答說:很正常,大家都去雄安炒房,說明看好新區,知道新區的土地房屋會升值。要是人們都很蛋定,那反而是大麻煩。但是我們的政府也是老司機了,直接凍結了所有的房屋交易,炒都沒得炒。
在最近這一禮拜關於雄安激烈的多空交鋒中,我注意到,質疑較為集中的一點是:權力劃圈圈還有沒有用。之前已經划了那麼多圈圈,只有少數成功了,雄安會成功嗎?
我不知道,正如我前面的推文講的,成就一個新區需要很多複雜的因素。
一、雄安房地產要學新加坡,沒得炒
不過,我覺得有一點很有意思:雄安從一開始展現出了不同的發展思路,這個新思路讓人挺期待的,這個思路也驗證了我之前的判斷——雄安根本沒想全盤複製深圳浦東的模式,而是要搞新玩法。
京津冀協同發展專家諮詢委員會副組長、工程院院士鄔賀銓,先是在4月5日做客人民網時表示:
政府目前出台了一系列的管控措施,意在暫時把炒房的熱情穩定住,這並不是說雄安的房子今後不再買賣和交易。但是,我們已經吃了房價上漲過快的虧,不能再讓新區重蹈覆轍。如果新區房價不斷上漲,開發的成本也會很高。
鄔賀銓表示,房地產發展還有很多思路,比如新加坡,很多土地是政府直接管理,通過建設公租房或廉租房來平抑房價,讓需要住房的人能住。此外,他認為,政府還可以採用落戶買房的政策,保證雄安新區健康有序發展。
在4月6日,鄔賀銓又向新京報記者透露:「雄安新區房地產會有長效機制出台」。
鄔賀銓表示,中央給雄安的定位有一點,就是改革開放的先行區,也包括對房地產管理的改革,能不能通過雄安找出一條能夠發展房地產,又能夠控制房地產價格,又能保證更多需要有住房的人有房住,這也是雄安新區的一個任務。
鄔賀銓所在的這個委員會,基本上是雄安這個國家戰略的高級智庫,3年前就成立了,聚集了16個各行業最權威的大咖。(不過鄔院士貌似說錯了,新加坡主要顯然不是通過公租房來實現房價的穩定的)
看到這裡,我還是蠻有期待的。如果和深圳對比的話,是這樣一種感覺:
當年的深圳,是「殺出一條血路」。
今天的雄安,是「走出一條新路」。
能不能成,不清楚,但雄心出來了。
二、回到房地產歷史的起點:我們學的是香港
這條新路首先表現在基礎性制度——土地房屋產權制度——的突破性探索上,專家組的這番話,應該是顯示出了高層意圖在學習新加坡的房屋制度思路。因此,雄安的這條新路我們首先可以期待是:突破土地財政+房地產投資驅動的經驗模式,從「香港模式」轉向「新加坡模式」。
土地和房屋的產權制度設計,在任何一個國家都是國本,它直接決定了經濟發展的基礎環境。
我們知道,中國在開放之初進行城市建設的時候,由於缺少資金,所以從香港學來了土地批租制度。這樣的做法,既成功的完成了招商引資,又很好的解決了一開始的城市建設資金匱乏的問題。後來到了1998年金融風暴,我們索性一攬子推行了房地產史無前例的市場化改革——取消福利實物分房,幾乎所有人都要到市場上花錢貸款購買房屋。當時的房改思路是為了拉動經濟增長的,它並不是一個完整全面的住房制度。房地產也很爭氣,不負眾望的成功拉動了經濟增長,短短五年間快速躍升為國民經濟支柱產業。中國人迅速接受了憑藉自身的努力——而不再是政府補貼——獲得住房的事實,一個波瀾壯闊的全民炒房運動就此展開。
這樣的土地制度和房屋制度,帶來了相當大的副作用:一是,地方政府都患上了無法擺脫的「土地財政」依賴症,導致政府總是有意無意的維護城市的高房價。這對城市其它產業的發展造成了擠出,年輕人留在大城市也越來越困難。二是,房地產與宏觀經濟捆綁過密,政府總想通過房地產來實現經濟發展目標,經濟過冷了托房地產經濟過熱了壓房地產,導致房地產不能回歸一個行業該有的屬性。三是,全民炒房的風氣,客觀上對實體經濟的發展,以及對努力奮鬥的國民精神,都構成了越來越大的催壓。
(但回頭看,我認為我們的土地和房地產政策大方向是沒問題的,後來出現了很多問題,並不是市場沒有給機會讓我們去糾正)。
如果放到今天的雄安,繼續原來的發展思路,會出現什麼景象?
可以肯定會有很瘋狂的「淘金熱」,如果不是提前凍結了房屋交易,這段時間可能我們看到的是雄安房地產每天都在爆出瘋狂的天價。在雄安沒有任何規劃落地,僅僅畫了一個大餅就變瘋了,這就是一個擊鼓傳花的遊戲。
這個遊戲最終會不會導致崩盤?不好講,那要取決於雄安未來能否獲得可持續的經濟增長,如果選擇了好的發展模式,經濟持續高增長,那麼一般能夠讓樓市的泡沫得到稀釋。
但也可能會有第二種結果:海南國際驢島的樓市崩盤。
2010年海南被劃為國際驢島之後,一樣是天量的資金湧入,瘋狂炒作當地的房子,驢島的房價迅速升到了13600塊。但是這些年來,海南並沒有取得非常亮眼的經濟成就,房地產市場也就慢慢的沉寂下去了,2012年之後連續下跌。直到今天,驢島的房價也沒有回到2011年的歷史高峰。尤其是三亞的房價,五年幾乎跌掉了一半,你說這叫不叫崩盤?
所以我說,雄安推行了嚴厲的行政管制,是很有預見性的。否則,房價漲上去就很難下來,顯然會對雄安接下來的發展大計形成非常不利的阻礙。
三、房地產模式:新加坡VS香港
得承認,新加坡的確是世界國際大都市中解決居住問題最好的神樣板,至今沒有看到第二個,也一直被全世界奉為學習的楷模。從建國到現在不過半個世紀,居民住房自有率從10%躥到了超過90%,人均居住面積超過30平米。而且,人家的組屋建設的,比我們的商品房都要只好不差。
扯遠一點,曾經都是大英帝國的殖民地,香港和新加坡在土地-房屋制度上走上了兩條截然不同的道路:在「公有制」都沒有改變的前提下,前者把房地產變成了投資品,後者努力維持了房地產的居住屬性。新加坡是典型的強權力主導下的市場經濟模式,而香港則多少年來一直堅持「積極不干預」的自由市場原則,把政府維持在一個最小的規模。在土地-房屋制度上,新加坡是政府主導建設組屋來解決居民的住房問題,而香港一直是市場化主導解決,更曾在1997年推出「八萬五」慘遭失敗之後,停建居屋。
這兩個經濟體,不同的發展路徑,都在戰後成功取得了巨大的經濟繁榮,都是亞洲四小龍中的兩條,都早早的躋身於全球最發達的經濟體之列。
但從居住環境和住房政策的角度講,香港顯然要比新加坡失敗得多:兩地的人口密度差不多,土地所有制主要也都是國有制。但香港現時人均居住面積只有可憐的16平米,住房自有率不過50%多。一部分低收入的窮人更是居住在環境慘不忍睹的籠屋、劏房裡,被前特首董建華直斥「港人住得毫無尊嚴」。
新加坡搞房地產的方法其實也是我們一直詬病的大政府模式:超過80%的新加坡公民住在政府組織建設的「組屋」里,組屋類似於我們的安居房或者是早期的經濟適用房。組屋的定價依據是按收入定價而非按市場定價,大概是家庭的五年總收入=一套新建組屋(非轉售組屋)。也就是,新加坡通過大政府的力量,把房價收入比控制在1:5左右,又有貼息,負擔很輕鬆。
下面是澎湃新聞今年1月份的報道:
以新加坡2016年上半年推出的兩個組屋項目為例:99年屋契二房式單位最低售價分別是8萬新元和8.5萬新元,相當於40萬元人民幣左右。
據新加坡統計局發布的數據,2016年新加坡居民家庭人均月工資收入為4056美元(約合27900元人民幣),按此計算,一個普通新加坡人1.5年的工資收入,就可買一套二房式組屋。
我查閱了一些材料,只能承認,要像新加坡那麼搞,必須必須必須擁有一個廉潔、高效的政府和監督機制。他們對組屋的規定細之又細,已經到了計劃定額分配的地步。比如,一個新加坡核心家庭一生之中只有兩次購買組屋的機會,但同時只能擁有一套組屋。如果要買第二套,必須先把第一套退出。組屋必須實際居住,即便是買了商品房也要住在組屋裡。如果要賣掉組屋,必須要住滿5年。對於購買家庭,也都有嚴格清晰的收入限制,如果收入超過上限,就得被逼著去高價買商品房(不知道他們是怎麼能夠把家庭收入統計得那麼清楚的)。這些如果違反,要擔刑責。
而真正可以自由交易房屋,比重不到20%。當然,價格也非常高,私有房屋的價格是組屋的2-3倍不止。烏節路的房價,超過深圳最貴的豪宅。
新加坡這樣的房屋制度,有效的提升了國民的凝聚力,一方面推動了經濟發展,另一方面也很好的兼顧了民生,避免了走極端。
四、雄安的房子現在沒得炒,以後也沒得炒
雄安如果可以嘗試這種制度,會提供一個完全不一樣的經濟發展的基礎環境。而且,如今的中國,政府與民間的財力還是足夠的雄厚,也已經有條件不像過去那樣必須依靠土地財政來提供發展資金了。另外,中國發展到今天,相比於單純的資本投入,可能決定一個區域能否實現經濟持續增長的先決條件,也已經變了。軟環境約束越來越重要:透明的規則,產權的保障,創業精神的激勵,法治的清明等等。
從一開始就不打算從土地里獲得發展資金,這意味著雄安的經濟發展模式,也將會完全不同於我們既定經驗的理解。土地-房地產制度上的探索,可能只是第一步,相信接下來還會出現更多不同於我們傳統理解的玩法。
也是基於此,我比較期待,雄安至少不會成為深圳的前海。前海雖然當初也被賦予了「特區中的特區」的歷史重任,但是經濟發展的基礎模式沒有改變,這導致了前海到現在還是靠賣地來吸引企業進駐。經濟未動,房價先行。雄安能夠有效的避免這樣的重蹈覆轍,是一個好事。
我們學香港學了那麼久,雖然人均居住面積和居民住房自有率都很高了,但也的確也暴露出越來越多的問題。如果能夠通過效仿新加坡的房屋制度模式,實現經濟發展和住房民生的均衡,讓真正想到雄安發展的人不那麼辛苦的住得起房子,讓不想去雄安工作而只是想去撈一票的人沒有太多炒作的機會,這個嘗試是值得的。(說到這裡,也說句喪氣話,新加坡好歸好,我也支持中國小範圍效仿,但如果想要人口眾多的大國大面積推廣,行不通也未必科學,這個以後再專文探討。)
對於炒房客來說,不是雄安的房子能不能炒的問題,是沒得炒。大家都不傻,搞個新區,你知道房價會漲,官員也知道。那我就改遊戲規則,讓你沒得炒。你還想著像之前那樣,跑這裡買地買房子,干幾年高位賣掉,轉頭再買它七八家上市公司。想都不要再想。
不但是雄安凍結,環雄安的周邊縣市,也一個接一個的密集限購,構成了中國房地產史上最大範圍的超級限購圈。
所以,去雄安炒房很長一段時間都不要想了。現在沒得炒,以後也沒得炒。雖然未來雄安的房價一定會漲,而且,如果學了新加坡,意味著商品房會非常少量,那樣的話,商品房價格會漲得非常厲害(前提是雄安經濟要能持續增長得好)。但是,將來你進入的門檻也會非常高,而且應該也會對買家有很嚴厲的限制。
總而言之,我認為政府對房地產的態度會很快明朗:就是假定人們將來都想去雄安炒房子,也影響不到當地居民的居住安定,不會對區域的民生、創業、創新形成現在大都市般的擠出,這是個大前提。
所以,對於個人炒房客來說,雄安沒什麼大機會。遊戲規則要變了,以往的歷史經驗不一定管使了。
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