中國人海外置業潮引起爭議 絕大多數不為炒樓

　　與中國不斷崛起的經濟實力相適應 同時帶來的很多問題也不容忽視

　　本報記者兵分六路近日奔赴美加澳等世界各地，深度報道分析近期席捲全球的中國人買樓熱潮。

　　近30年中國聞名於世的是「中國製造」，而從這兩年開始，讓世人側目的是「中國購買」，特別是中國人在海外置業的浪潮。

　　加拿大房產經紀說，「中國買家是最理想的顧客，他們購買慾望很強烈，很快做出決定。我喜歡跟他們做生意」。英國房產經紀說，「5年前我手頭上的客人95%是工作在倫敦的企業高管，如今75%是中國投資者。」

　　近期，中國人在海外掀起的置業熱潮已經席捲全球，引起了各國家和地區或者歡呼或者反對的聲音。作為最先關注中國人海外置業潮的媒體，本報近期派出六路記者，分別前往美國、澳大利亞、加拿大、新加坡以及中國香港、澳門，實地探訪當地樓市，處處都能感受到中國人海外置業的熱度，以及在當地市場攪動的些許風浪。

　　從明天開始，本報《家天下》地產周刊(見本報明天B疊)將對此現象進行大型報道，報道連續刊登四期，關注海外置業的讀者請留意。

　　專題文/圖：本報特派記者劉麗琴、黃濤、陳白帆、李鳳荷、龍蕾、王荔珏、鄒峻

　　「出去的衝動」

　　中國人的購房「胃口」太好，讓世界又喜又怕

　　近年來，中國人海外置業的趨勢越來越明顯，這種現象在去年以及今年表現尤為突出。「中國人海外置業絕大多數是為了自住而不是炒樓，海外置業的熱潮，背後其實是中國移民潮、留學潮以及投資潮幾種力量的綜合推動。」無論是在港澳，還是美加澳新，談起中國人買房的現象，當地開發商和房產機構都表達了相同的觀點。

　　中國買家成新加坡

　　房地產最大的海外買家

　　隨著中國經濟的快速發展，中國富裕階層不斷擴大。據了解，中國從2005年GDP總量趕超德法兩國，到2010年超越日本，成為排在美國之後的全球第二大經濟體，短短几年，中國實現了經濟騰飛。經濟的騰飛造就了一大批富裕人士。

　　隨著富裕階層的增加，一些富豪為了尋覓更多的發展機會、追求更優質的生活質量，以為子女提供更好的教育環境，紛紛將目光盯在了海外，由此帶來了新一波的移民潮。有調查顯示，我國可投資資產規模在1億元以上的高凈值人群中，約27%的人已經完成投資移民，而正在考慮投資移民的比例高達47%。據了解，早前中國內地富豪移民多選擇香港、澳門等臨近地方，而近年來逐步向外擴展，新加坡、澳大利亞、美國、加拿大等國成為中國移民選擇的主要目的地。調查顯示，去年中國獲得加、美、澳三國移民簽證的人數就超過6000人。

　　移民的增加帶來海外置業的興起，而且這一趨勢越來越明顯。例如在新加坡，今年一季度新加坡樓市33%的房產被企業和海外買家買走。特別是一季度中國買家在新加坡購買的私有房產佔新加坡所有海外消費者購房總量的24%，首次成為新加坡房地產行業的最大海外買家。

　　這一情況在其他國家也大致相同。根據澳大利亞昆士蘭州政府的統計顯示，該州的主要海外買家由英國人轉變為華人。《家天下》記者採訪過程中，處處能感受到不斷升溫的中國人海外置業熱潮。

　　在新加坡，當記者跟計程車司機聊起了房價，立即引起了司機的「警惕」：「你不會是來買房的吧？」當記者否定後，司機不客氣地說：「來新加坡買房的中國人太多了，把我們的房價都炒高了！」

　　國內限購和海外性價比高

　　催熱純投資性置業

　　據記者實地考察的情況來看，在移民、留學等需求佔據海外置業主流的情況下，純投資性海外置業的比例正在迅速上升。專門面向中國市場提供美國房地產投資諮詢服務的美國公司威翰地產相關負責人表示，中國內地客戶對美國房產的投資熱情正在增加。以往他們每年會組織4～5個看房團，但今年的看房團數量已經達到8個。大量的投資需求也改變了美國樓市生態。當地不少房產經紀也表示，近期不斷增加的中國內地投資客，讓低迷的美國樓市有所起色，「生意最難做的時候已經過去」。

　　以往活躍在國內樓市的投資客身影，現在則逐步向海外轉移。而導致這一現象發生的原因則在於中國樓市宏觀調控的擠出效應，以及通脹壓力下富裕階層對財富保值增值的需求。在記者採訪的海外買家中，不少人都表示目前國內嚴厲的調控讓房產投資的門檻高企，未來收益也減少，相比之下，海外置業的投資前景更為寬闊。

　　而國內房價的高企也反襯出海外優質房產的高性價比。在新加坡最繁華也是亞洲最繁華的商業中心烏節路、環境最為優美的新加坡東海岸等地，樓盤均價雖達10萬元/平方米左右，但是由於新加坡房產100%實用面積而且還帶有車位等，折算成中國面積計算方式約在7～8萬元/平方米左右。這一價格水平與國內一線城市中心區豪宅價格相當，但是在環境、資源的方面的差距卻是相當大的。

　　此外在投資回報方面，海外置業的投資回報率絲毫不遜於國內樓市。以悉尼市中心一個50平方米的公寓房屋來說，摺合人民幣均價在6萬元/平方米左右，出租收益為4.8%。而在廣州珠江新城的洋房若扣除公攤(澳大利亞售房按100%實用來計算，沒有公攤面積)，單價約為4萬元/平方米，投資回報約為2%。正因如此，去海外買房，正在成為一種新興的投資趨勢。

「出去的快樂」

　　國人海外繼續熱捧學位房

　　在國內，好學校附近的學位房總是被炒出天價，再破爛的房子，也會因為可以落戶入學山雞變鳳凰。而當中國人移民到國外時，也將這樣的「優良傳統」繼續發揚光大。擁有好學校的居住片區往往也會有很好的環境和交通，因此新移民削尖腦袋也想住在這樣的片區並不讓人難理解。而且，好學區的住房也非常保值。

　　所謂學區房，主要是指區域內有好的公立高中，另外還包括擁有好的公立或者私立大學。以美國為例，所有居住區都有相應的學區劃分，學校的名聲不僅決定學區的好快，也決定了學區所在地房價的高低。同樣的房子，如果屬於好與差的兩個學區，價格甚至可能差一倍。這一點和國內的學位房的狀況也十分相似。

　　以洛杉磯的聖馬利諾學區為例，該學區洛杉磯地區排名第一，加州排名第三，在洛杉磯整體房價跌幅達40%之時，該學區的房價跌幅僅為16.7%，近期到新推出的房屋參觀的基本都是來自中國內地的新移民。其實，目前國內移民前往美加澳這樣的發達國家，絕大多數家庭都因為孩子的教育。

　　據了解，在美國18歲以下獲得綠卡的孩子，就能免費就讀美國任何一所公立中小學校，每年只需交納很少的書本費。上大學則可申請到各種類型的學生貸款以及獎學金。甚至在畢業後也可獲得相關部門免費幫忙找工作或者免費進行技能培訓。

　　如果一家人都拿到美加澳等發達國家的永久居留權(俗稱綠卡)，更可獲得免費醫療、退休保障等福利。相對來說，移民發達國家，的確不必為讀不起書、看不起病這些問題發愁，基本生活所需相當有保障。

　　除了考慮子女的教育外，對成年人來說，持有美加澳等發達國家的綠卡(加拿大稱為楓葉卡)，也等於獲得較有保障的醫療及退休方面的福利。

　　「出去的羈絆」

　　外匯管制嚴成

　　海外置業障礙

　　在出行採訪之前，似乎大家的關注點都在當地政府對中國人置業海外是否有限制方面，卻沒想到本國對居民海外購房有何限制。在採訪中我們了解到，中國的外匯管制相當嚴格，每人每年只能憑身份證購匯5萬美元。除非有來自海外的外匯贈予，否則中國公民幾乎不可能擁有投資、投資移民和生活所需要的足夠外匯。

　　那投資國外如何解決自身的資金問題？中國逐步放開外匯管制有何市場影響呢？

　　記者曾向某移民公司資深置業顧問了解在中國外匯管制的情況下，投資客如何買房的問題，但似乎這是一個敏感的「灰色地帶」，不少人對此都諱莫如深。經過對多位資深置業顧問的詢問和求證，記者總結出解決資金出路的幾大「曲線」途徑。

　　其中，最常見也是最合理的是通過家庭解決資金額度問題。眾所周知，移民通常情況下都是舉家遷移。家庭的人口至少包括三代人，如果用一個家庭最少的人口數6個人計算，總的資金額度為30萬美元。30萬美元對於一套並不十分奢華的海外房產而言，是肯定足夠付首期的，剩下的就可以找當地的銀行貸款了。

　　而第二種方式也比較常見，通過代理公司或者自己在海外的公司解決換匯問題。比如說購房者在香港註冊有公司，把多個相關人士的外匯全部存入香港公司戶頭，再由該戶頭一次性轉入外國賬戶中。

　　至於第三種，恐怕也是採訪對象諱莫如深的原因，但現在似乎也是公開秘密——通過地下錢莊來轉匯、換匯。

　　不過，這種狀況會在可預見的將來得到改觀。據多家媒體報道，上海已經將個人境外直接投資方案上報國務院，目前仍在徵求意見匯總階段。中國放開個人境外直投、逐步放鬆外匯管制似乎是可預見的未來，上海和溫州也最有可能成為最先開放的兩個城市。

　　「出去的煩惱」

　　「中國購買」愈演愈烈

　　地產商開心本地人著急

　　中國人海外置業的風氣因CPI走高與國內限購令的實施有愈演愈烈的趨勢。據英國《每日郵報》報道，僅在最近兩個月內，中國人在倫敦買房的投資就高達1.2億英鎊(12.7億元人民幣)。在倫敦的金融區金絲雀碼頭，三分之一的新售房屋被來自中國內地和香港的買家買走。2010年倫敦一成新房被中國人買走。據英國一位從事高端住宅買賣的物業經紀介紹，5年前他手頭上的客人95%是工作在倫敦的企業高管，如今75%是中國投資者。國外媒體慨嘆，「中國製造」找了個兄弟，叫做「中國購買」。

　　「中國人湧入倫敦置業」成為英美各大報章的醒目標題，華人置業加美澳也引發當地關於這一現象的對立態度。從事房地產行業的人士對中國人的湧入非常歡迎。加拿大溫哥華地產開發商Susie Goodall表示：「中國買家是最理想的顧客，他們購買慾望很強烈，很快作出決定。我喜歡跟他們做生意」。

　　為了迎接如潮水般湧入的華人買家，她還特別請了一個公司幫她做公司中文網頁，對每一個住宅項目都加註中文解釋。去年，她未能擠進在上海舉行的海外房產展，今年9月的房產展她已提前報名，爭取成為「第一個在上海設攤的加拿大開發商」。不過加拿大本地人卻對此怨聲載道，由於中國人的投資，導致房價猛漲，很多本地人置業時間不斷推遲。溫哥華前市議員皮特·蘭德爾提議，「應效仿中國的限購令，限制外國人投資住宅物業」。

　　中國人搶購房產

　　推升當地房價

　　不僅在倫敦和溫哥華，歐美許多大城市都出現了中國人搶購房產、推高當地房價的現象。這是房地產商樂見的場景，但對於當地的普通消費者來說，並非是好事。當地媒體指責華人搶購房產，因為傳統的歐美家庭購房的開支一般不超過稅後收入的三分之一，現在的房價瘋漲令他們買不起房子，不得不改變原來的生活方式。英國一些行業組織警告說，中國買家在高端市場的大手筆會對整個房地產市場產生自上而下的拉動作用，結果是，當地的中低端購房者難以承受上漲的房價，被迫出局。

　　如何對待「中國購買」

　　成艱難的「政治選擇」

　　澳大利亞總理吉拉德去年5月上台，已率先對有意移民當地的海外人士及留學生貸款購房作出限制，以往購房貸款可達到95%甚至更多，如今銀行最高貸出85%，且海外人士一旦移民不成功，必須出售房屋。

　　香港最近再度收緊樓市調控的節奏，對主要收入非香港當地的按揭申請人提高一成首付成數。香港地產人士表示，因內地人在香港瘋狂買樓，銀行對樓市風險作出預判，提高所有置業者的首付成數，香港上班族、置換型買家也連帶受罪。有評論員表示，中國買家海外置業，影響由近及遠，已開始輸出樓市宏觀調控，香港就是一個典型的例子。

　　據移民公司有關人士表示，如何對待中國移民以及中國資本湧入的問題已經成為外國一個艱難的「政治選擇」，移民政策與限制海外購房者的議題也成為當地換屆改選中爭鋒相對的熱點。研究人士表示，由於國內限購、投資渠道偏窄且碰上猛於虎的通脹，國內無處可去的眾多資金隨海外置業而外流，這是必然的選擇。國外媒體則分析認為，由於國內樓市連年高增長，富人擔心樓市出現泡沫而轉移購買海外物業，是「把雞蛋放到不同籃子」的避險做法。