粵港澳大灣區會帶來哪些投資機會？

雄安概念之後，本周粵港澳大灣區概念接著雄起。凡是能夠受益的股票紛紛大漲，連招商蛇口這樣的千年神龜也大漲。

粵港澳大灣區這樣的大概念下，誰最受益？整個灣區各個城市會出現怎樣的變化？

首先說，這個灣區要成功，有很大障礙，障礙就在於行政壁壘怎麼打破。我們和國外大都市圈最大的不同就在於，我們的城市是按照計劃來分配和建設的，城市和城市之間通過戶籍制度封閉起來，造成生產要素、生活要素都沒有辦法自由的、均等的在不同的城市之間流動。粵港澳大灣區更特殊：香港和澳門的政經體制，導致市場無法實現自然突破走向統一。這個要打破，只能由國家出面才行。所以，從這個角度上講：粵港澳大灣區從一開始提出，就註定它必須是國家戰略，否則根本推不動也無法成功。

最近的新聞我們也看到了，總理已和侯任特首會面，清晰傳達出了信號：它是國家戰略，中央在親自推動。

李克強表示,中央政府全力支持你和新一屆特區政府的工作,全力支持香港發展經濟、改善民生、加強與內地交流合作。香港的發展既是自身的需要,也是國家的需要。今年,中央政府要研究制定粵港澳大灣區發展規劃,將推出內地和香港之間的「債券通」,目的就是進一步密切內地與香港的交流合作,繼續為香港發展注入新動能。只要有利於香港繁榮穩定、有利於內地和香港互補互利、有利於鞏固和提升香港三大中心地位的措施,中央政府都將一如既往予以支持。

其次要說，如果要打破這個壁壘，粵港澳大灣區必須要干這兩件事：推動珠三角與港澳親密接觸的CEPA2.0版本，推動大灣區內公共服務的均等化。

這是能否形成統一市場最直接的表現，也是我最期待的。如果這麼幹了，那麼粵港澳大灣區真的是在干實事。而白領們對在深圳上班在臨深居住的擔憂，也都會一夜間煙消雲散了。

我們要怎麼去想像這個大灣區將為大眾提供的投資機會？

我認為，有三個方面的投資機會值得關注。

一、城市定位調整帶來的城市級的投資機會

如同雄安新區已經開始啟動規劃修編一樣，粵港澳大灣區接下來乾的第一件事就是：區域重劃。在整個大灣區更大的格局下，統一規劃這5.6萬平方公里的區域。參與方會不同，廣東省、港澳甚至國家部門都會參與進來。規劃的級別也不同，上升為國家戰略，對標世界級灣區。

重新修編的規劃，會首先涉及到各個城市之間的定位劃分，這些會給不同的城市帶來不同的投資機會。

粵港澳大灣區和多數大都市圈不一樣，這裡沒有一個所謂的「單極化中心」。香港、深圳、廣州三個城市都很牛（比如香港的法治和金融、深圳的科技創新、廣州的製造業）。這樣的灣區有個好處，不會出現單個城市的虹吸，是最有條件建立各個城市之間分工協同的大都市圈。

我認為深圳將是最大的受益者，其次會是珠海，再次會是香港。以目前的發展速度，深圳的GDP總量會在今年超過廣州，最遲2019年超過香港。無論是經濟發展速度還是質量，深圳都顯示出了越來越好的勢頭。這個中國改革開放的樣本，沒有讓人失望，未來也會繼續。而它現在面臨的問題是，在原有的政治排序的城市架構中，沒有更大的空間來施展能量。

因此，粵港澳大灣區下，深圳是有條件與香港一道成為粵港澳大灣區的龍頭的，就像舊金山和矽谷之於舊金山灣區一樣，未來的廣州為政治中心，而香港為金融中心，深圳為科創中心。

接下來，在大灣區的框架下，深圳的城市地位會顯著上升，話語權也會更多，尤其會體現在深港融合以及和深莞惠融合這兩件攸關深圳遠景未來的大事上。在建或規劃中的大手筆項目，都可能會向深港融合而傾斜。

在我看來，粵港澳大灣區，是僅次於深圳當年建立特區的大投資機會。

二、基礎設施重劃帶來的投資機會

城市走向大都市圈戰略的目標都是建立統一市場，通過統一市場在更大的物理範圍內協調資源配置，讓生產效率進一步提升，創造出更多的財富。

城市定位重設之後，大灣區原有的城市規劃、交通規劃，也都要重新修一遍。尤其是現在已經上馬或者即將上馬的重大基礎設施，都有調整優化的可能。

這裡面我最關心的是兩個部分。一是深圳和香港的重大基建項目的變化。這些日子也看了很多觀點，我還是堅持原來的判斷：粵港澳大灣區能否有大的突破，關鍵的抓手就看深港融合。這兩個城市有很強的互補性，雖然深圳也打算在前海做金融中心，但在很長時間內，我都不認為它能取代香港作為亞太金融中心的地位。同時，香港還擁有教育、醫療、科研等等深圳嚴重缺乏的優勢產業。深港如果可以融合，迸發出的潛力不可限量。無論是對香港還是對深圳，都會是巨大的雙贏。所以，像港珠澳大橋、深港快軌、蓮塘口岸、河套開發等等，都可能會加快或者優化。最近深圳也有行業人士在呼籲，期待港珠澳大橋從單Y再變回雙Y，不知道現實不現實。

這些大型基建項目，會對沿線的房地產產生顯著影響，值得重點關注。

另一個是深圳和莞惠的融合，這個融合推進一直不甚理想，也就是這兩年才快了一點。無論深圳怎麼做，都阻擋不了這樣一個事實：附加值較低的產業會轉移，收入較低的人口也會轉移，因為他們承擔不起越來越高的城市成本。市場也在要求深圳與莞惠之間儘快建立起快捷的軌道交通圈，這樣的設想直到最近2年我們才看到有雛形出來——深圳和東莞惠州的「1小時軌道交通圈」正在認真的啟動，現在東莞有5條地鐵，惠州規劃有8條地鐵和深圳連通，深圳的連通惠州的14號線也提前到年內動工。

如果早幾年做這件事，深圳現在的白領不會這麼苦逼，房價也不會這麼恐怖。

大灣區概念下，我相信，軌道交通建設會加速。十三五期間，深莞惠一小時軌道交通圈，是可以期待的。未來圍繞著軌道沿線，會帶來一大波的、持續的房地產投資機會。

三、都市圈衛星城帶來的投資機會

第三個新景象是：圍繞著核心城市，政府未來將會打破行政壁壘，橫跨城市帶規划出許多個人口數十萬的衛星城出來。

粵港澳大灣區包含著三個都市圈，就深莞惠都市圈而言，這種衛星城已經出現了。在深圳內部，新成立的坪山、光明、大鵬，都和當年香港的「新市鎮計劃」一樣。未來，像東莞的塘廈、松山湖，惠州的大亞灣西區（大亞灣區域大，可能會出現出現好幾個新城）等等地方，也都會成為深圳事實上的衛星城。這樣的衛星城，無論你規劃不規劃它都會事實上形成，比如華為搬去了松山湖，那裡就是一個衛星城。但政府規劃一下顯然更好，群眾住在那裡能夠儘早的享受到好一點的公共配套。

設立衛星城的目的，一來承接深圳轉移的產業，二來也要把人口疏導過去。這樣可以緩解深圳的大城市病，也可以帶動發展較慢的地方均衡發展，還可以讓白領用較便宜的價格買到住房。

基於日韓當年疏解大城市病的經驗，我們的這些衛星城基本都會出現以下特徵：會發展新型產業，會建設快速軌道交通（以和核心城市構建快捷通勤圈），會提供大量的住房。這樣形成職住合一，不至於新城建成就成鬼城。

就深莞惠都市圈而言，這種衛星城的雛形已經出現了。未來這個趨勢只會更加明顯，主要基於兩個因素：深圳的人口還在持續凈流入，深圳的房價還是持續居高不下，兩者都只會指向一個結果，城市成本越來越高。（這兩個標準，也是我來判斷會不會有更多的深圳人去臨深區域買房子的依據）。

2015-2016年深圳每年的人口都增加了50多萬，人口增速在4-5%。按照這個速度，20年內深圳人口又會翻倍。未來，人口外遷的趨勢不可阻擋，這個在日韓大都市圈的發展歷史上，得到了很清晰的反映。因此，這勢必會要求政府要至少提前數年著手進行衛星城的規劃，以方便未來的人口外遷。

在未來，可能會出現這樣一種情況：深圳的人口在某個時段達到峰值之後開始減少，但是圍繞著深圳的都市圈內的人口卻會持續的大量增加。比如像首爾都市圈，首爾的人口在超過千萬之後出現了減少，但是京畿道承接了大量的外遷人口，後來居上人口反超了首爾。另一個城市仁川，人口更是迅猛，在去年突破了300萬。

未來住在深圳周邊衛星城的人口可能高達數百萬，這些人口必須靠莞惠來承接。尤其是惠州，我認為它的遠景將會成為類似首爾都市圈的京畿道，承接最大規模的人口轉移。因為東莞現時的地域面積、人口規模和房價水平，無法承載更多的深圳人轉移（過去的人多了，就會造成東莞房價暴漲，對人口轉移形成壓力）。而惠州的面積大、房價更低、產業基礎弱、城市化率也更低，更有條件成為大的後花園。這些在原來是劣勢，但大灣區的規划出來，可能都會變成優勢。

昨晚有小夥伴問我，對大亞灣怎麼看。我回答說：大亞灣未來有多好我不知道，但一定會比以前好。即便沒有粵港澳大灣區的概念出來，大亞灣都會比以前好。有了粵港澳，利好疊加。原因不複雜，一是，基於市場的自然發展，大亞灣也會慢慢承接深圳的產業和人口轉移，只是這種轉移是緩慢的。二是，相比過去，深莞惠都市圈的統一規劃已經啟動。兩地捷運開通，地鐵在建，其它的配套也一定會越多越好。三是，粵港澳大灣區概念的出爐，對於區域任何一個城市都是利好。

圍繞深港，誰離得近，誰受益將最大。臨深那些產業基礎好、城市配套好，尤其又有地鐵連通深圳的衛星城，會催生房地產投資的熱潮。

對惠州來說，我相信它會慢慢變成一個深圳剛需的聚集地，政府的規劃也可能會著力把人口向那裡引導。我建議各位可以搜集一下數據，定期觀察來往莞惠的深圳人數量變化。

但要說一句，這樣的趨勢要很長時間才會變成現實，京畿道的人口超過首爾花了50年。以我的感受，深圳現在還遠遠沒有達到人口的峰值。我們經常說深圳太小了，但是如果放到國際大都會裡比較，深圳很大——香港的1倍多，紐約的2倍多，首爾的3倍多。但深圳的人口密度只是首爾峰值時期的1/3強——首爾高峰期人口密度超過了17000人/平方公里。

這意味著，在未來數年裡，我們可能看到這樣一個場景：都市圈的人口在持續增長，外圍城市的人口在增長，核心城市的人口也不減少。