空巢青年想靜靜 | 看世界

據居理新房數據顯示，北京地區30到40歲是買房客戶主力，佔比33.63%，20到30歲購房者，佔據了27.54%的購房人群，畢竟想要在一個城市正常的生活，買房是最基礎的，大佬們又是什麼觀點呢？

第 100 期，有點不一樣

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有錢也沒用

其實好多年以前，我也在美國租過房。記得當時租房最鬧心的一件事兒就是租約到期，要退租的時候，打掃衛生特別煩人，為什麼特別煩人呢？

因為廚房用一段時間以後，積垢特別多，得給人擦乾淨，結果房東來了說不行，讓我再給他幾百塊錢。我就問為什麼要給錢？他說他得請專業的清掃公司清掃，所以這個錢是給專業清掃公司，也就是要達到這個房屋硬體的標準。

出租的時候不光是法律，他們對租房的標準，也約定地非常清楚，就是你進去時候是什麼樣，你走時候還得什麼樣。

我們在中國租房有時候容易扯皮，就是房東說傢具齊全的，你進去，你走的時候房東說不行，傢具給我弄壞了。這些都沒有一個特別清晰的清點和法律標準，比如拍照、錄像、登記或價值，事不細。在美國住房這些可細了，都一清二楚。

我們公司以前在紐約買過公寓，我就問公司同事租給什麼人了，他說租給高盛的一個員工，我說高盛的員工那不是不錯嗎，他說不一定，給的租金不是最好的，我說為什麼呢，他說這容易通過，我說誰容易通過？

原來，租房可複雜了，還有一個業主委員會一樣的機構，來審核每一個新的租客，比如租房租兩年，得有一個差不多三年的收入有保障的一個證明，我說這玩意太不講理了，我沒工作但我可以有錢啊，他說美國人不這麼想。

比如說你跟高盛簽的合同是五年，你在這租四年可以；你如果跟高盛簽了一年合同，你在這租兩年，萬一你付不了租金，我不能租給你。也就是說一個好品質的公寓，誰能租誰不能租，業主委員會通過自我管理的方法來審核每一個租客的「復租能力」，另外也審核他的社會關係、宗教、文化習俗，有沒有犯罪記錄等等。

把這些過濾了以後，就能保證他的租客對設施的使用以及生活方式，鄰居之間建立一個穩定的，良好的互動關係，使這個社區比較健康而且合樂。

▲《破產姐妹》| 志同道合的鄰居可不好找

黑著租，你就黑著住

我覺得國內目前的租賃市場的建設有幾個方面其實有一些改進，我們現在對租賃房沒有相對完善的法律法規，對業主出租房、稅收、租金這些都有規定，但是對租戶權利的保障，實際上現在是沒有法律的。

同時我們目前的租賃文化及國內租賃的習慣，多數是保護業主而不保護租客，強勢的心理在業主一方而不在租客一方。所以在這種情況下，我覺得租賃市場的發育，就會遇到障礙。

第二個問題，對照美國租賃市場，如果這種長租公寓和租賃房市場比較穩定的情況下，有一些特別的公寓住宅是專門用來出租的。那麼這邊租客，第一是長租客比較多，第二剛才講到的像業主委員會，他會篩選一些適合的租客，那這樣的話，租客可以有一個「鄰居」的概念。

▲《生活大爆炸》

「走，今天一起去隔壁家吃飯吧」

咱們這邊目前的情況下，由於散售了一些房，小業主又出租，有時候租一兩年，來回搬，所以租客和業主以及其他住戶，不容易形成一個有安全心理的鄰居關係，而是被排斥的感覺。

實際上租約的管理也很重要，咱們這兒很多時候，租客經常被業主趕跑，突然業主說我要賣房了，你就得給我走。過兩天，業主說不行，我們家來人了要住你得給我走……諸如此類還有很多理由。

我有一個朋友在北京，但是他因為工作需要在上海租了房，有一天我約他談事，他說不行他得走，我說幹嘛，結果他說他在上海租個房，被房東把東西扔馬路上去了。

那麼我覺得這是我們目前，租客特別沒有安全感的事情，違約了以後，對房東的懲罰是不夠的，另外一個，我覺得在我們國內，還有一個就是支付環節，也有不一樣，在咱們這有時候租房拿現金，甚至是不開發票，這樣一來，對於租房的人經濟上的損失就很大，那麼這個「黑著租，你就黑著住」，結果租客吃啞巴虧。

有一種房子不適合創業者

最近這一段，我們國家的住房政策有很大的一個改變，過去鼓勵大家買房，到現在叫做「居者有房住」，就是你有地方住就行了，買也是住租也是住，而我們現在更強調，「房子是用來住的，不是用來炒的」，實際上我們國內的整個住房體制、住房政策、住房消費，都在朝著租賃方式轉變。

▲《公主小屋》| 了解市場行情

不做房子的「奴隸」

我們來看一下全世界的住房，從來就三種方法，一種就是美國的方式。與私人的土地和房屋為其財產的主要的形式，大家都自由選擇，市場化解決，有錢你就買房住，你也可以租，這兩件事你隨便選。政府只是在個別州有一些限制，你買一塊地開發房地產賣住宅，然後得配件多少窮人住房，大部分是不管的，所以這是一種模式。

另外的一個模式就是德國模式，我們開玩笑說德國是一個「高冷的國家」，比較理性，其實在住房上也是。德國住宅是一個公共福利的產品，不是一個私人財產，所以即使你在德國買了房，增值幅度也很小。萬一賺錢多了，政府收稅又給拿走了，甚至有可能面臨法律的訴訟，這是很麻煩的事情。

▲在市場租房領域，德國實施有利於承租人的

「退租保護」和「房租管制」制度

但租房恰好相反，政府提供的法律環境，包括業主和剛才我們講到的這些細節，哪怕你一生都租房，實際上都是有很好的照顧的。所以租房是一個基本的解決住的方式。

所以在德國特別有意思，將近 8000 萬的人口，地產公司很小，小到沒新加坡大，新加坡 400 多萬人口，這就是德國體制，但是德國由於沒有炒房，每個人還能夠住上房，所以德國沒有住房問題，媒體上也沒人討論。

第三個就是新加坡模式。李光耀上台以後，做了一個重要的事情，就是用房子把每個人都給「拴」住了，怎麼拴住呢？就是只要你是新加坡的公民，正常的上班、就業，你就會得到中低價格的一套小單位住房。

▲超過八成新加坡公民均以低廉的租金

租住政府提供的組屋

市場大概劃分一下，80% 是住在政府提供的組屋裡面， 20% 是靠市場調節，也就是說 20% 叫做商品房，它也是比較市場化，新加坡的 80% 和 20% 之分，它的 80% 的解決之道實際上就是在政府體系的封閉循環，它跟市場真的是不搭界的。

新加坡的土地分99年（兩個九），還有三個九（永久）， 政府的組屋都是兩個九，就是產權形式里最短的一種，然後規劃設計（政府有專門的機構來解決規劃設計）、建設（由政府的公司來建設）、然後管理（也是政府的），所以它都在這一套里，錢 政府，每一個人有一個賬戶，賬戶里有住房基金，然後從這個基金里來付按揭，所以價格也是政府決定。

正因為這樣，實際上在組屋裡住，在組屋裡長，錢用公積金，相當於公積金的賬號，一生大概到老了快退休的時候，把房供完，這個房是屬於你的。

▲圖為新型「摩天組屋」，儘管其地理位置優越、設計精巧，但政府為其定價仍與一般組屋售價相近，最終購買者由建屋發展局通過抽籤產生

但是在新加坡的組屋，有一個很有趣的現象，我們叫做「單行線」，為什麼呢？在新加坡規定，住組屋的人，如果想創業，賺到錢了，你可以去到市場上去買「私人住宅」，新加坡叫「私人住宅」，你去買那沒問題，但是你要牛了以後破產了又沒錢了，你想回到組屋，沒戲了。

所以它是單程票，你住在這裡，就老老實實，你要一開始想冒險做生意，那對不起，組屋這房子沒你機會了，所以新加坡是這樣一套體制。

那麼我們現在這個體制正在借鑒新加坡和德國的體制，然後再完善，接下來要以租賃市場來帶動我們整個持續健康的一個住房環境，如果租賃市場像我開頭講的這樣，能夠比較好的解決法規問題、安全的問題、支付的問題、業主服務的問題、自我服務自我管理的問題，其實一個健康租賃的市場形成之後，對於現在剛出社會的年輕人來說，選擇租房是特別開心的事。

在美國，假設一套房子為 100 萬，買房費用如下：貸款 80 萬，利率 6%，月供 5731.45，12 個月需付 68777.40。

地產稅：房價的 1.5%，一年需付 15000；

過戶費，房價 1%， 需付 1 萬；

一年下來不算首付 20 萬，一共投入約 9 萬，一年後假設房子漲到 120 萬。賣方費用如下：過戶費，約為房價 1%，需付 12000，賣方傭金約房價 6%，需付 6 萬左右，房子增值 20 萬要交個人所得稅。

擁有產權未滿一年即賣掉的房子，稅收比例可高達 33% 左右，擁有產權超過一年以上的需付 20% 左右的稅，那麼個人所得稅至少 4 萬，房子漲了 20 萬，但買賣房子的費用和所得稅也接近這個數字，換句話說，如果漲幅達不到 20%，那麼就要虧錢了，看你還炒不炒房。

從我們開發商來說，從企業來說，現在也在積極適應這個市場，適應的方式之一就是建立品牌化的長期出租的公寓，我們叫「長租公寓」，地產商逐步願意提供長租公寓，我覺得還有幾個方面需要做到，一個從企業自身來說，產品要改變。現在比如說長租租客的公共活動空間和公共設施就要做的比那個閃售的要好，過去很多閃售的房子，它配套是靠在社區配套，靠在外邊配套。

但現在出租房除了外面配套以外，房子內部的設施，特別是公共的設施，要提供得更好，假定說租給青年公寓， 那就得有公共的餐廳、小超市、咖啡廳、當然還有洗衣房、健身房，這些都得有，就是公共的，社交活動的便利場所，甚至是聯合創業、眾創空間，這都要有，所以我們要把產品更適合長住化。這是地產商要做一件事情。

另外一個從政府方面來說，在資金、稅收方面。都要有一些配套，你比如怎麼樣，如果你做長租房，能不能按年交土地出讓金，你要是買了一塊地是為了銷售的，那我們土地出讓金， 70 年一次交。就我們現在所謂地價，一舉手，成交。

其實這 70 年的租金一次交，但如果我要做長租房，能不能我一年年交租金，你給我一塊地，我一年一年交租金，這不就土地成本往下降了嗎，所以降低了土地成本，那我這房子，實際上我就能算過賬來，我的租金回報率就可以了，另外一個 ，就是政府貸款方面給一些照顧。比如說資金的利息能夠降低，貸款的時間加長，這樣的話，地產商就願意做長期租賃的長租房，這是一個方面，還有一個稅收，其實對租金的收稅也要有些改變。

目前的稅收環境下，地產商做出租住宅，目前回報率太低，現在資金回報一般都在 2 左右，甚至只有 1.6，這是 2016 年的情況，如果政府在租金的稅收方面，也給一些照顧，那麼在資金成本方面，再降低一部分，土地出讓金如果是能夠按年支付，那麼整個的這樣子轉過來，地產商就有條件來提供長租房。

隔房、隔車，隔著丈母娘

當然，所有這些東西還有賴一件事，就是父母。就現在中國，這個消費習慣的意思，父母對孩子這事操碎了心，「碎了心」的一半就是跟房子有關。

家長一聽說孩子在北京，待了五年了還租房住，自己眼淚就下來了，總覺得孩子好像受多大苦。再一說要娶媳婦，還住在租賃房裡，那不行。

▲《金太郎的幸福生活》

「舌尖上的丈母娘」

前兩天我們公司有個員工，跟我說最近特別愁，愁什麼呢？好不容易找個女朋友，女朋友的母親就提了一個條件：必須買房。問為什麼，她媽說她就是吃了這個虧，當年跟她爸的時候，都是為了愛情，結果沒買房，後來好不容易買了房，一離婚，她爸又把房子拿走了，現在都租房，如果她再找個男朋友結婚還租房，她們娘倆怎麼辦，活了一輩子，連個窩都沒有。

所以她又把這個壓力給了這個同事，結果這個同事就愁苦得不得了，最後說妥協，跟他媽討論來討論去，跟未來丈母娘妥協到什麼程度：可以不在北京買，在河北買。

所以你看，如果家長的這種消費觀念，或者沒有把租賃房和孩子未來的幸福生活搞清楚，還是把它扯在一起，形成這樣一種觀念，對孩子施加壓力，那即使政府苦口婆心，地產商也努力把租賃房弄好，但是可能這些年輕人，還得聽媽的，最後還是要在市場上去買房。

空巢青年想靜靜

這段正在轉變的過程當中，還有一些議論，還有一些不適應，但我已經注意到了，最近一些 90 後 00 後，都開始享受，開始有了改變，我覺得他們對租房保持著更多的開放的態度，對個人的自由其實更多的關注，對自己的發展更多的熱情，甚至更多的一些年輕人，給自己這套自由發展獨立的一個生活方式發明了個詞，叫「空巢青年」。

▲《公主小屋》| 能在自己的小窩裡浪費時間

真的是件最幸福的事情

也就是說回家可以抱著枕頭睡，可以「想靜靜」，但是這個也就表達了未來的一代人可能更獨立，家長都不用那麼操心，實際上這件事情，不會有想像的那麼嚴重。

退一步講我們中國現在，人均住房已經超過 30 平米，接近於 40 平米，在這種情況下實際上住房的問題沒有媒體說的這麼嚴重，這就有點像比如說明星走光，大家就跟過年一樣，天天議論緋聞，但是其實多大點事。

可是老太太餓死經常沒人注意，有些事很小，但是被說成很大。有些事很大，如果老太太倒地上餓死，多大事啊，社會如果到這個情況就快崩潰了。但是經常媒體只寫：「一老嫗餓斃道中」。最多寫的還斯文一點，如果不斯文，一老太太倒了，這就沒人管了。

所以社會媒體和社會公眾，在討論這些話題的時候，其實我們施政者或者說業內參與者制定政策，實際上應該比較平心靜氣地來看。當下我個人覺得這件事沒那麼嚴重。

▲《公主小屋》| 拒絕捆綁，開心快樂最重要

第一，房子足夠，按面積和供應量，今後十年也夠，加上人口倒金字塔，人越來越往後，老一代往生的越多，實際上剩下的房子越來越多。再一個，年輕人的消費習慣隨著租賃文化的興起，租賃變成了一個主要的選擇方式，那麼相對來說住房的空間大了，自由度也大了。

總之我們從美國說到中國，說到新加坡，說到德國，說了一大串，說來說去就是一句話：住在當下、享受當下、活在未來。

你看到樓盤熱銷

卻不一定能看懂背後的原因

以及當前市場的現狀

今天馮叔跟大家做一個小科普

以免你做決策時誤判

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