負利率時代是房價的春天？

　　【中國經營報綜合報道】「負利率時代」，是指物價指數(CPI)快速攀升，導致銀行存款利率實際為負的這樣一段時期。

　　第五次「負利率」時代

　　秋天已至，但中國房地產市場熱度不減，利好不斷。

　　據21世紀經濟報道報道，自去年9.30、今年3.30新政之後，8月31日，住建部、財政部、央行又聯合發文，自9月1日起，公積金貸款二套房首付降至兩成，至此，已實施近5年的限購政策，在絕大部分城市已經取消，樓市「限貸」也已大幅放鬆。

　　8月28日，住建部、商務部等六部委也出台新規鬆綁「限外」，一定程度上取消了外資投資房地產和購房的限制。值得注意的是，這是過去十年來，政府對境外人士在國內購房限制的首次鬆動。

　　對此，中原地產首席分析師張大偉認為，當下的政策，已經完全摒棄了對樓市持續多年的「調控」和「抑制」的態度，而是以「穩定」、「支持」、「促進」取代。

　　宏觀層面，今年以來，央行三次降息降准，目前1年期存款利率已降至1.75%，而國家統計局公布的最新數據顯示，因鮮菜、豬肉價格大幅上漲，8月CPI同比上漲2.0%，居民存款實際負利率出現，我國再次進入負利率時代，中國房地產市場面臨2009年以來最寬鬆的環境。

　　「負利率」，是指一年期存款利率低於全國居民消費價格指數(CPI)增速。華泰證券的研究報告顯示，自上世紀90年代以來，我國經歷過4次負利率時期，分別是1992年10月~1995年11月、2003年11月~2005年3月、2006年12月~2008年10月、2010年2月~2012年3月。

　　另據國家統計局數據，在上述4次負利率期間，房地產都表現為價格大幅上漲，每次的漲幅在12.8%-60%之間。

　　這次負利率，房價還會大漲嗎?新城控股高級副總裁歐陽捷認為，目前A股正面臨劇烈調整，房地產作為居民保值性最強的大類資產，有望成為負利率時代抵禦通脹的最佳標的。

　　嚴躍進認為，樓市環境寬鬆勢頭不減，一旦普通購房者和專業投資者意識到房產的保值及增值功能，就會積極入市，進而促使市場交易量快速上升。

　　從全國來看，6月中旬以來，在股市下跌的同時，房價整體微漲。8月份，70個大中城市新建商品住宅價格同比從上月下降0.4%轉為上漲1.7%。

　　理財無門，百姓「不知道該投資什麼」

　　據杭州網報道，「經過去年11月以來的五次降息，目前1年期存款基準利率僅為1.75%，而2%的通脹水平已經超過1年定存基準利率0.25個百分點，時隔兩年『負利率』再次出現。」中國社科院金融研究所研究員易憲容說。

　　資料顯示，上次「負利率」出現在2013年間，分別為2月、9月和10月，當時我國的存款基準利率為3%，10月當月CPI為3.2%。

　　在上海採訪時市民顧女士對記者說：「現在一年期銀行存款利率還不到2%，理財產品收益率也跌得厲害，不知道該投資什麼了。」

　　據銀率網的統計，人民幣理財產品平均預期收益率今年以來持續下跌，7月跌破5%收益線後，近期進一步下降到4.66%;而兩年前的2013年9月同期，銀行理財產品平均預期收益率還有5.1%。2013年6月，更是有三成以上的理財產品預期收益高於5%，最高預期收益率甚至高達7%。

　　已是9月下旬，以往正是銀行季末的「考核時點」，由於目前流動性較為寬鬆，銀行再無需抬高理財產品收益來「攬儲」了，傳統的「季末效應」沒有了。

　　在資金較為寬鬆的背景下，不僅銀行理財產品，包括銀行存款、國債、大額存單，以及互聯網寶寶類產品、P2P網貸、互聯網保險理財等在內的各類理財產品收益都在下滑。

　　曾經以便捷及高回報吸引眾多投資者的「餘額寶」，近期收益率也下滑到3.2%左右，而兩年前的「餘額寶」年化收益率高達6%，最高時甚至達到7%以上。記者在理財通平台上看到，目前在售的保險理財產品收益率僅3.5%左右。

　　房地產的好日子?

　　據21CN新聞報道，在負利率時期，由於存款變相貶值，迫使資金更多地流入資產領域，從而推高資產價格，房地產作為國內最大的資產吸金池，或將率先受益。

　　國家統計局2013年公布的《1987年以來的國內商品房平均價格及上漲情況概覽》顯示，在我國4次負利率期間，房地產都呈現出價格大幅上漲的情況。

　　其中，1992~1995年，全國商品房價格由995元/平方米上漲至1591元/平方米，累計漲幅達到60%;2003~2005年，商品房價格由2359元/平方米上漲至3167元/平方米，累計漲 幅 為 34%;2006~2008年，商品房價格由3367元/平方米上漲至3800元/平方米，累計漲幅為12.8%;2010~2012年，商品房價格由5032元/平方米上漲至5791元/平方米，累計漲幅為15%。

　　「不止是我國，歐美國家和日本在負利率期間，房地產也呈強勁上揚的態勢」，新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者，目前A股正面臨劇烈調整，房地產作為居民保值性最強的大類資產，有望成為負利率時代抵禦通脹的最佳標的。加上目前貸款基準利率已經創下近年來的新低，如果沒有意外，今年全國商品房銷售額將會超過2013年，刷新歷史紀錄。

　　香港粵海證券投資銀行董事黃立沖也認為，房地產市場將從負利率環境中率先受益，但與以往普漲的市場格局不同，接下來城市分化依然嚴重，經濟基礎較好的一二線城市房價上漲速度較為明顯，三四線城市由於供求關係失衡，受益程度相對較低。

　　房企藉機大規模融資

　　儘管負利率時代有望為房地產市場帶來一段繁榮時期，但並非所有房企都能從中受益，誰能把握機會去庫存、充實財力，甚至展開併購，誰就有望在行業動蕩中實現彎道超車。「雖然房地產市場短期內會受到負利率刺激而走強，但不可忽視的是，實體經濟仍然處於探底的過程中，如果樓市短期出現過度透支，明年的市場環境也許會惡化」，黃立沖表示，因此，房企更應該居安思危，抓緊今年的機會去庫存，擴張的時候要留有餘地，以便在市場形勢突變時能夠自保。

　　藉助資金成本的快速下滑，通過發債融資充實財力，是大型房企實現彎道超車的重要手段之一。中原地產研究部數據顯示，今年以來，已經有超過60家上市房企在國內發行公司債，融資額度高達2500億元，且發債成本明顯下降。以恆大地產為例，公司於今年6月成功發行的50億元境內公司債，融資成本僅為5.38%，僅為海外發債成本的一半。「在負利率時代，資金都很便宜，大型房企這個時候就應該多借點錢以儲備糧草」，歐陽捷認為，如果接下來市場走好，充足的財力可幫助企業攻城掠地，像融創這種大房企已經通過融資頻頻展開併購，未來很可能實現彎道超車。即便市場不好，充裕的現金也是最好的禦寒「冬糧」。

　　(編輯：趙趙)