十大關鍵詞勾勒2011樓市眾生相

06-08

　　三限政策﹑土地流拍﹑房產稅﹑商業地產……

　　有人稱2011年為「樓市調控最嚴厲的一年」。

　　回首這一年﹐全國房價過快上漲勢頭基本得到遏制﹐許多投資投機需求被擠出市場。

　　這一年﹐開發商流動性資金減少﹐在巨大運營和資金壓力下﹐房企和整個行業發展漸入理性軌道。也是在這一年﹐保障房建設有序推進﹐商業地產迎來「春天」。

　　2011年﹐樓市熱點精彩紛呈﹐毫無疑問﹐這一年將在中國房地產行業發展歷程上寫下濃墨重彩的一筆。中國證券報記者梳理點評2011年樓市十大關鍵詞﹐回眸一年來的樓市熱點﹐展望明年房價走向和趨勢。

　　三限政策

　　2011年「國八條」中限購和限貸的兩限政策﹐嚴厲程度史無前例。一線城市陸續出臺的細則把投資人群﹑投機客等購房群體擠出了房地產市場。隨後﹐珠海﹑中山等城市又陸續推出「限價令」﹐暫緩合同銷售價格超過限價指標的商品住房的網上簽約手續。

　　點評﹕「三限」接連發力﹐全國主要城市房價漲幅得到有效遏制。

　　房價控制目標

　　截至2011年3月底﹐全國657（包括287個設區城市﹑370個縣級市）個城市陸續公佈年度新建住房價格控制目標。各城市的調控目標中﹐或規定具體漲幅上限﹑或以GDP和人均可支配收入漲幅為參照等。分析人士認為﹐今年全國各地方政府實現調控目標基本沒有問題﹐尤其是一線城市的控制目標落實狀況良好。

　　點評﹕2011年調控目標完成無懸念﹐效果鞏固深化仍待2012年。

　　保障房

　　「十二五」期間需建設3600萬套保障房。2011年我國保障房建設目標為1000萬套﹐相比2010年的580萬套增長了近一倍。2011年是保障房政策出臺最密集和力度最大的一年。

　　點評﹕2012年保障房建設仍將有序推進。在商品房市場銷售萎縮的情況下﹐部分開發商參與保障房建設可能會更積極。

　　房產稅

　　2011年年初﹐上海重慶開始試點房產稅。上海徵收對象為本市居民新購房且屬於第二套及以上住房和非本市居民新購房﹐稅率暫定0.6%﹔重慶徵收對象是獨棟別墅高檔公寓﹐以及無工作戶口無投資人員所購二套房﹐稅率為0.5%-1.2%。

　　點評﹕試點效果顯現需要較長時間﹐未來房產稅有望逐漸成為地方財源支柱。

　　買方市場

　　由於房地產調控不斷深化﹐房地產開發企業銷售壓力陡增。房地產市場由以往的「賣方主導」逐漸轉向「買方主導」。房企相繼加入「降價換量」大軍﹐房價下降趨勢漸顯﹐有購房資格和支付能力的准購房者在樓市交易中逐漸處於主動地位﹐選購房產的主動權增大。

　　點評﹕買方市場意味著樓市「供大於求」﹐隨著未來樓市庫存的不斷攀升﹐買方市場或將持續一段時間。

　　土地流拍

　　2011年住宅市場大幅萎縮﹐開發商資金鏈緊繃﹐對房地產市場未來走勢看空﹐導致開發商對住宅市場拿地熱情不高。全國土地市場流拍頻現﹐今年主要城市土地出讓計劃的完成情況堪憂。近期北京﹑上海郊區的部分地價已明顯鬆動﹐地價進入下行通道。

　　點評﹕「地王」風光不再﹐房企出手拍地更謹慎。

　　併購退市

　　2011年房地產市場交易持續低迷﹐與之相反﹐股權交易所中房地產行業企業併購﹑轉讓等交易異常紅火。中原地產數據顯示﹐2011年1-12月上旬股權交易市場共出現491宗房地產行業股權及資產交易（不包含關聯交易）﹐涉及金額超過1300億元。另外﹐非房地產主業企業剝離房地產業務加速推進了房企併購浪潮。

　　點評﹕「物競天擇﹐適者生存。」在這個樓市寒冬﹐股權轉讓成為部分房企抵禦寒冷迫不得已的選擇。

　　保值回購

　　某些房企為促樓盤銷量﹐提出三年保值回購計劃﹐即按照約定期限業主有權申請以開發商指定方式按合同價回購所售物業（稅費各自承擔）。

　　點評﹕「保值回購」顯然是特殊時期的產物﹐房企促銷噱頭或大於實際意義。

　　商業地產

　　2011年的土地市場呈現明顯分化﹐居住用地成交量大幅萎縮的同時﹐商辦用地成交表現活躍﹐各地商辦用地出讓金同比大增。商業地產在這個樓市寒冬中表現較為堅挺。在承擔了一部分來自住宅市場的投資需求後﹐各地尤其是北上廣深等一線城市的商業地產在成交量方面呈現相對穩定的態勢。

　　點評﹕投資不受限制﹐入市仍需謹慎。投資運營商業地產要求較高﹐投資者需仔細評估。

　　降價維權

　　房價漲有憂愁﹐房價降也有煩惱。在降價大潮之下﹐不少貸款買房﹑購置期房的購房者遭遇「未入住﹑先降價」的尷尬局面﹐購房者打砸售樓處﹑維權等現象愈發激烈。

　　點評﹕樓市需遵循市場規律﹐契約精神更需維護﹐買賣雙方都需回歸理性。(陳瑩瑩)

[責任編輯:靳鈴涵]