先行軍|「爭著去香港買房？」——港島成為內地開發商新「獵場」

作者：趙艷 鳳凰國際智庫香港觀察員

編者按：

「72.3億港元！」

5月16日，內地企業合景泰富與龍湖地產聯合體以「72.3億港元」的高價將位於九龍啟德第1K區1號地盤的新九龍內地段第6567號住宅用地收入囊中。至此，12塊出讓中的啟德區土地，內地地產大亨就已經拿下了8塊。

作為香港難得一見的城中城，啟德吸引了不少內地開發商前來競標，其中以來自內地的某航企最為突出。自2016年11月至今年3月，不到半年時間裡，該集團耗資272億港元，先後拿下了香港的4宗土地。

時值香港回歸二十周年，與「一國兩制」剛出台時不同，這一回內地開發商少了幾分徘徊猶豫，多了幾許敢做敢闖的果決，只要瞄準了時機，該下手時就絕不手軟。一時之間，內地開發商在港投資呈現「井噴」之勢。

今年，內地地產商在香港拿下的宅地可建樓面積已經超過2013年、2014年和2015年全年的數字，未來內地能否取締港資企業之優勢尚是未知數，但內地企業在港投資房產的浪潮已經滾滾而來。

本期《先行軍》，鳳凰國際智庫香港觀察員以局外人的視角看內地開發商在港大舉「獵地建屋」的得失，為內地開發商指「一條明路」。

赴港「獵地」，蜂擁而至的內地開發商戰果累累

從一窮二白到如今蛻變為在港投資大戶，內地企業可謂是在「煩惱中成長」，每一步都走得不容易。

到2013年底，香港內地企業的數量已經邁過3000大關，擁有總資產近14萬億港元，除銀行、保險、旅遊等傳統大頭，內地企業也在出版與油氣行業佔有重要份額。相比之下，房地產業反倒相對沉寂，鮮少有內地開發商涉足香港地皮。

2009年以前，內地開發商在港年投地佔比不足6%。但其後的數年間，內地企業在香港買地建屋的規模觸底反彈。據德意志銀行2016年9月底發布的報告顯示，以總樓面面積計算，2016年推售出的香港地皮，24%都被收入了內地開發商的口袋裡。

自2016年英國公投脫歐以來，香港地產股就一直深受投資者青睞。新地從6月底開始就一路水漲船高，恆基地產的漲幅也在13%左右。地產股形勢大好，香港房地產業也緊跟著春回大地。然而，考慮到混亂的國際時局，分析者必須看到香港房地產再度繁榮的背後，其實是國際資金的了無出路，以至於香港資產成為避險的重要選擇。

也正是基於這樣的背景，幾大內地地產開發商的龍頭企業，萬科、保利、綠地等先後探路香港，向港島伸出橄欖枝。至此，越來越多的房地產開發商看到這其中的商機，將業務範圍擴大到香港。

2017年的第一季度，中國內地開發商在香港投資創下歷史新高，總交易額合計約達319億人民幣，同比增長213%。根據仲量聯行香港分公司的報告顯示，1997年樓市泡沫破裂後，內地開發商始終按兵不動，直至2011年才重返香港。時隔六年，內地開發商頗有改頭換面的意思，不斷積累在港地產，拿地總額占政府推出宅地的比例已經激增至100%。

如果說1997年的樓市泡沫給了躍躍欲試的內地企業當頭一棒，那現階段內地樓市的波動則給了內地開發商再度回歸香港土地市場的動力。特別是2013年和2014年，內地樓市發展幾乎陷於寒潭，就連北上廣這類一、二線城市的消化庫存周期都長達二三十個月，更不要說三、四線城市的樓市發展潛力了。反觀香港樓市，樓價基本取決於低利率與市場供應不足，比之內地資產價格要穩得多。

政府調控是很大一部分因素，直接導致了內地樓市的沉寂，在這種情況下，內地開發商另尋出路再正常不過，又恰逢人民幣貶值，「出海」購地造房顯然是一個可供考慮的方向。換而言之，香港土地市場本就難逃內地開發商的「垂青」，但真正使其從英國、東南亞等其他土地市場中脫穎而出的，卻還是藏於香港項目背後的文化因素。

對於大陸二、三線城市的人來說，「香港」二字約等於信賴和質量雙保障。開發商若能在香港插旗買地、做好項目，回到內地後只需一句「我們在香港也有項目」，就能在很大程度上使二、三線城市居民感到安心，自覺自愿地掏腰包購房。單憑這一點，內地開發商就有極大的動力去香港土地市場「一擲千金」。

「老地主」對上「外來客」，誰更勝一籌？

如今的香港已經取代美國紐約，搖身成為內地開發商進行境外城市房地產投資的首要目的地。內地企業到港「瘋狂掃貨」，不僅使得香港的地價與樓價雙雙上漲，更是攪亂「一池春水」，逼得香港土地儲備格局不得不重新洗牌。

在眾多內地開發商中，內地某航企出手最是闊綽，旗下德廣置業以54.12億港元，奪得九龍東啟德發展區第1L區3號地盤的住宅地皮，摺合每平方呎樓面地價約1.36萬港元，一舉刷新區內的地皮單價紀錄。

但內地開發商的野心並不止於此，一把算盤撥得噼里啪啦響。某航企的負責人一語道破各大開發商的「宏圖偉願」，出於對香港經濟和房地產業的信心，內地開發商還將採取新一輪開發活動，不僅想要在啟德區分一杯羹，更致力於發展香港房地產業務，從而提升公司的國際形象和品牌影響力。對於那些旗下還有酒店與航空業務的大公司來說，進軍香港房地產市場將有利於促進各大業務之間的協同效應。

當下，內地開發商風頭正盛，據此前公布的數據，香港「四大地產家族」一年的總營收高達260億美元，但比之內地四大地產開發商1110億美元的總營收仍是小巫見大巫。也正是因為這個原因，越來越多人開始相信，香港「四大地產家族」已然淪為過去時，現在和未來都將是內地開發商的天地。

這似乎印證了風水輪流轉的說辭，許多香港發展商們也對內地開發商的「財大氣粗」頗有怨言，除了近乎無奈地承認自己財力有限，更對內地開發商高價買地的原因百般不解。在許多港資開發商眼裡，內地企業開出的地價大多高於合理價位，是一出不值當的買賣，不僅難盈利，而且有可能傷人傷己，拖累整個市場。

與內地房地產開發商的成長經歷相比，香港房地產市場的歷史要悠久得多，從二戰結束至今，業已經歷六輪漲跌，回回都是大起又大落，好不刺激。

就說1997年末開始的樓市泡沫，夾雜著亞洲金融風暴愈演愈烈，一時之間，香港樓價跌幅過七成，數萬「負資產」、「銀主盤」批量湧現，走投無路的投資者絕望地從高樓躍下——教訓之深刻叫人實難忘懷。在這種大規模樓市泡沫中堅挺至今的香港「四大地產家族」勢必更傾心穩中求進的投資之道，奉小心謹慎為「上策」。

路漫漫兮其修遠也，內地開發商屢次大手筆購入香港地皮是否過於冒進尚且有待考量。但內地開發商仍需時日才能超越香港「四大地產家族」的事實卻是不言而喻。對於港資來說，自由市場就約等於競爭，鄭氏家族、郭氏兄弟和李兆基、李嘉誠在風頭蓋過怡和集團凱瑟克家族後，自然也要面對來自內地企業的市場挑戰。

「躍進」還是「魄力」，內地開發商「圍獵」港島有風險

二十年前，當中國內地的房地產企業還處在散兵游勇的階段，港資地產企業就已經憑藉早些年打下的資本在內地叱吒風雲，國內高端的核心地段幾乎都在港資開發商的掌控之下。

然而歲月變遷，二十個春秋足夠整個國際體系發生翻天覆地的變化，曾經向人四處兜售自由市場的美國開始「本土優先」，反倒是中國大陸從封閉走向開放。時至今日，房地產市場的格局與話語權也發生了深刻變化，內地開發商正以驚人的速度追趕港資的腳步。

究其背後的原因並不在於港資的沒落或走向歧途，而是內地開發商抓住了「走出去」的機會。又加上內地企業大多勤懇求發展，趕上好政策好時機的內地開發商可謂是「先天優秀，後天努力」，反超港資也是情理之中。

但就目前來看，內地開發商此番在香港進行新一輪的押寶「獵地」活動仍需堤防未知的變數。面對銳意進取的內地開發商，香港行政特區已經陸續頒布了幾輪樓市新政策。今年4月，新政策就「一約多伙」徵收15%的印花稅，主要就是為了應對由於大量內地企業哄抬地價導致的香港地價不斷走高，以防樓價出現恐慌性上漲。

面對政府緊隨其後的調控，內地開發商大多「下有對策」，但癥結尚不在於此，而在於他們的「抗壓能力」有多少。

香港開發商在樓市的跌宕起伏中已經摸爬滾打了近百年，「規避風險」的宗旨已經算得上是條件反射，故而難免瞻前顧後。相比之下，「初生牛犢不怕虎」的內地企業要有魄力得多，而這在很大程度上是借了政府意欲推動內地經濟發展的東風。為了保障市場的可持續，政府會適時地調整政策為企業指路，這就給了內地開發商更多的底氣。

然而，香港市場以自由著稱，更以減少人為干預為榮，沒有政府的保駕護航，內地企業能否在危機到來時保持堅挺就十分關鍵了。事實上，深究數據深處就會發現，內地開發商的負債率遠高於香港開發商，即便是被視為領軍企業的萬科，其2016年底的資產負債率也一度超過80%。

反觀港資龍頭老大新鴻基的收入結構，資產負債率不到25%，穩定的租金收益佔23%，售樓收入甚至不到總收入的二分之一。如此顯著的數字對比揭示了潛藏的風險。一旦資金鏈出現問題，或政府出台不利樓市的新政策，內地開發商就很可能扛不住重壓，更不要說能否抗住經濟或金融危機了。

目前，內地企業依舊財大氣粗，動輒以天價拿下港地，外界戲謔地稱內地開發商「不論好地、壞地，搶到就是賺到」的心態為「盲搶地」。而這一個「盲」字可謂一針見血。一方面，過高的地價必然導致樓價上漲，然而香港市民能否消化如此高昂的購房款仍有待觀察。另一方面，內地開發商屢次相中存在司法複核的問題地皮。這類地皮的批出時間受複核進程與結果的影響，不僅有概率拖延數年，開發商更有可能賠了夫人又折兵，到頭來落得個「地財兩空」。

但無論如何，在接下來的一段時間裡，香港仍將是內地開發商購地建屋的主要市場。與其他大宗生意一樣，凡有利可謀的地方必伴隨著風險。因此對於內地開放商而言，「去香港買地」的同時也要注意吸取前人的經驗教訓，規避風險以保障企業能走得更遠更穩健。