舊樓裝電梯難題多多？智囊團獻十大錦囊妙計

近日，廣州荔灣區向符合條件的舊樓加裝電梯項目每宗發放了10萬元資金補助，舊樓加裝電梯無疑又迎來了一個高潮。前來市屬、區屬政務服務中心辦理手續的街坊絡繹不絕，令工作人員感嘆「從上班忙到下班還沒處理完」。而在這熱潮背後，街坊們亦疑惑不斷，經常來電、來信本報諮詢相關問題。

為此，記者綜合了從籌備加裝到落成維保的常見疑問，由廣州市政務服務中心工作人員解釋相關手續，廣州市特種設備行業協會、電梯公司、設計單位給予專業建議，老城區多個居民組建的加裝電梯「智囊團」通過事例分享經驗，望讀者能從中獲得「參考答案」，釋疑一二。

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錦囊一 「紅線圖」或未更新儘快調取可安心

想要加裝電梯，首先得到市或區的國規局調取住宅產權紅線圖（下稱「紅線圖」），查看樓宇是否有條件加裝電梯。此前，多位讀者向本報反映市與區的調取手續不一，有的需要不同樓層業主的身份證、房產證原件及複印件，有的則需要不同朝向業主的相關證件，還有的需要附加三分之二業主的同意書，實在令人困惑。

記者從廣州市政務中心國土規劃委了解到，目前手續得到了簡化，只需要一位業主持本人身份證、房產證原件及複印件，即可調取紅線圖。為了便民，越秀區、荔灣區等區國規局最近紛紛與市統一紅線圖的調取手續。

值得注意的是，前些年實行小區圍蔽管理後，不少舊樓門前的馬路已不復存在，但很可能紅線圖並未進行更新，容易造成加裝的電梯佔用公共道路的誤會。對此應向國規局進行說明，以免報建時出現問題。

錦囊二

電梯小組成立時業主授權好辦事

記者走訪了多個由居民組建的加裝電梯「智囊團」，他們都不約而同提到電梯小組的重要性，而成員的組成更是關鍵。

荔灣區彩虹街推進舊樓宇加裝電梯志願服務站志願者梁偉元（下稱元叔）介紹，想成為小組成員的街坊可先將名字、樓層、房號等信息公布出來，經業主們選舉後產生。業主們出具書面授權書授權小組成員參與集資、報建等事項，小組成員再授權組長負責統籌決策工作。元叔說：「為了提高工作效率，有業主授權的電梯小組就有一定話事權，不必事無巨細都徵求業主意見。」

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元叔認為，小組成員人少辦不了事，人多了不好操作，因此人數最好控制在5~10人。而且舊樓加裝電梯除了重視大部分人的意見，也要合理對待反對聲音，「小組可吸納代表不同聲音的街坊作為成員，讓他們有渠道發表自己的意見，方便雙方直接通過面對面的協商解決問題。」元叔建議。

越秀區農林街「舊樓加裝電梯智囊團」團員羅仲哲（下稱羅叔）表示：「電梯小組成員要選樂於奉獻的熱心街坊。」他表示，加裝電梯不是一蹴而就的事，成員要有耐心地與持不同意見的業主協商。此外，小組還可加入有技術本領的街坊，「成員可以分工合作，有的知曉建築工程技術，有的熟悉政策，有的對外聯絡，有的負責財務管賬。」羅叔說。

錦囊三

先出簡易平面圖設計費用巧算數

舊樓加裝電梯因涉及通風采光、分攤補貼、雜訊影響等問題，一直以來都是老大難事情。據了解，設計單位出具的電梯設計圖多是按照最便捷的方式設置電梯位置，未必仔細考慮到對業主的影響。記者從某設計單位獲悉，除了一次性支付上萬元的設計費，若業主自覺不妥，對設計圖進行改動，還需再支付數千元修改費。此外，有些設計圖具備有效期，若在協商過程中超過有效期，相關職能部門未必受理。

為減少影響，搭建電梯長連廊

對此，元叔支招，可先由電梯公司出具設計平面圖，簡略地標出電梯、連廊的設置、尺寸大小、總費用及分攤費用等，讓業主進行協商，待足夠三分之二業主同意再找設計院參照平面圖設計。

「可以通過靈活地設置梯井、連廊，盡量減低對業主的影響。」羅叔建議。他回憶道，當初他就拿著平面圖逐家逐戶去徵詢街坊們的意見，並進行調整。原本被包圍在中間的電梯對三面業主影響較大，為了降低影響，寧願多花錢搭建了數條長連廊，也要將電梯的出入口換個方向。

有業主不同意連廊延伸至該樓層，可跳開不設置。「電梯只停一、四、八、九、十層，有其他樓層的業主想參與集資，可適當減少費用。」羅叔說。原本加裝電梯工程市價60萬元左右，羅叔這座樓卻用去80多萬元，但換來的是一部滿載業主滿意微笑的電梯。

另外，羅叔還提到，選擇電梯時不要只盯著牌子看，因此還要對地形進行觀察，「小型梯、嵌入式電梯等不同類型的電梯也應該納入考慮的範圍。」

錦囊四

加裝電梯有影響互相禮讓心敞亮

誠然，加裝電梯對業主的影響，有些可以通過上述方法解決，但也存在一些避無可避的問題，無法改變之下亦有「補救」餘地。

在加裝電梯之風盛行的海珠區沙園街，有一家一層住戶的陽台與眾不同，不鏽鋼的閘門搭配嶄新的大塊玻璃，既敞亮又時尚。街坊告訴記者，這裡原來是防盜網加磚牆的結構，由於加裝電梯影響一層住戶陽台的採光，業主們共同出資進行重新裝修。同樣在農林街，有樓宇住戶的採光被電梯有所影響，為此業主們也出資對其窗戶進行擴大。

「爭取低層業主的同意不能硬碰硬，而是要將心比己，互相禮讓，協商才有可能取得進展。」海珠區一棟成功加裝電梯的舊樓樓長言叔告訴記者，當時他們為每戶低層業主都寄去情真意切的手寫信，詳細地敘述了多位老街坊對爬樓梯之苦的感受和對電梯的期盼，並附上同意加裝電梯的業主簽名。

動之以情的同時，高層住戶還換位思考，為補償造成的影響，電梯不需二樓業主集資，並且免除此後十年的電梯維保費。此外，該樓的電梯集資以四樓為基數，三樓業主只需交基數的40%作為集資。最終高層住戶的真誠打動了低層住戶，加裝電梯工程得以順利進行。

錦囊五

「貨比三家」選電梯信用等級幫到您

記者走訪發現，老城區的多座舊樓近期興起以招標方式選擇電梯廠家。通常進行招標的是有一定資質、資本的法人，難道舊樓亦可以進行招標？對此，市國土規劃委工作人員表示，這要視乎《廣州市既有住宅增設電梯辦法》以及《廣州市既有住宅增設電梯技術規程》是否對此有相關規定。而記者查閱這兩份文件，發現當中並未提及「招標」一事。

有街坊表示，招標相當於貨比三家，從而選擇性價比高的電梯廠家，但同時亦擔心投標人存在惡意壓價，或所用建材標準下降的情況。

為便於市民選擇與判定，記者了解到，市質監局指導廣州市特種設備行業協會對市內的電梯企業進行信用等級評估。該協會工作人員建議，市民可到其官網上查詢電梯企業的信用等級，並要求信用等級好的幾家企業提供初步方案，包括報價、所用建材等信息，從而進行取選。

工作人員還提醒，市民除了參觀市內已經加裝成功的樣板梯，也可以參加電梯企業定期舉行的參觀廠房活動，實地察看電梯的製作過程。

錦囊六

玻璃井道採光好混凝井道低維保

目前在加裝的電梯中，玻璃電梯井和混凝電梯井是兩種主要類型。但應如何選擇，日後的維保又有何不同？某品牌電梯工作人員告訴記者，兩者在施工時間上差不多，都要4個月左右。玻璃井道通透，既美觀又不會遮擋住戶的陽光，造價通常比混泥土井要低兩三萬左右。而混凝土井道雖然容易遮光，但在後期維護上能更為省心。

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也有電梯企業工作人員表示，在後期維護上，玻璃井道的費用可能相對較高。除了定期聘請專業人士清洗外，廣州夏天炎熱，高溫容易導致電梯轎廂悶熱，乘坐起來不舒適。長時間的暴晒也可能會影響電梯零部件的使用壽命。對此，工作人員建議，安裝玻璃電梯間前，一定要讓各個業主了解後期維護的成本和費用，到時如何分攤，避免以後出現新的矛盾。

錦囊七

一份合同風險低一站服務更省心

在合同的簽訂方面，多位有經驗的過來人都建議一點：選擇一站式服務。所謂一站式服務，就是在未裝電梯之前先選好心儀的電梯公司，由電梯公司找其長期合作的建設公司負責井道施工；或者選擇信賴的建設公司進行施工，再由其代買自己指定的電梯並安裝。

「電梯公司和建設公司會組成聯合體，因此可以只和一家公司簽訂合同，即可包含所有相關內容。」元叔說道。雖然一站式服務的收費也許比業主自己找電梯公司、建設公司的價格要貴，但可以避免雙方推卸責任。若公司之間出現協調問題而影響施工進度時，業主不需奔波其中，只追與自己簽訂合同的一家公司即可。

在與電梯公司簽訂的合同時，關於「土建技術要求」要看清。

在與電梯公司簽訂的合同時，關於「土建技術要求」一欄里，元叔建議不要選擇「甲方根據乙方提供的電梯井道設計圖對電梯井道、機房等土建進行施工或整改工作」這一項。他解釋，甲方業主拿著乙方電梯公司提供的圖紙，自己另尋建設公司施工，若出現問題，甲方很可能會將責任推卸到業主身上。

荔灣區曾有一棟樓的業主和井道公司及電梯公司各簽一份合同，由於雙方信息不互通，井道做好後，電梯公司進場才發現井道規格與電梯不匹配。兩家公司互相推諉，電梯進場半年未能施工，最後業主們再集資四萬元更改井道規格，電梯才得以安裝。

反之，若選擇「乙方根據甲方提供的土建圖紙及參數或已完成的井道施工情況進行設計生產」一項，則意味著電梯公司應該根據井道的實際情況對電梯進行相應調整，若井道與電梯不匹配，乙方需要承擔更多的責任。

錦囊八

資質核對要清晰工程預算須詳細

合同的簽訂，是舊樓加裝電梯成功與否的關鍵一環，並不是簡單的大筆一揮，就坐等電梯落成。廣州有舊樓的業主就因簽合同時沒摸清電梯中介公司代理人的底，結果代理人捲款潛逃，一眾業主唯有向中介公司追討。

對此，元叔建議，簽訂合同時以防萬一，最好向乙方企業索取以下文件的複印件作為留底：組織機構代碼證、稅號登記證、營業執照、企業法人身份證、簽訂合同的代理人身份證。其中，代理人的身份證複印件上蓋印乙方企業公章，證明企業對員工負有一定責任。「簽訂合同時，盡量去到乙方的公司簽訂，順便察看該公司的情況。」元叔說。

詳細清晰的工程預算表

身為成功加裝電梯的過來人，元叔經常幫街坊查看合同、提出建議。他對記者說，目前很多合同里多是描述甲方需要承擔哪些責任，但對乙方的要求卻提及不多，尤其是工程細節方面。在元叔所住的荔華樓的電梯井道工程合同中，記者看到了一份獨特的「鋼結構井道架工程預算表」（下稱「預算表」），裡面詳細地列明從基礎的鑽樁、挖土方，到鋼井架，再到平台、連廊，當中每種主要用材的型號、尺寸、品牌、數量等相關信息一目了然。這份預算表是從事了數十年工程項目的元叔與小組成員的心血結晶。

「價格的高低，可能體現在用材上的差異。很多井道合同都欠缺了所用材料的明細，這讓身為甲方的我們很難監督。」元叔支招道，業主們可讓施工單位出具預算表，並由有相關知識的街坊給予建議。「若是對這行不甚了解的街坊，可著重留意表中標明的主要鋼材是否用國標，水泥是否用大品牌水泥廠的產品這兩點。」

施工

錦囊九

檢查材料施工前「濫竽充數」無處現

到了監督電梯施工這一步，同樣離不開電梯小組的辛勞，更是組內的技術人員發揮「用武之地」的時候。元叔建議，在安裝電梯的工程隊進場時，可由有建築工程知識的組員就預算表一一核對電梯用材。「誰也無法保證施工隊是否會偷工減料，如果電梯小組在行，自然會拿到質量上乘的貨，不會任由對方濫竽充數。」元叔說。

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他回憶道，荔華樓的電梯施工時，每天輪流有一名組員對照著圖紙，認真地在工地跟進每一項工作，以便遇到問題可以及時溝通解決。元叔感嘆道：「作為電梯小組的組員，除了有足夠的熱心，還要嚴謹細緻，才不辜負業主們的信任。」

記者還了解到，若業主們不放心電梯的施工，且身邊沒有熟知電梯基礎知識的街坊，可聘請工程監理員進行專業的指導。

錦囊十

維保賬戶須設立專款專用無憂慮

根據《廣州市既有住宅增設電梯辦法》第二十五條規定：「電梯使用管理者應當委託有相應資質的電梯維修保養單位對電梯進行日常維護保養工作。」那如何查詢維保單位的資質？記者了解到，市質監局指導市特種設備行業協會對全市電梯維保企業進行信用評級。協會工作人員表示，相關信息可在廣州市特種設備行業協會網站查詢，建議市民按信用等級擇優選取維保企業。

電梯的長久使用，離不開大家的共同維護

按照《特種設備安全監察條例》規定，電梯每月要有相關資質的電梯維保公司上門維保兩次（即每15天上門維保一次）。通常第一年由電梯公司免費維保，第二年開始每月收取數百元不等的維保費。因此，業主們要持續進行籌資，而輔助這些工作的仍然是電梯小組。「電梯小組不是電梯建成使用後就解散的，它的作用任重道遠。」羅叔說。

因此，在長期的運作中，電梯小組成員的分工合作顯得尤為重要。羅叔介紹道，他在小組裡負責統籌，有的成員負責籌資，有的負責查看電梯監控，有的負責電梯的衛生清潔，還有的成員充當財務會計。「我們專門開了一個銀行賬戶，存放業主們的維保費用。」

羅叔表示，雖然賬戶是以財務的個人名義開設，但財務會簽下協議，寫明這是業主們的共同籌資，不屬於個人。而且，每筆支出都要有經辦人、證明人、組長的簽名，才能領到錢。「每筆支出都有賬可查，」羅叔堅定地說，「要把業主交給我們的一分一毫都用到實處。」

既有住宅增設電梯參考流程圖

1、建設者徵求意見，經本單元或者本幢房屋專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意後，達成書面協議。

2、建設者委託具備相應資質的設計單位現場勘察是否具備加裝條件，出具符合相關規範的初步設計方案和結構安全說明、滿足消防設計規範說明，待業主達成共識後到區國規局申請批前公示函。

3、區國規局進行初步審查，對符合要求的核發批前公示函。

4、建設者根據批前公示函，製作批前公示牌，並進行批前公示。

5、建設者依法申請辦理《建設工程規劃許可證》。區國規局審核材料，對符合要求的進行核發。

6、建設者與具有相應資質的施工、監理單位簽訂合同，並由施工、監理單位分別出具施工、監理方案。???7、建設者組織工程實施。???8、電梯安裝完成投入使用前，建設者應當依法組織竣工驗收。

（本流程參考海珠區政務辦、海珠區國土規劃局繪製的「廣州市海珠區既有住宅增設電梯流程圖」，具體事項以所屬區的經辦單位為準。）

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記者彭嘉薈
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