保障房建設"蝸牛化":開發周期比商品房長1-3年

　　武漢市最大的保障性住房項目百步亭社區悅秀苑、景蘭苑交房工作日前正式啟動。該項目包括5263套經濟適用房和194套廉租房。新華社發　　從經濟適用房到廉租房，從限價房到政策性租賃房……一方面隨著房價持續攀升，居高不下，另一方面則是買不起房子的中低收入階層、「夾心層」只能在大中城市「蝸居」，解決這部分群體的居住條件問題成為中央高度關注的問題。　　近年來，隨著國家相關措施頻頻出台，越來越多的保障性住房受到全社會的高度關注。然而，記者深入採訪時發現，保障性住房建設的「蝸牛化」依然是不容迴避的事實。一些專家學者表示，儘管中央政府明確提出保障性住房建設進程要加快，但相當一部分地方政府往往採取「乾坤大挪移」的辦法「淡化」保障性住房這一「民生工程」的重要性。　　「蝸牛化」成保障性住房「慣例」　　據統計，2009年國家下達的保障性住房建設計劃，全國共需投入1676億元，其中，中央投入493億元，佔29.4%；地方配套1183億元，佔70.6%。但從實際操作上看，由於一些地方配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準備不足，無法完成當年的建設計劃。　　常年在珠三角從事房地產開發的開發商劉雪麗告訴記者：無論是經濟適用房，還是限價房廉租房，整個項目從「規劃確定—地塊拍賣—樓盤動工—物業入住—開發商交樓」，時間上要比同期開發的商品類型樓盤少則長一年，多則三年。　　劉雪麗說「一至三年時間意味著保障性住房建設的『利潤』能夠成倍地增加。」　　首先是開發周期和進入市場周期的延長，意味著將有多方從中受益。地方政府負責項目運作的部門往往是受益最大的環節，一般而言，一至三年的開發，周圍地塊能夠迅速升值，地方政府可以取得豐厚的財政收入。以南寧市快環時代城經濟適用房為例，從2004年開始運作到2009年交房為止，周圍的地塊價格幾乎翻了一倍，同期開發的商品房樓盤售價也從每平方米1800元飆升到4500元。　　其次是房開商能夠將保障性住房項目「拉大旗作虎皮」，作為自己參與競標周邊其他項目的「核心競爭力」。願意配合政府搞保障性住房開發的房開商肯定不是「傻子」，在確定參與競標之前，房開商往往已經掌握了經濟適用房周邊的地塊，剩下的問題是，如何通過以經濟適用房為代表的保障性住房項目與自己開發的樓盤「整合」，將由政府負責承擔的公共設施、綠化水電等「納入」到自己開發的樓盤領域中，最大限度地減少商品性樓盤開支。　　第三是開發商「隔三岔五」地「放盤」，把經濟適用房作為市場「溫度計」，最大限度地掌控樓盤價格，獲取豐厚利潤。　　目前，以經濟適用房、廉租房為組成部分的保障性住房，大多採取與商品房地塊、商品房樓盤「結伴」開發和銷售的方式，這確實是避免在我國城市化進程中出現「貧民窟」的關鍵環節。但這一做法也同時被房開商所利用。房開商往往與房地產中介公司聯手，在樓盤即將放盤前半年時間，就在網頁、社區論壇等公布「經濟適用房轉手、轉租」信息，從中試探市場的最高承受價格，從而在放盤之後能夠最大限度地獲取利潤。　　保障性住房緣何成雞肋　　「食之無味，棄之可惜；既要腰包鼓，又要名聲響；住房難解決，自然成『雞肋』。」這是一位常年在政府房管部門工作的公務員黃立仁對保障性住房的編出的順口溜。他告訴記者，無論是經濟適用房還是廉租房限價房，在財政、政府工作報告中都是必不可少的一個組成部分，但問題的關鍵在於，報告中的「白紙黑字」還是會被地方政府和相關部委辦局視為「雞肋」。　　———考核還是靠「GDP」、靠財政收入，政府收入增長方式有限，一把手任期有限，誰也不願做「前人種樹後人乘涼」的事情。　　對於地方黨委政府的一把手來說，如何確保經濟快速穩定發展，尤其是在應對金融危機情況下，確保GDP數字看著漂亮，財政收入穩步增收，這是樹立好自己名聲的關鍵。保障性住房屬於典型的「有投入無回報」項目，從立項到論證，一個項目下來最快也要三至五年時間。即使是上任伊始想為民造福，等到保障性住房塵埃落定的時候，一二把手可能已經換了一批人。因此，保障性住房的立項、規劃、審批,往往每三個月到半年才上一次黨委政府辦公會。一二把手不重視，自然會一拖再拖。　　———「賣地財政」導致保障性住房成為「雞肋」。　　保障性住房能夠真正上下一致地推行實施，在地方政府層面遇阻的最大問題就是土地財政。中國指數研究院近日推出的《2009年中國土地出讓金年終大盤點》顯示，去年中國土地出讓金總額達1.5萬億元。其中，國內70個大中城市土地出讓金共計10836億元，比2008年增加140%。賣地已經成為地方政府財政收入的主要支柱。　　恰恰是由於地方政府的財政收入被一輪高過一輪的房價所左右，相當一部分地方政府紛紛採取各種對策，變相「鼓勵」、「扶持」購房行為。就在「國十一條」發布的同一天，杭州市政府出台意見，在購房入戶、財政補貼、購房住房公積金及交易稅費等方面制定優惠政策。隨後，一些地方政府也相繼出台省區、城市的購房補貼辦法，以最大限度地減少調控的力度。　　———「民生細則」未納入考核，導致保障性住房成為「雞肋」。　　保障性住房是徹頭徹尾的「民生工程」、「民心工程」，但現有的自上而下的官員政績考核、提拔、管理機制，恰恰忽略了這些事關民生的「細枝末節」。地方官員乃至直接主管土地、稅務、房地產的官員，不會因為少建、緩建、漏建多少面積的保障性住房遭到問責處置，倒是會因為征地拆遷不及時，收入巨大的重大項目未能及時竣工而遭到處罰。這樣的方式導致保障性住房很容易淪為政府發展目標的「雞肋」。　　———地方政府高調提出保障性住房目標還是看重中央投資。　　地方政府對保障性住房的熱情是醉翁之意不在酒，真正看重的是中央政府的投資部分，不是保障房本身。這也就很好理解很多地方政府保障房配建的措施，轉嫁負擔給商品房項目，以增大商品房開發成本，商品房用地配建成為地方政府解決保障房問題的首選，至於申請的廉租房中央投資，地方政府不會沒有熱情。　　學者冷菊弁認為：「地方政府過分依賴中央投資的心態，其結果必然就是在具體實施過程中『矮化』、『淡化』需要地方財政拿錢的保障性項目，而高度關注中央財政出錢的項目，這對於保障性住房建設來說，不是一件好事。」　　民生工程仍需民意投票　　多位接受記者採訪的專家學者認為，由於保障性住房缺少「陽光運作」，這就需要採取一系列方式，推動保障性住房從地方整體規划到具體項目運作的「透明化」，同時建立完整的監管制度，確保「民生工程」的「民意投票」。　　首先是建立完善的「陽光模式」。　　地方人大、政協等部門應該對政府的保障性住房項目從規劃開始進行檢查，規劃的目標是與整個城市發展步伐相適應，保障性住房的地塊、開發面積、綠化率、容積率、樓麵價格、建安成本、水電路網等配套設施的成本狀況，都應該逐一落實。政府也應將整個工程的進展狀況逐月在媒體上公布，相關部委辦局隨時接受來自人大的監督、政協的質詢和媒體的監督。　　廣西師範大學博士江田祥說「只有將所有的環節全部曝晒在陽光下，才能使政府在這一民生工程中真正取信於民。」　　其次是實行完善的「倒查制」。　　截至2009年底，全國房地產開發企業手中已經擁有近300萬畝的土地，全國各級土地儲備中心截止到去年底，儲備土地22萬公頃以上。這意味著未來三年內房地產商並不缺少可供開發的商品房用地。但形成鮮明對比的，則是保障性住房遲遲未能順利實施。　　黃立仁說：「只有實行倒查制度，將2009年未能順利完工的保障性住房進行逐一排查、分析原因，必要時追究責任，才能形成『殺一儆百』的效果，確保未來幾年保障性住房的順利實施。要將倒查制在各級政府和部委辦局中形成制度，以建立保障性住房供應的長效機制。」　　第三是將保障性住房建設納入官員政績考核體系，甚至採取一票否決的方式，確保民生工程真正贏得民意。　　廣西師範學院學者方邦超認為，保障性住房的建設將是未來10年至20年中國解決城鎮化進程無法逃避的重大課題，這就意味著必須高度重視保障性住房的建設。但目前的官員政績考核升遷體系，尚無法承擔這一重任。這就需要將地方官員和部委辦局將這一關乎國計民生的領域，納入官員的考核體系中。他說：「在透明化的狀態下，推動民生工程的『民眾投票』，才能確保保障性住房建設成為經濟社會穩定發展的『穩壓器』。」
推薦閱讀：