任志強：房地產調控已誤入歧途

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任志強：房地產調控已誤入歧途
http://www.chinareviewnews.com 2011-03-07 13:48:03

任志強

　　中評社北京3月7日訊／「請問最終房改和市場化的目的到底是為了什麼？是讓中國的房地產業承擔拉動中國經濟增長的作用，還是為了解決和改善民眾的住房條件？如果從拉動經濟增長的角度看，防止通脹而實行限購大約還能找到一絲合理性，但如果房改的目標是為了改善民眾的居住生活條件，則沒有任何道理限購了……」中國經濟網今天登載地產商、「意見領袖」任志強的文章「房地產調控已誤入歧途」：　　1998年的231998年的23號文件終止了福利分房的制度，拉開了貨幣化分配和房地產市場化的改革大幕。但是現在這場史無前例的改革似乎早已迷失了方向，不知道路在何方應向何處去了。　　自2003年對房地產的宏觀調控開始，一個明文出現在總理政府工作報告中的國家經濟重要的支柱產業逐漸變成了人人喊打的過街老鼠，甚至連國家的總理都在懷疑中國經濟的支柱產業是否流著道德的血液。從而向徹底否定中國住房制度貨幣化改革和市場化改革的呼聲產生了巨大的羊群效應，國家的政策和社會輿論也開始一邊倒的向打倒開發商傾斜了。　　市場中卻突顯出了一些問題，但問題出在哪裡呢？原因是什麼卻似乎並沒有人願意去弄清楚（或者是明知道而故意不願意說清楚），而是更願意一股腦的將全部責任都推給開發商，讓開發商這個必須服從於法律、政策與管理的市場經營主體承擔全部的市場責任。　　中國為什麼要改革福利分房制度？名義上的福利分房實際上是附屬於舊的工資體系中的勞動報酬的一部分，因此其對應的是貨幣化的勞動工資分配的改革。所以分房要依靠於工作關係、依賴於工作單位的財力、工會、職務等所有與勞動報酬相關的背景條件。因此住房限制了工作的自由、缺少了勞動報酬中的鼓勵的機製作用也讓特權在這種分配中無償的佔用資源、浪費資源和侵吞財富。　　房改售房之後，貨幣化的勞動報酬分配才落到了實處，讓住房實物分配的福利變成了歸屬於個人的財富，還原了勞動報酬的實質，也終止了權力的腐敗在實物分配中的地位和作用。

福利分房能解決城鎮居民的住房問題嗎？答案是明確的。1949年時城鎮居民的人均住房使用面積為4.7平方米，而建國三十年後儘管中國採取了大量的去城市化運動，如三線下鄉、知青下鄉等城市向農村的移民運動，但1978年改革之前福利分房的結果是人均住房使用面積下降到了3.6平方米，不是增加而是減少了。　　改革之後，小平加快了城鎮住房的建設工作，但大多數單位的職工平均分房年齡為42.7歲，從住辦公室到住筒子樓、再到合居一套房逐次過渡到單元住房，同是並存的住房差別則是中央機構、單位或大國企等有錢或有撥款的單位可以優先分配；而地方的、集體的企業則無能力解決職工的住房問題，並讓這種勞動分配的收入差別在住房上不斷擴大。　　正如陳志武教授所言，貨幣化是給人們平等和自由權利的前提，住房制度的改革也許是出於亞洲金融危機對中國經濟的影響，中國試圖用房地產的市場化拉動中國的經濟增長；也許是出於財政無能力支付全民的住房分配，不得不用市場化的方式發揮各界的力量多渠道的解決住房問題；也許是中國要打破計劃經濟的體制向市場經濟過渡，以實現自由的合理配置…… 　　但不管有多少個也許，可以肯定的是貨幣化、市場化給了公民自由選擇的權利，不至於死死的將生命中的一切都捆綁在住房的福利分配上。　　當今天人們在討論收入與房價之間的差別時，是否想到過歷史上的福利分配同樣是勞動報酬的體現，是一種收入的差別。能在貨幣化分配中提供高收入的恰恰是在福利分房中能提供勞動報酬補償的。而當年無能力提供住房福利分配的也恰恰是今天仍無能力提供貨幣化分配中的收入補償的。這種收入與住房需求之間的差別並非是因為市場化而造成的，更不是貨幣化分配造成的，而是天生就存在，只不過變現的方式不同而已。　　過去的收入分配依賴於統一工作分配的企業條件，而今天勞動力有了選擇權、有了勞動資本價格、有了創造性和激勵機制、有了勞動技能與資本的結合、有了投資市場、有了資本市場和財產性收入，也因此有了更大的收入差別。但市場中的房價並不由無購買能力的收入群體決定，而由收入較高的群體選擇，這就是市場競爭與淘汰的結果。　　但市場經濟讓大多數人成為了受益者，獲得了自由、尊嚴和日益增長的物質消費的滿足。1998年非市場化階段房地產開發的投資僅佔全部房地產業投資中的20%，年生產的住房套數僅為130萬套；但到2010年房地產開發的投資佔到了房地產業投資的78%，而住房竣工的套數翻了幾倍達到了560萬套左右，佔到了全部住宅建設的70%多。可見是市場化、商品化、貨幣化的改革讓更多的人解決和改善了住房問題。全國城鎮在城市化率不斷提高的過程中，讓人均住房面積不是在縮小而是在逐年的擴大了；住房私有化率不是在降低而是在大大提高了；城市住宅的總存量不是在減少而是大大的成倍數增長了，這本是件全世界都公認的飛躍發展與進步的過程，但為什麼在中國內部反而成為一件不光彩的事情呢？　原因大約在於任何的市場競爭中都必然會有一部分失敗者，一部分剛剛參與競爭的弱勢者，一部分正在努力攀登的中途者，他們缺少了保障與過渡。　　人們的消費和收入成正比，都會有一個隨著年齡、知識、技術、經驗的增長而逐步發展的過程。當收入提高時，消費的能力也逐步提高，這樣就形成了一個梯次消費的台階，如住房會先租後買、先舊後新、先小後大梯次升級。這樣就要求市場發展的過程提供這種梯次消費的產品、環境，讓梯次消費成為可能的現實。　　但中國不是一個從開始就是市場經濟的國家，中國有五十年計劃經濟住房實物分配製度的歷史，而房改一刀切的將全部住房房改並貨幣化分配之後出現了一個嚴重的斷層，即原有租賃的住房全部變成了私有住房（全國不能房改的公房租賃僅剩不到7%，而通常這個梯次消費的台階要有20—30%的租賃住房），私有住房中用於出租的比例僅佔2—3%，並不能有效的形成租賃市場。同時二手房交易市場形成的速度緩慢、稅費極高且許多房改房無法進入市場交易。這樣就將所有的壓力和出口都集中於僅有全部城鎮家庭戶數2—3%的商品房身上，而每年1000萬戶的新增家庭面對500多萬套的商品房的戰爭又怎麼能讓梯次消費的台階有效發揮作用呢？　　當我們提出要在市場經濟中加強政府的保障功能並建立住房保障體系時，政府認為應用購買型的經濟適用住房和小戶型的普通商品房來代替，把政府應承擔的責任推給市場。當我們提出應「居者有其所」而非「居者有其屋」時，政府仍將注意力關注於「兩限房」「經濟適用住房」上，非得讓所有人都必須購買並擁有住房財富，從而讓所有的羊群都擠到一條獨木橋上。於是本來是一場以解決居住條件改善為主的改革變成了一場以擁有家庭住房財富為主的爭奪戰，房價成為了住房制度改革的攔路虎。　　住房制度改革到底是改善居住條件讓居者有其所，還是為增加家庭財富讓居者有其屋，這不僅是個目標也是個路徑的問題。　　從全球情況看，沒有任何一個國家可以實現全民的住房財富擁有的目標，即使是世界上經濟最發達的美國和德國也無能力實現這種夢想，但許多國家都分別用商品市場、租賃市場和政府保障的不同方式較好的解決了公民在居住權利問題。而中國卻在試圖用擁有家庭財富的方式滿足所有家庭的住房慾望。　　從經濟適用住房從可租可售到只租不售，從經濟適用住房減免地價、稅費的購買到兩限房的出台；從普通商品房的定標減交易契稅到70%90平方米，數年的調控都旨在用購買的方式讓低收入家庭擁有私有住房財富。直到房價在無數次的調控中仍持續上漲，政府才充分認識到這一政策導向的錯誤，才最終將政府報告中的「居者有其屋」改為了「居者有其所」並提出了「買不起的先租」，開始實行了租賃性住房的鼓勵性建設政策，開始大規模的建設租賃性住房的市場市場經濟中，政府要做的是制定市場規劃，並對被市場淘汰者給以保障，而不是直接的參與市場中的經營活動。但在房地產市場中，政府將更多的精力用在了參與市場的經營活動中，而缺少了政府應建立的保障職能。　　房價在《價格法》中是市場調節價，在住建部88號令中是「交易雙方協議價」。被高額徵收了土地出讓金和土地增值稅的商品房本就不屬於解決低收入家庭住房問題的民生，而是替低收入家庭提供資金支持和轉移支付財力的工具，也因此才有了必須將出讓金中的10%用於保障性住房建設的規定。既然房價只是解決非低收入家庭住房條件改善的產品，政府又何須要為非保障的人群而強調對房價的管理呢？　　其背後的原因在於政府的財政體制讓事權與財權的不對稱，讓地方政府過度的依賴於土地的收益，土地收益和房地產稅費成為政府的主要財力來源，政府從房價中獲取收益的比例過多和過高，政府不得不用遏制房價的增長來掩蓋政府從房價中謀取暴利的惡名。這大約就是政府真實的目的。　　第一次的土地有償使用來自於《三資法》；第一次的土地出讓來自於深圳的試點；第一次全國的土地出讓來自於1991年的55號令；第一次的土地增值稅來自於1993年的調控；第一次的土地壟斷來自於「土地招拍掛」；第一次的價高者得來自於「8.31」的限制令。而每一次的土地價格上漲都與土地制度的變化相關，每一次的房價上漲都伴隨著土地價格的上漲和市場嚴厲的調控，每一次調控讓生產量下降而房價上升時都帶來巨大的羊群效應，讓需求爆發性不合理增長。沒有保障和租賃市場的配合形不成梯次消費的階梯，必然就只有購房這唯一一條路了。　　房價真的漲得很快嗎？北京1989年《人民日報》2月的報道說：商品房價1600—1900元平方米，而當時的消費品物價是多少呢？白菜2分斤、豆角1元斤。看看今天食品物價的上漲倍數遠高於房價的上漲倍數，北京今年公布的平均房價約為22000元平方米，與1989年相比漲了13倍，其中土地出讓金和土地增值稅約為70%，扣除土地出讓中的成本，因出讓和增值稅造成的房價上漲約佔50%，那麼實際房價僅上漲了不到7倍，其餘均為政府額外的收入。　　僅2001—2010年的十年間，土地價格上漲的指數約為房價上漲指數的一倍多，可見房價的上漲因素中土地佔了主導地位。但為什麼所有的調控措施中都在遏制房價而不限制地價呢？國八條中的「競地價、限房價」政策恰恰說明了政府明知土地價格的上漲在推動房價的上漲，但寧可限房價也絕不願意限地價而減少政府的收入！　　許多人說菜價不能與房價並列對比，菜可以不吃，但房不能不住。但恰恰產生的正是「居者有其屋」不是「居者有其所」的邏輯錯誤。菜不能不吃，這是生存問題，同時是物價成本的基礎，否則為什麼CPI中食品要佔30%以上的比重呢？但房可以不買，買是財富的擁有，住是生存的權利。但是住與房價無關，而只與租賃市場和租賃價格相關。有房住不表示在無能力購房時一定要買房。許多人說不能用平均價，我也不願意用平均價，更願意用中位數，但中國沒有中位數的統計。許多人說北京還有更高的房價，是的，不是每個人都能住在天安門附近。而平均價又恰恰說明還有許多房價低於平均價，否則又怎麼會有平均價呢？　　一方面在爭論買不起，一方面又都在想買最貴最好的房子，而所有集中於房價高低的爭論中，都討論的是購買財產而不是討論居住權利。實際居住權利再一次證明與房價的高低無關，而只與政府的責任相關。租房在中國似乎變成了一種恥辱，那麼這種教育的結果一定來自於政府長期政策的誤導，而既不是來自於市場中的房價。房價的上漲最高告訴社會，住房除居住之外還有投資與保值的功能，不動產的最大特徵之一就是會產生增值收益，但居住權利不等於擁有財富卻一定是來自於政策的導向。　　當年的豆角、白菜並未發生質的變化，但當年的住房與今天的住房相比則在質上發生了巨大的變化，建設材料的使用、設計的合理性、配套的齊全和節能等都發生了巨大的變化，僅停車這一項就能充分顯示出新老小區之間的設計差別和生活的方便性差別。而質的變化差別又怎麼能僅僅用價格去同比呢？當住房的質量發生了變化之後，價格難道不應發生變化嗎？普通雞蛋與柴雞蛋的價格還有極大的差別，又何況住房的配套與環境。住房本身的材料與設備的變化都必然影響價格，既然中國的城市越來越好，城市的價值在不斷提升，那麼又怎麼可能讓中國新建的住房在城市價值的提升中貶值呢？　　請問最終房改和市場化的目的到底是為了什麼？是讓中國的房地產業承擔拉動中國經濟增長的作用，還是為了解決和改善民眾的住房條件？　　如果從拉動經濟增長的角度看，防止通脹而實行限購大約還能找到一絲合理性，但如果房改的目標是為了改善民眾的居住生活條件，則沒有任何道理限購了。在城市化提速的發展階段，任何的行政限制措施都不會對市場和經濟的增長帶來任何益處。限購無疑並不會給居民生活的改善和經濟增長帶來任何好處，也絕不會更有利於住房條件的改善。　　上海市出台的房產稅試點只對政策之後的房產徵稅不對此前的房產徵稅。政府在擔心會引發一股各城市的搶購之風，都在提前購買而避免房產稅的徵收，因此出台各種形式的限購措施。如此的大規模限購，那麼又何必出台這種房產稅試點呢？　　抑制需求無論如何都不會有利於解決住房問題，試圖讓房價下跌到讓所有的中低收入家庭都擠到市場中解決住房問題也必然會失敗。