商業地產大躍進「奇蹟」背後 商場過剩驚人（組圖）

2014-06-18來源：鳳凰網

取消限購令「傳言」讓人們再次關注瀋陽，而不受傳言影響的瀋陽商業地產也被曝出過剩的新聞。全國第一的購物中心空置率和不斷售出的商業規劃用地，促使了遼瀋大地創造了一個又一個的發展「奇蹟」。攝影/Yale Wang 編輯/Alan Xu

瀋陽金融中心購物廣場-五一小長假-10時29分

近日，瀋陽政府取消限購令的新聞讓人們把目光再次聚集到地產興衰的話題上，雖然「傳言」僅1天便被否認。但不可否認的是，瀋陽地產已經到了一個比較嚴峻的時期。圖為2014年5月2日10時29分，星期五，五一小長假，瀋陽金融中心購物廣場，偌大的商場見不到顧客的身影，只有清潔工在打掃衛生。

瀋陽金融中心購物廣場-五一小長假-10時45分

數據顯示，截至2014年年5月底，瀋陽新建住宅庫存為1828萬平方米，遠超京滬，僅次於全國最高天津的2110平方米。環比4月增長6%，同比增長28%。如此存貨，按過去6個月的平均銷量，需要22個月才能去化完。圖為2014年5月2日10時45分，星期五，五一小長假，瀋陽金融中心購物廣場，一名服務員站在空蕩蕩的商場中。

瀋陽金融中心購物廣場-五一小長假-10時14分

而與之對比的瀋陽商業地產的過剩就更加顯而易見。數據顯示瀋陽每平方公里就有一個商業綜合體。到處是商場確不見多少顧客光顧已成為一個奇特的現場。圖為2014年5月2日10時14分，星期五，五一小長假，瀋陽金融中心購物廣場， 一名保安站在商場內廣場的正中央，四周沒有一個顧客，他的身後，地鐵站直接通向這裡。

萬達百貨-星期五-18時19分

據不完全統計，2014年度瀋陽計劃開業大型商業項目共有13個，包括千姿大廈、碧塘休閑購物廣場、瀋陽星匯廣場、瀋陽坤業城、瀋陽北冰洋城市廣場、碧桂園銀河購物中心、榮信財富廣場、琥珀天地、佳兆業購物中心、皇姑維華商業廣場、萬隆購物中心、中鐵瑞達廣場、名京廣場。其中佳兆業購物中心將引入韓國CGV影院(韓國最大的影院公司)。圖為2014年6月6日18時19分，星期五，瀋陽市渾南金卡路萬達百貨，豪華的商場內中心廣場上，放著巨型影視廣告。

萬達百貨-星期五-18時21分

此前，央視曾評價瀋陽購物中心同質化過剩。與此同時，來自仲量聯行的統計數字顯示，瀋陽購物中心的空置率高達24.3%，高居全國副省級城市中的第一名。圖為2014年6月6日18時21分，星期五，瀋陽市渾南金卡路萬達百貨，一名店員站在門店前守著空蕩蕩的商場。

華聯商廈-星期六-14時10分

目前國際上比較認可的空置率應控制在10%，而目前瀋陽24.3%的空置率確實需要引起警惕，數據顯示瀋陽每平方公里有一個綜合體。圖為2014年5月24日14時10分，星期六，瀋陽市和平區太原街商業街，華聯商廈，貼著降價廣告的樓層，看不到一件商品。

瀋陽主幹道青年大街

近兩年，瀋陽土地市場交易比較活躍，尤其是規劃用途為建設商業中心的地塊，出讓量較大。2013年上半年的一場地塊推介會，就一下子推出了金廊(瀋陽市政府規劃用於完善中心城市功能、提升城市競爭力的「中央都市走廊」，一條貫穿城市南北二環的中心主幹道)沿線的12塊土地。以金廊為主線的商業地塊頻繁推向市場，增加了瀋陽商業地產的供應量。圖為2014年5月18日17時11分，星期日，瀋陽主幹道青年大街旁，一輛城市光車從城市中開過，後面是未完工的商業地產。

新世界中國地產(瀋陽)項目

據不完全統計，瀋陽目前包括在建、在售的商業中心，總供應量達到了2000萬平方米。杜先生透露，根據目前的情況看，商業中心的供應還將持續，預計在14年前後，瀋陽還將誕生200萬平方米的商業購物中心。圖為2014年5月18日17時44分，星期日，瀋陽渾河岸邊，未建成的新世界中國地產(瀋陽)項目，此項目開發多年，至今依然沒有完工。

瀋陽市府廣場一新建商業地產

在瀋陽，逛街購物人群的增速遠不及商業中心的擴張速度。從目前情況估算，瀋陽人均擁有的購物中心面積將近30平方米。同時瀋陽新建的住宅小區，基本上都配建20%~30%的商業項目來滿足小區居民的日常購物需求。圖為2014年5月11日14時29分，星期日，瀋陽市府廣場，一名女士在一處正在建設的巨大商業中心外頂著細雨奔跑。

瀋陽中街商業街

正是受困於居高不下的空置率，以及始終處於低位的客流量，西武百貨、美美百貨、伊勢丹百貨以及大商集團旗下的新瑪特太原街店，要麼徹底退出市場要麼重新規劃市場戰略。圖為2014年5月2日12時14分，星期五，五一小長假，瀋陽中街商業街，一處正在興建的商業地產。

茂業百貨-星期日-16時57分

事實上，困擾商場的還不止是空置率，越來越多的商場、居高不下的租金以及國內外複雜多變的經濟形式，以淘寶為代表的電商也在「電傷」實體經濟。圖為2014年5月18日16時57分，星期日，瀋陽主幹道青年大街旁的茂業百貨，其中一層的閑置部分，電影廣告牌立在裡面，無人問津。

茂業百貨-星期日-17時01分

2014年5月18日17時01分，星期日，瀋陽主幹道青年大街旁的茂業百貨，其中一層的閑置部分雖然外部被封閉，裡面卻還依然亮著燈。

佳兆業中心-星期日-16時46分

經媒體統計發現，從新世界購物中心到夏宮城市廣場，再到友誼時代廣場和佳兆業中心，五里河商圈被一幢幢商業綜合體填滿，商業體量已達到60萬平方米之巨。圖為2014年5月18日16時46分，星期日，瀋陽北文萃路，一個名叫「佳兆業中心」的商業地產正在拔地而起，它的旁邊就是著名的茂業百貨。

太原街商圈地下商業街-星期六-13時55分

商場的經營者要為持續上漲的房屋租金埋單，並最終轉嫁到消費者身上。2013年7月31日下午，瀋陽市太原街新瑪特撤店，並計劃整體搬遷至沈北新區。事實上新瑪特太原街店經營得不算差，但是房東上漲租金讓商場步履維艱，最終選擇撤離。圖為2014年5月24日13時55分，星期六，瀋陽市和平區中山路地下商業街，由於沒有顧客光顧，兩名店主對坐著聊天。

太原街商圈五洲春天商場-星期六-14時07分

因為這些年客流量持續走低，以及由此帶來的營業額下降等問題，已經造成多家商場關門停業。來自各類調查機構的有力數據，多家媒體點名瀋陽商業地產過度開發。圖為2014年5月24日14時07分，星期六，瀋陽市和平區太原街商業街，五洲春天商場，該商場只四樓美食街維持營業，其它樓層全部關閉，要到美食街，需要從隔壁商場到四層後走天橋通過。

樂天百貨-星期日-17時08分

來自CBRE世邦魏理仕的統計數據顯示，2013年瀋陽在建及落成的綜合體有29個，合計總建築面積也達到2650萬平方米，其中以酒店、公寓、寫字樓和購物中心為主。此前調查機構發布的數據還顯示，瀋陽已位列中國商業地產城市的40強，而且排名僅次於北京和上海，位列第三。圖為2014年6月15日17時08分，星期日，瀋陽皇姑區，新開業的樂天百貨。商場內的大廳上，立著都敏俊的照片。

樂天百貨-星期日-17時12分

2014年6月15日17時12分，星期日，瀋陽皇姑區，新開業的樂天百貨。商場外的廣場上，立著都敏俊的照片。該商雖然以當紅韓星都敏俊為代言人，開業當天人氣火爆，而明星走後的周末，顧客驟減。據悉，樂天百貨系韓國最大的零售企業。

樂天百貨-星期日-17時16分

報道稱，受國經濟環境影響，以及電子商務的多重衝擊，去年瀋陽大型商場營業額普遍縮水1/3。圖為2014年6月15日17時16分，星期日，瀋陽皇姑區，新開業的樂天百貨。雖然是周末，但商場內的顧客依然不多。

伊勢丹百貨退出瀋陽

2013年1月31日消息，日本共同社報道，日本三越伊勢丹控股公司位於瀋陽的伊勢丹百貨商場將停止營業。瀋陽伊勢丹自2008年開業以來業績持續低迷，當時在中國的四家伊勢丹門店中，業績始終是最靠後的，部分月份甚至出現了虧損，因此公司才考慮停止這家門店的運營。圖為2014年5月24日14時09分，星期六，瀋陽市和平區太原街商業街，一棟正在裝修的商場，此地原來是著名的伊勢丹百貨，2013年伊勢丹百貨退出瀋陽，直到今年才有其它商家接手。

萬象城-星期日-13時整

2014年4月30日，瀋陽尚泰百貨瀋陽萬象城店貼出公告即將在6月末閉門停業。2011年尚泰瀋陽百貨進駐瀋陽萬象城，與之同時進入瀋陽的還有尚泰百貨旗下的「先先時尚精品百貨」瀋陽中街大悅城店，後者(先先百貨)僅僅開業一年，在2012年12月11日正式閉店。此次尚泰百貨閉店後，尚泰集團(泰國百貨領軍企業尚泰百貨集團)在瀋陽的兩家百貨全部離開。圖為2014年5月11日13時整，星期日，瀋陽和平區萬象城，眾多名品牌的映襯下，只有一個小女孩和她的家人在其中休息。

萬象城-星期日-13時16時

2014年5月11日13時16時，星期日，瀋陽和平區萬象城，商場內懸掛直接連到天花板的廣告，依然不見顧客身影。

美博時尚品牌廣場-星期六-12時23分

2014年5月24日12時23分，星期六，瀋陽市瀋河區美博時尚品牌廣場，很多檔口已經關門歇業。

美博時尚品牌廣場-星期六-12時11分

2014年5月24日12時11分，星期六，瀋陽市瀋河區美博時尚品牌廣場，琳琅滿目的商品廣告下，顧客不多，顯得蕭條。而商場隔一條街對面，就是著名的五愛市場服裝城。

盾安新一城-星期五-12時24分

2014年5月2日12時24分，星期五，五一小長假，瀋陽中街盾安新一城，商場裝修華麗，顧客不多，巨大的長頸鹿成為商場的主角。

盾安新一城-星期五-12時14分

2014年5月2日12時14分，星期五，五一小長假，瀋陽中街盾安新一城，樓上的一層商場，部分商品已經撤下，只剩下模特海報，貼在空蕩蕩的商場中，而四周燈火輝煌。

龍之夢亞太城-星期四-20時10分

2014年5月8日20時10分，星期四，瀋陽大東區龍之夢亞太城，空蕩蕩的商場內少有遊客，只有點亮的各種照明裝飾才顯得繁華。

龍之夢亞太城-星期四-19時17分

2014年5月8日19時17分，星期四，瀋陽大東區龍之夢亞太城，由於商場過於龐大，很多空間閑置，市民在B1層一個大通道中心鍛煉身體。

龍之夢亞太城-星期四-20時14分

2014年5月8日20時14分，星期四，瀋陽大東區龍之夢亞太城，由於商場過於龐大，B1層西南角，有很大面積空置，只有電梯前亮著微弱的燈光，照亮顧客上樓的路。

大東區新建商業地產工地閑置

2014年5月8日18時54分，星期四，瀋陽大東區龍之夢亞太城西側，一個龐大的地產工地已經閑置了很長時間，裡面被大量積水和垃圾填充。它邊上的地下框架結構已經建成。

恆隆廣場-星期日-14時03分

2014年5月11日14時03分，星期日，瀋陽市府恆隆廣場，兩名保安與兩名顧客，站在商場中庭，舉目所及，只有這四個人。

恆隆廣場-星期日-14時17分

2014年5月11日14時17分，星期日，瀋陽市府恆隆廣場，無人光顧的大廳內燈火輝煌。

恆隆廣場南側一新建商業地產

2014年5月11日14時15分，星期日，瀋陽市府恆隆廣場南門，巨大的玻璃幕牆外，另一處商業地產正等待拔地而起。

瀋陽青年大街文體路

在大批商場銷售遇冷甚至關門的同時，越來越多的商場正在興建起來。有的早已超出了建設期限成了停工樓，有的則正在抓緊建設希望早日完工營業收回成本，面對大躍進式的瀋陽商業地產，它們最終境遇卻依然是個未知數。圖為2014年5月18日18時08分，星期日，瀋陽青年大街文體路，一在建的商業地產，外部玻璃牆面還沒有完工。

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