中國歷史上的兩次區域房價泡沫都破裂了！

中國房價有泡沫嗎？

在中國，這是一個爭議非常大的話題。反對者與贊同者，都有一大群人。

但在國外，爭議好像並不大，國際主流經濟學家、金融學者，早在多年前，就認為中國樓市（或一線城市）是一個大泡沫。

比如，我所比較尊重的美國哈佛大學的席勒教授，早在2009年和2011年，來中國講學時，就曾公開表示：中國一線城市房價泡沫嚴重。

席勒教授很懂美國樓市，但我認為他對中國樓市不太了解。在他獲得諾獎的2013年10月，國內很多媒體重新翻出他看空中國樓市的觀點，湊巧當時一線城市正在經歷上一輪房地產短周期的房價大漲，於是這些新聞炒作得沸沸揚揚。

老楊，實在看不下去，就寫了一篇文章，約賭席勒教授。當然，他也不可能鳥咱。圖個樂子嘛。當時很多網站報道這事件。

當時我在文章中的輸贏標準：未來五年內，如果中國房價累計下跌超過三成，連續下跌時間超過兩年，我即告輸。

標準解釋：

1、中國房價，以全國70個城市房價指數為準，只要五年內某個時點，價格比現在（2013年10月）這個點位（統計局有基期數值可計算），下跌超過三成。

2、一個嚴重房價泡沫破滅後，房價一般都會下跌超三成，比如2011年某些月份相比2006年高點，美國標普-凱斯席勒（S&P/CS）20座大城市房價指數累計下跌了36%左右。比如香港房價2003年比1997年高點累計下跌了近七成。再如日本大都市地價至今仍遠低於1990年高點。

3、一個嚴重房價泡沫破滅後，房價下跌時間至少會持續2年，泰國、日本、香港、美國等等皆如此。所以，我說要連續下跌超過2年才算數。

4、為何要求是未來五年，不是未來兩三年，也不是未來十年、二十年？如果說未來兩年三年，對席勒略顯苛刻了。但凡已經形成的嚴重房價泡沫，一般不會持續超過五年，日本泡沫1985年開始生長，1988年長大，1991年破。美國泡沫2001年開始長，2003年加速長，2006年二季度見頂，2007年破滅。香港房價自04年來，至今連漲九年，所以我預計泡沫生成，必破無疑，且坐等。如果說未來十年二十年，對我又太寬鬆，我也只是預測還有白銀十年，2025年後我也承認很容易出現大跌（需要具備外部貨幣條件）。因為席勒09年就說中國或一線城市房價非理性，比較高；2011年非常明確的說是嚴重泡沫。所以我把時點定到未來五年。對雙方都不算苛刻。如果五年後都沒破，那隻能說明現在還不叫「嚴重泡沫"!

雖然到2018年10月才滿五年，還有兩年時間，但現在看來，我應該不會輸了。因為經歷過去一年多的上漲之後，2016年10月70城房價指數相比2013年10月，又上漲了近一成（一線城市則暴漲），估計還將繼續上漲半年左右。如此，則2018年10月相比2013年10月，70城房價鐵定不可能下跌超三成了。

如果沒有過去一年多的房價再度上漲，而是從2014年一直跌至2018年，剛極有可能累計下跌達三成左右。

另外一個標準：連續下跌時間超過兩年。五年內也沒可能出現了。2014年5月至2015年4月，70城房價曾經連跌12個月，其後至今上漲。即便是明年某個月份重新開始下跌，至2018年10月，也不可能連跌2年了。

這個單方約賭，老楊是贏定了！當然，有人會說老楊走了狗屎運，過去一年多房價居然出現一輪大漲。或許，也有人認為老楊的定的標準不公平，但三年前老楊定標準的時候是坦誠的，上文已有述，你如有意見，我也木辦法噢。

老楊自我體悟，這主要緣於對中國房地產市場有更深入的觀察、更系統的研究。

回顧國內，也曾有很多人嚴重看空中國房價。比如謝國忠，自2001年還是2002年，開始看空。比如魏傑教授，也是2001年就看空，好像還發誓「如果樓市不崩盤，我就去跳樓」。2005年2006年，最知名看空派是易憲容。2007年開始多年，牛刀最則著名。還有很多學者、專家、財評人，不再一一列舉。

他們都錯了！所以，成就了一個人：任大炮。前段時間，媒體傳言：任志強表示2017年房價漲幅更大！老百姓一聽，小心肝，碎了一地。後來據稱，這是媒體誤讀了任老師的觀點，不是指代2017年會大漲，而是下一輪會漲得更猛。

過去幾十年，全國樓市基本沒泡沫，這是老楊的觀點，而且也指當前。那麼，是否曾經發生過區域性泡沫？

答案是確定的！突出表現為兩個時點、兩個區域！

通過易居研究院跟蹤的一張圖，可知全國房價波動。下面是1987年-2016年三季度全國新建商品房均價。

1987年全國商品房均價為408元/平方米，2016年前三季度為7625元/平方米。從年度來看，只有1999年和2008年微跌，其他年份皆上漲，只是漲幅有差異。

兩個時期，房價漲幅較大。

第一個時期是1992年至1993年。當時全國商品房很少，商品房價格在1992年和1993年（上漲30%）的大漲，主要原因是海南、北海等南方局部地區地價房價暴漲，出現大泡沫，從而拉高了全國均價！

1993年6月朱總調控之後，泡沫破滅，房價持續大跌，大量地產商與個別金融機構破產，爛尾樓遍地。馮侖、潘石屹消息靈通，提前逃離海南，保住了第一桶金。

第二個房價高漲時期是2004年至2009年（剔除08年）。在這一時期，很多國內外學者專家看空樓市。但這一時間的房價高漲，受到兩個因素的支持：一是98年房改之後住房需求爆發；二是中國成為世界工廠、出口爆增、經濟高增長、居民收入高增長。因此，這一時期，全國與絕大部分城市，房價基本無泡沫。大量經濟學者、財評人，集體誤判中國樓市！

然而，須要關注的是：由於08年四季度和09年四萬億刺激與貨幣大放水，2009年全國房價大漲，其中個別城市投資投機過度、房價漲幅過大，並且延續至2010年，於是出現了較為明顯的房價泡沫，突出體現在兩個地級城市：溫州和鄂爾多斯。

下圖是溫州房價指數，生動的再現了泡沫產生與泡沫破滅的過程。在樓市最高潮的2010年，溫州某個新盤，最高單價沖高至10萬元一平米（記得當時深圳還沒出現過10萬盤）。而在泡沫中游泳的當地炒房者，當時並不覺得貴。結果2011年泡沫破滅後，此盤腰斬至5萬左右。裸泳者，一大群。

我在《樓市探秘》一書中，曾對溫州房價泡沫有更多分析。曾說：2003年溫州炒房團開始湧入上海炒房，後來流布全國各地炒房，賺錢無數！結果，炒來炒去，卻在2009至2010年，把自己的老窩炒崩了。

於是，去年以來的這輪一線城市和少數二線城市房價大漲過程中，很少見到溫州客的身影，直至今年下半年，才開始在少數城市重新看到他們的身影。真應了那句話：「一朝被蛇咬，十年怕井繩」！

不過，溫州樓市，比鄂爾多斯，還要強一些。2015年二季度，房價見底，小反彈至今。而且，去年以來，溫州樓市成交量大增，去化周期明顯縮短。而鄂爾多斯樓市，無價也無量，仍然有氣無力的趴在地板上。

如果上述數據與樓市故事，你都不懂，甚至沒聽說過，你還有自信把「泡沫」、「崩盤」，天天掛在嘴邊嗎？

房地產大道理、市場大趨勢，請多關注任大炮；房地產短周期、交易實操技術，可多關注老楊。嘿嘿。

［楊紅旭論樓市］系頭條號簽約作者

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