真相80分第117期：六問馮侖「出局」

17日晚，萬通地產公告稱，「經公司與控股股東萬通投資控股股份有限公司進一步核詢獲悉，嘉華東方控股（集團）有限公司將受讓萬通控股的一定比例的股權，從而達到嘉華控股成為萬通地產間接控股股東、萬通地產實際控制人變更的目的」。預計該轉讓交易將觸發嘉華控股對萬通地產的全面要約收購義務。

他是一位白手起家的企業家：自1991年開始，領導了萬通的企業創建及發展工作。1993年，領導創立了北京萬通實業股份有限公司（2011年已更名為「萬通投資控股股份有限公司」）。曾參與創建中國民生銀行並出任該行的創業董事。

他是一位大師級的領袖：企業界稱他為「商界思想家」，地產界稱他為「學者型」的開發商。作為房地產行業的創新者和開拓者，他在國內首倡房地產的「美國模式」（即由全能開發商轉化為以投資能力見長的專業的地產投資公司），積極推動行業進步。

現年55歲的馮侖是房地產業的風雲人物，當過老師、從過政，擅長用通俗語言來解說複雜的事，段子不離口。影響力媲美王石、潘石屹、任志強等人的地產大佬，緣何離開親手創立了二十多年的萬通企業？離開「馮侖式」影響的萬通企業未來將走向何方？

一、馮侖還控制萬通地產嗎？

根據公告，預計這筆轉讓交易將觸發嘉華控股對萬通地產的全面要約收購義務。該等轉讓交易完成後，萬通控股繼續為萬通地產控股股東。

相關資料顯示，萬通控股為萬通地產的第一大股東，持股比例為51.15%。分析萬通控股的股權分布情況發現，目前公司持股10%以上的股東共有3家，分別是：天津泰達集團有限公司，持股25.9203%；北京嘉華築業實業有限公司，持股23.0036%；海南萬通御風投資有限公司，持股13.8845%。

馮侖當前則通過多家公司間接持股近30%，是萬通控股的實際控制人。天津泰達和北京嘉華持股比例則分列二、三位。而馮侖正是通過對萬通控股的持股，實現對萬通地產的間接控制。

公告顯示，本次交易將觸發嘉華全面要約收購義務，因此雙方股權交易後嘉華實業所持萬通股份將達到30%紅線，換言之馮侖方所持股權將相應減少，不再處於支配地位。

二、馮侖為何「棄權」？

這是繼綠城的宋衛平之後，又一名房地產大佬選擇出售自己一手打造的企業。

從2001年第一次與萬通地產的「前身」先鋒股份發生關係，到2007年終於完成萬通地產的整體上市，可謂，這家上市公司是馮侖費了九牛二虎之力才得到的。外界揣測，馮侖「棄權」的原因很多，希望由此開啟自己地產人生的下半場是其中之一。

業內人士稱，馮侖的退出可謂一種主動行為，「馮侖從來不需要死守一個上市公司的虛銜。」 「賣股份應該理解為是主動地撤退，把整個經營權讓新的運營團隊來操作。」

而在更多人看來，這更是一種無奈。馮侖的減持是一種無奈，萬通地產所謂的轉型也是一種無奈，畢竟萬通地產業績持續下滑。

馮侖與泰達系以及嘉華實業系股東的分歧已經產生。 「一邊是一位無心戀戰的大佬，一邊是一群無法坐視利益受損的股東——馮侖希望穩健，同時多集中資源支持創新業務，尋找未來『增量』，實現『理想』。而泰達系以及嘉華實業系等股東希望少花錢，多賺錢，多分錢，希望做大企業規模，提升業績。

在地產圈，馮侖與萬科的王石、SOHO的潘石屹齊名，然而「萬通的經營水平卻似乎與馮侖的『思想水平』不成比例」。2003年底，萬通地產資本金和年度營業收入已雙雙進入中國房地產企業十強；十年之後，萬通依舊在二線房企低位徘徊，而萬達、萬科已領先成行業龍頭。

對此，馮侖也有反思。 「2002年後，萬通剛剛還完債，我們不想高負債，用高槓桿來撬動市場，結果萬通失去了一段發展的好時期。雖然在這個時候萬通依然賺錢，但是萬通的創新沒了。於是慢慢地，安全變成了企業最大的目標。萬通開始了『窒息式死亡』。」

馮侖一直給人一種理想化、詩意的人生態度。這種特質，在萬通的業務開發和經營中也會體現出來。馮侖著有《野蠻生長》一書，但是萬通的經營卻顯得很中規中矩。業內評價雖然馮侖的一些思維、理念比較超前，但同時期的萬科則更務實，更接地氣，更能把握市場機會。

而萬通實業轉變為一個投資控股公司，也是馮侖2011年前後忙得最多的事情。「未來，我們主要是以萬通控股作為整體萬通的代表，來與資本市場和行業進行互動。」 萬通控股圍繞地產投資打造了兩大業務方向：直接投資和基金投資。涉及房地產開發、工業地產、基金管理和資產管理等領域。這種業務轉型是馮侖一直以來的「興趣所在」，似乎當時「已萌退意」。

「理想化」的馮侖似乎一早也看出了「理想」與「現實」是「魚與熊掌不可兼得」。「馮侖總結「萬通六君子」散夥一事時曾說，「解決危機的唯一秘密就是犧牲。每次危機都有利益權衡，不敢犧牲就沒有勝利；中年男人要保持這種犧牲精神，堅持理想是唯一的心理支撐」。

三、嘉華東方控股是家什麼公司？

據其官網介紹：「嘉華東方控股（集團）公司成立於1996年，是一家以房地產開發為主業，同時在房地產及金融會展服務、國際高端體育賽事承辦、礦業投資等多元化領域積極進取的投資控股型企業。公司創業初始即先後開發了先鋒商務寫字樓、國航大廈等；目前公司正在主導開發亞運新新家園、黑龍江大廈、上庄別墅等項目，同時在香河參與進行了環首都經濟圈7平方公里土地的一級開發工作及懷柔紅螺湖西區項目的前期開發工作。」

此外，嘉華集團還承辦了多屆體育賽事，並涉足礦產採掘行業。「嘉華集團承辦了 2009年「英超亞洲杯」、2009年「義大利超級盃」及2011年 「義大利超級盃」（國際米蘭和AC米蘭尖峰對決），並計劃繼續承辦義大利超級盃。通過在內蒙古投資克什克騰旗金星礦業公司，該公司擁有2.16平方公里的採礦權、25.65平方公里探礦權，為公司在未來礦產資源、新能源方面的發展奠定了初步的基礎。」

這家低調的公司可查詢到的信息不多，最近的一個動作為，其位於北京海淀上庄鎮的「都海田園山莊」項目開工。嘉華還投資了山東臨沂市蘭山區西部新城建設項目，總佔地面積約為18平方公里。

電商發展對金融的帶動遠不只銀行領域。圍繞消費者的退貨需求，中國保險公司研發了退貨運費險等一系列全新險種。2013年「雙11」期間，華泰保險一天就賣出超過1億筆退貨運費險，一天保費達到幾千萬元。

四、嘉華實業與萬科有什麼糾葛？

嘉華實業實際控制人王憶會控股的兩家公司分列萬通地產前身先鋒股份的第二和第四大股東，馮侖控股萬通地產亦曾「借道」嘉化實業。馮侖與王憶會在資本運作方面的交集總有十年之久。

嘉華實業主要參控股企業包括：萬通投資控股股份有限公司、克什克騰旗金星礦業有限責任公司、北京嘉華四季國際會展有限公司、北京合力萬盛國際體育發展有限公司。

這家公司的歷史可追溯到2005年。當年1月山東鄒平西王實業有限公司、延吉吉辰經濟發展有限責任公司與王憶會、郭五一、岳山三名自然人簽署《出資人協議》，將嘉華商貿增資並更名北京嘉華築業實業有限公司。

王憶會持有延吉吉辰經濟發展有限責任公司57%股權，而延吉吉辰持有47.42%股權是嘉華實業第一大股東，王憶會為嘉華實業實際控制人。而鄒平西王和延吉吉辰當年正是萬通地產前身--先鋒股份的第二和第四股東，嘉華實業持有24.94%先鋒股份法人股，為第二大法人股東；第一大股東萬通星河實業有限公司持股比例為28.99%，馮侖是該公司實際控制人。

及至2006年6月，嘉華實業將持有的2294萬法人股中的1065萬股，以5644.5萬元價格轉讓給萬通星河，萬通星河持股比例上升為44.57%，馮侖真正獲得了對萬通地產的控制權。

此後，嘉華實業在2009年兩次通過二級市場減持萬通地產，股份下降到5%以下。在2009年度萬通地產年報里，嘉華實業雖為萬通地產第二大股東，但此刻嘉華的持股比例已降為0.93%。

九曲十八彎之後，此番，嘉華要捲土重來。

五、未來馮侖的職業生涯如何？

馮侖未來的職業生涯由此產生了很大的變數。多位業內人士稱，其退，是對萬通地產經營權的全線讓位；其進，可能將投身於「理想城」的建設。不過，離開萬通的馮侖，能否通過「立體城市」的建設進行二次創業，書寫人生下半場的華彩呢？

馮侖淡出傳統住宅業務，其目的是為了騰出精力追夢——打造立體城市。他將之譽為「自己人生的下半場」。 2009年底，馮侖出席哥本哈根論壇時如此描繪立體城市的未來：在1平方公里範圍內，通過合理的空間和功能布局，不僅可以為超過10萬人口提供居住場所，還將為他們提供就業、醫療、文化、教育等綜合服務，還能在一些樓層中的農場種種地。

馮侖迫切地想知道未來的城市會是一種什麼樣子，以便順應時代潮流，但在思考這個問題的時候發現，傳統的城市發展模式問題很嚴重。

2009年4月，運作「立體城市」項目的北京萬通立體之城投資有限公司宣告成立，馮侖親自上陣，擔任董事長。馮侖重金聘請了國外知名建築設計師、研究機構提出設計方案。 之後，他與河北廊坊、成都雙流、陝西西咸及浙江溫州四地地方政府展開選址並洽談。但迄今為止，萬通的立體城市尚未出現完整成功案例，部分地區項目的選址也幾經波折。去年10月，廊坊項目傳來了夭折的消息。目前，只有位於西安西咸新區的立體城市從簽約、拿地到開工均可算作進展順利。

萬通成都雙流縣立體城市項目也一波三折。2011年，萬通集團與雙流縣簽訂了合作協議，但僅一年後，有關上述項目的消息漸漸沉寂下去。成都市一位房地產業內人士表示，新的領導上台後，立體城市概念已經不再受到重視。

業內分析稱，地方政府的想法不一定和其想法匹配。地方政府簡單地把此類物業當作新城的一個標杆項目，在試點的過程中，缺乏可持續的支持。

2011年，也是馮侖卸任萬通地產董事長元年。他在公眾場合談及最多的是「立體城市」，甚至將之譽為自己人生的下半場。通過幾番輾轉騰挪，馮侖以「立體城市」和紐約「中國 中心」布局未來，而對承擔主要的住宅開發和商業不動產業務的萬通地產興趣不大。

而還有一些人堅定認為，這和宋衛平對綠城建設、綠城發展的說法一樣，不過是託詞而已。持有相關觀點的人認為，真相只有一個：他們都隱退了。

六、離開了馮侖的萬通地產未來如何？

萬通地產並不是一家大公司，但是中國房地產行業最受尊敬的品牌公司之一，一直以房地產行業創新者和開拓者的姿態而受到行業尊重，並深深刻著馮氏烙印。「學先進、傍大款 、走正道」，從香港模式轉向美國模式，都是萬通地產給行業的印象。

而重組之後的萬通地產定位是否延續，其踐行「反周期理論」，提出「低風險，中速度，高回報」的發展策略，是否會發生變化？而且，新董事長的人選江泓毅並沒有更多的地產 行業履歷。外部層面，未來行業的變化正在到來，更為嚴峻的問題在於，可能到來的轉折不僅與長期人口周期與短期漲跌周期重疊，而且也與宏觀經濟的轉向糾結。萬通地產剛發布的中報顯示，業績大幅下降。這些問題都會在不短的時間內圍繞並考驗著新管理層。

嘉華的長項也許是資本能力，為了提振業績，未來一段時間萬通地產會迎來大股東新的資產進入。