高房價害苦了香港經濟

溫克堅

原文首發大家。

設在溫哥華的知名智庫Fraser Institute在2014年10月7日發布了2014年世界經濟自由度報告，報告按照政府規模、司法體制、自由貿易、監管制度等5個主要指標，為各個經濟體打分，香港以8.98分位列第一，獲得最自由經濟體的桂冠。

對Fraser Institute經濟自由度評估方式，筆者有所了解，在一個大政府日益侵襲經濟自由的時代背景下，筆者讚賞他們的價值堅守。對香港經濟自由度的排名，筆者也無意質疑Fraser Institute的專業性。從一般現象來看，香港的確是一個高度自由的經濟體、貿易自由港、全球金融中心，低稅收等等都是經濟自由度的關鍵維度，香港沒有那麼多繁文縟節的經濟管制條款，買一個空殼公司幾乎和買一杯咖啡一樣方便。

香港經濟自由度之所以被學界讚賞，還有一個技術性的對比因素。歐美髮達經濟體這些年來政府規模越來越大，對經濟的干預程度也日益加深，經濟自由度的確在下降。而廣大發展中國家，雖然有更多的經濟活動空間，但不自由還是經濟體的基本面相，這也是發展中國家之所以是發展中國家的重要特徵。

不過以筆者對香港的有限了解，我認為對香港經濟自由度的評價是偏頗的，起碼是不完整的。

一個尷尬的現實是，香港房價為什麼那麼貴？香港居民住房條件為什麼那麼差？為什麼最自由的經濟體不能以有競爭力的價格提供住房？難道是市場失靈了嗎？其實但凡對香港有所了解的人都知道，問題在於香港政府壟斷了土地供應，使得土地不能像正常要素一樣，參與市場的競爭性資源配置過程，房價由此長期居高不下，高房價就是香港經濟體特殊形式的稅負。

（圖：電影《臨時同居》中，張家輝飾演落魄地產經紀，因為沒有房子而失去愛情）

由於特殊的歷史和政治因素，香港的土地歷來由政府擁有，政府通過估算市場需求和財政需要等因素，有計劃地推出土地數量。在政府壟斷土地供應的基本格局下，必然導致土地價格高企，從而導致房價偏高。因此除了極少數富裕階層以外，大多數香港居民的居住條件都比較差，50-70平方米的戶型很普遍，人均住房面積較低。當然，香港政府注重住房規劃，配套的公共設施比較完備，尤其對交通和教育等投入比較充分，因此居住的便利性等方面條件尚可。

香港房屋均價很高，意味著普通市民要把大部分的收入用來支付房租或者按揭，對於普通香港人置業支出都是一筆龐大的支出，供樓是壓在許多工薪階層長期的生活壓力。因此，時間比較長的按揭期限，和較低的首付比例往往是基本的模式。

香港公屋，主要由政府主導，有一套複雜的管理制度，雖然在一定意義上解決了低端收入群體的住房問題，但是公屋面積狹小，居住條件和香港作為發達經濟體的地位很不相稱。

（圖：香港公屋的典型場景）

如果一個經濟體中，像水或者空氣的供應被官方壟斷，然後以高價售賣給每一個居民，然後政府放開所有其他經濟活動，並且幾乎不徵稅。你會說一個這樣的經濟體是最自由的嗎？香港政府對土地供應的壟斷其實就是這種機制。

那些認為香港土地資源有限的論調其實並不成立，1100多平方公里的香港，並不缺乏土地，迄今為止，香港還有超過三分之二的土地沒有開發利用，當然政府會以各種說辭來合理化他們控制土地供應的做法。實際上，如果土地真的十分稀缺，即使採用填海造地的方式也是一種選擇，未必就比現在政府人為的控制土地成本更貴。同樣建立在袖珍型面積之上的新加坡，其房價收入比就比香港低很多。

土地是經濟活動中最關鍵的要素之一，土地供應的政府壟斷必將導向要素價格高企，而這種成本會通過交易活動，轉化為其他經濟活動的成本，降低香港經濟的整體競爭力，整個香港經濟都受累於此。

作為結果，香港的經濟體是高度地產化的，地產富豪成為一個重要的且有巨大社會影響力的階層。2014年9月香港富豪訪京團名單中，就有李嘉誠、李兆基、鄭裕彤等等大量地產富豪。香港經濟的結構性問題如何解決，關鍵步驟是通過政治競爭形成一個更貼近大眾需求和遵循市場原則的公共治理結構，不過本文關心的是，香港這種土地出讓模式對大陸房地產市場帶來的影響。應該說，這種影響是深刻的，長久的，後果嚴峻的，本文只能做一個簡單的概述。

杭州是大陸最先學習香港土地出讓模式的城市，1997年杭州正式實施土地儲備制度，開始逐步壟斷土地供應的一級市場。作為一個可以預見的結果，杭州房價一路扶搖直上，一度領漲全國。根據公開數據，2003年杭州平均房價是3875元，而到2012平均房價是13500元，十年平均漲幅達到250%，而市區範圍內漲幅更大。伴隨這個過程的是，杭州土地出讓金收入一路猛漲，政府財政賺得盆滿缽滿。

在杭州樣本刺激下，更多城市陸續效仿，成立土地儲備中心或土地開發中心，對土地進行收儲，規劃，開發和招拍掛，有「計劃的」向市場投放土地額度。2004國土資源部發出「71號文件」，規定2004年8月31日為限，此後全國一律實行房地產經營性土地「招拍掛」出讓。表面理由是防止腐敗，防止國有資產流失，更有效利用土地資源。從此以後，除了神通廣大人士的特別通道之外，各地方政府成了城市住房用地的唯一供應者。而為了財政收入最大化，在土地入市數量、方式等方面地方政府往往經營「有方」。

政府壟斷土地市場化的結果，是財政收入中土地出讓款比例越來越高，全國來看接近四成。國務院發展研究中心的數據表明，2001年全國土地出讓金僅為1295.89億元，2010年全國土地出讓金已經攀升到27100億元，十年間全國土地出讓金增長了近20倍，土地財政蔚然成型。與這個過程伴生且明顯相關的經濟現象還有貨幣投放增加，通貨膨脹明顯，物價一路飛漲。

如果說香港作為一個島嶼城市，土地資源有限，政府控制土地出讓還有些直觀上的合理性的話，那麼號稱地大物博的大陸，以土地稀缺的名義來控制土地需求，則顯得十分荒唐。更何況，由於權力結構和行政效率的差異，大陸政府對土地供應的干預主義往往意味著極大的腐敗空間，這點可以從公布的腐敗案件中得到充分證實。

而這種模式的自然後果，必然增加中下階層痛苦，那些無法支付高額房價的社會階層，成為房奴蟻族，變成經濟發展過程中相對被剝奪群體，社會階層逐漸出現兩極分化，不滿情緒和社會怨恨流行。因而因為土地壟斷導致的要素畸高成本，通過複雜的交換，逐步轉移到整個經濟體中，影響商業繁榮，降低製造業競爭力，經濟蕭條將是不可避免的結局。很不幸2012年以來，其實經濟體已經在這個階段反覆徘徊。如何走出這種經濟困局，是一個龐大的話題。香港在苦苦尋找答案，而大陸同樣在掙扎過程中。