北三縣劃京傳聞風雲再起，撥開迷霧，找到真相！

北三縣會劃入北京嗎？ 來自米宅米宅 00:00 12:28

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中國版圖上的最大「飛地」

三河、大廠、香河，河北廊坊的北三縣，從地圖上看，三縣總面積1277平方公里，轄區人口一百多萬。然而神奇的是，這三個縣行政上隸屬於河北省廊坊市，卻與廊坊並不相接，而是處在北京與天津的包圍之中，這就是著名的北三縣飛地，也是全中國面積最大、人口最多的省級區劃飛地。

造成這一現象的原因有著複雜的歷史沿革，新中國成立後，北三縣曾先後隸屬於通州專區、唐山專區、天津專區、廊坊地區和廊坊市，最終形成了今天的特殊地緣位置。從上世紀七十年代開始，關於北三縣劃京的傳聞便時有流傳，直至今天仍被不斷提及，那麼，這塊飛地真的有可能被併入北京嗎?

▲北三縣區點陣圖

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北三縣的騰飛

三河、大廠和香河三縣多年以來一直都是農業大縣，唯一被大家所熟知的只有香河肉餅和香河傢具，北三縣的騰飛緣起於2009年，然而很可惜不是因為自身的經濟發展，而是由於北京房價飈升的帶動，2009年北三縣的房價還不過五千元左右，到2010就已破萬元，到2015年燕郊房價仍是一萬多元，而伴隨著2016和2017上半年的突飛猛進，燕郊的房價已達到歷史性的四萬元，香河和大廠也在向三萬元挺進。

而伴隨著限購的落槌，北三縣樓市落入了有價無市的境地，看好者眾而有資質接盤者甚少，目前燕郊二手房價已急跌至25000元左右，甚至開始有投資客斷供的新聞傳出，歷史上燕郊房價的大起大落一向是空軍意淫樓市將崩的最佳佐證。

伴隨著十年來北京房價的狂漲，許多心有餘而力不足的京漂被擠到了北三縣安家，最初的落腳點是離通州最近的燕郊燕順路兩側，從2005年起，燕順路兩邊建起了大量的樓盤，最初的房價不過三千元左右，隨著黃金地盤被逐漸瓜分殆盡和燕郊房價的崛起，京漂開始繼續東移，逐漸向燕郊東部、香河和大廠縣挺進。

在高房價的驅趕下，在「我要留京」的執著信念下，無論是新盤周邊配套的荒蕪，還是每天的長途奔襲、在公交車上被擠成紙片人，這些都成了可以克服的小困難。

筆者曾聊過一個朋友，住在大廠的英國宮，上班的地點在回龍觀，他每天往返於大廠和回龍觀之間，通勤時間日均五個小時，問他扛著住嗎?答曰習慣了。並且他告訴我住在小區里的大多數年輕人都是這樣，老人在家帶孩子，年輕人日日披星戴月早出晚歸。

今天我們不去討論為什麼一定要留在一線，這是個人的選擇和堅守，無論如何，夢想和信念都值得被尊重。

十年來，燕郊從一個3萬人的農業小鎮變成了一座擁有70多萬人口的繁華城區，雖然規劃凌亂，屌絲氣息濃厚，但難掩它的勃勃生機和旺盛生命力，而且，燕郊的二手房市場已然開始成熟。

同樣，香河和大廠的新盤也已經遍地開花，由於規劃較晚，有了燕郊盲目開發的前期經驗，香河和大廠具備了一定的後發優勢，尤其是大廠的整體規劃更值得期待。

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北三縣的價值邏輯

一個既無產業又無環境可言的北三縣為什麼會牽動眾多北漂和投資客的心，僅僅是因為環京嗎?環京的縣鎮近以百計，為何北三縣最受關注，正是因為它獨特的地理位置。

北三縣緊臨地域狹長的通州東部，距天安門不過三十公里，距國貿CBD更近，這一區域在所有環京區域中最有資格成為睡城，而且，北京市政府的搬遷賦予了通州無限想像，而市政府所在地恰好在緊臨燕郊的潮白河西側，兩地相距不過七八公里，不僅如此，在建的運河區商務CBD距燕郊不過十幾公里，一旦運河CBD化蛹成蝶，燕郊就成為了真正的通二環。

正是因為無可取代的區位價值加上北漂龐大的擠出效應，燕郊的房價在短短一年之內扶搖直上，直逼4萬元大關，甚至將密雲、順義、房山這些北京郊縣都甩在了身後。

燕郊對標通州，同樣，大廠和香河對標燕郊，升級為通三環，燕郊房價一旦飛漲，大廠香河必然也跟著騰飛，這就是北三縣房價的內在邏輯。

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北三縣會劃京嗎?

北三縣劃京，一直是個充滿想像力的話題。

多年來，北三縣人民一直熱切地希望劃京，畢竟，河北人和北京人是完全不同的兩種身份和概念，但北京方面對此一直不置可否，畢竟這是一個敏感的話題。

最近這一概念再次被提及緣於河北省級領導和北京市領導互動頻繁，而廊坊市政府與通州區政府也頻頻對接，並且提出了北三縣與通州區要統一規劃、統一政策、統一管控的概念，同時要提高北三縣落戶門檻，嚴控人口遷入。這就不能不讓人浮想聯翩了。難道，北三縣真的要劃京了?

迷霧籠罩之下，讓我們來試著分析一下事情的真相和走勢。

如果北三縣真的劃京，最大可能是併入通州而不是另立新區，因為北京已經夠大，待開發區域也夠多，目前沒有成立新區的行政和地域需求。如果是併入通州，那隻能緣於一個原因，就是通州對北三縣有迫切的併入需求，需求無非有三，一是經濟需求，二是地域需求，三是人口承載的需求。

首先說經濟需求，先看GDP數據，2016年，通州區的GDP數據並不亮眼，排名北京各區第九，GDP總值為643億元；而三河在2015年就已經排名河北經濟強縣的第一名，2014年，三河市的GDP已達到482億元，2016年完成財政收入125億元，仍居全省縣級排名第一。

單從數據來看，北三縣的經濟數據的確十分亮麗，然而我們不要忘記了，亮麗的數據背後基本都來源於賣地的財政收入，土地財政才是北三縣崛起的根本，所有的神話都來源於北京資金的外溢，所以這項需求基本可以忽略不計。

再說地域需求，北三縣總體面積1277平方公里，通州面積為907平方公里，通州多年來是一個農業縣，自身並不缺地，目前通州區內有著大量的未開發土地，足以支撐通州未來至少十到二十年的發展，按常理來說並沒有強烈的土地擴張需求。

然而，有一個問題值得我們關注，那就是北京市政府設立的位置，在通州最東部的潞城鎮。潞城鎮往東就是潮白河，河東岸就是一河之隔的燕郊。這就導致北京市政府缺少了向東擴充的腹地，目前來看也許並不是問題，但未來隨著北京市政府的入駐，和下一步發展的需求，這一問題也許就會浮出水面。

▲北京市政府與燕郊的區點陣圖

第三是人口承載的需求，2016年通州常駐人口為160萬，未來規劃的最終人口不超過200萬；北三縣目前能查到的人口數據截止2010年底為110萬人，近期的則沒有官方數據，但是燕郊在大力發展房地產經濟的過程中，多年來一直以買房送燕郊戶口，北三縣會併入北京做為噱頭，吸納了大量的外來人口入戶，保守估算目前北三縣的戶籍人口應該為140萬左右，加上非戶籍人口則應該超過200萬。

通州新區的建設目的在疏解首都核心地帶的人口，未來，「首都歸首都，北京歸北京」，以通州為中心打造一個新北京，規劃一個生態宜居、教育醫療完善、產業升級就業有保障的新城，只有這樣，大量人口才會自願往通州遷移。

如果未來通州各項資源與海淀不相上下，那麼人口自然會不斷東遷，到人口無法負載之時，也許北三縣劃京就會提上日程。

那麼，北三縣真的會併入北京嗎?

５

劃京並非不可能，但絕不會是當下

為什麼絕不會是當下。

首先，目前通州市政府的首要任務是建設一個通州新城，驅趕低端產業，吸納中高端產業，市容市貌的更新，舊街道的擴充、拆遷及改建，新的醫院、學校的建設，北京市政府搬遷的各項準備工作等等，可謂是百務纏身，分身乏術，在這種情況下，考慮再去接納北三縣這樣一個浩大的工程是完全不現實的。

而且，北京市目前最大的難題是疏解和控制人口，在北京新規劃中提到，2020年北京的常住人口到控制2300萬以內，並長期穩定在這一水平，在嚴控人口這一大背景下，再將北三縣的200萬人口劃入北京是不可想像的。

此外，北三縣是河北省的經濟重鎮，在唐山經濟嚴重下滑的形勢下，北三縣的土地財政為河北省貢獻了大量寶貴的GDP，試問河北省憑什麼會把北三縣這樣一個會下金蛋的雞白白送給北京呢?

而對北京來說，北三縣除了房地產經濟之外，其他各項經濟都乏善可陳，併入一個嘈雜無序的北三縣，除了得到更多的人口，付出更多的資源，又得到了什麼呢?

撥開迷霧，總能看到真相。所以說，北三縣劃京始終是北三縣人民的一廂情願，它既不符合河北省的利益，也不符合北京市政府的規劃，更多的只是北三縣自身希望入京的熱切願望和吃瓜群眾對政府動向的過分解讀。

然而，要說北三縣永遠不會入京也並非絕對，這取決於通州未來的發展，取決於未來的通州對地域擴展和人口承載的需求，但現在，一切都言之過早。

一切在變，唯一不變的是變化，所以，北三縣看通州，通州看未來。

明天，一切皆有可能。