中國房產稅新政將打擊開發商

中國房產稅新政將打擊開發商曾啟賢/鍾汶權 以下為穆迪報告「New Property Tax in China Would Pinch Developers」的中文翻譯。原文摘錄自2010年6月7日發表的「穆迪每周信用展望」。中國國務院於5月31日宣布將針對住宅市場逐步引入房產年稅，這是政府對過熱的房地產市場的最新調控措施，並將對房地產業及受評開發商產生負面信用影響。 若上述房產稅得以有效實施，這將提高房屋所有人及投資者的房產保有成本，從而抑制住宅市場的投機行為。房地產市場的投機活動將房價推高至歷史高位，4月房價同比增長12.8%，是迄今為止最高的漲幅。 政府希望即將推出的房產稅將令持續快速攀升的房價懸崖勒馬，避免高漲的房價繼續將潛在的中等收入購房人擠出市場，進而演變為嚴重的政治問題。 最新舉措宣布之前，政府分別在4月和5月採取了一系列措施，造成雅居樂（Ba3，展望正面）、世茂（Ba3，展望穩定）、合景泰富（未評級）和富力地產（未評級）等開發商在傳統銷售旺季的5月卻出現銷售環比下降。下表列出了這些調控措施。2010年4月以來中國房地產市場的主要調控措施? 將購買第二套住房的首付比例從40%提高到50%。? 將第二套住房的按揭利率從央行基準貸款利率的8折提高到1.1倍。? 統一第二套住房的甄別標準。? 暫停向第三套住房發放貸款。? 將購買面積超過90平方米的首套住房的最低首付比例從20%提高到30%。? 恢復對購買不滿5年轉售的住房徵稅。銀行對購房人及開發商收緊信貸，以及在未來是否會有更多限制的不明朗因素下， 5月份的交易量已有所下降，但房價卻仍未鬆動。由於開發商近期在境外融資，且去年及2010年第一季度銷售火爆，因此開發商的資產負債表流動性較2008年中回調時的情況有所增強。開發商現沒有太大的壓力降價或在市場上拋售房產。短期內穩定的房價將提早徵收房產稅的可能性，以促使房價回落。 我們對2010年房地產業的基本假設之一是銷售溫和下降（例如平均下降10-15%左右， 尤其是一線城市），但若價格下跌並未使本已萎縮的交易量相應回升，那麼在全國範圍內實施房產稅將會加劇銷售的跌勢。 上海、重慶等城市已向國務院申請批准其開徵房產稅，但關於徵稅時機、影響的房產類型、稅率、對房產估值的方法等具體實施細節尚未明確。與許多措施一樣，房產稅可能會在部分地區而非全國進行試點，有可能是在地方政府有調整餘地的地區試點，或開始時只對第二套住房或豪宅徵稅。 此外，政府需謹慎對待房地產業的調控，以防止推動經濟增長的基建投資有所放緩，並避免中國銀行體系出現大量房地產不良貸款。這些顧慮在一定程度上說明了政府採取謹慎和漸進的方法調控房價快速增長的原因。（編者按：本文作者曾啟賢為穆迪助理副總裁/分析師，鍾汶權為穆迪副總裁/高級分析師。文中所述僅代表穆迪觀點。）
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