十字路口：樓市限購該不該取消？

不知從何時開始，房子成為了所有人關心的話題。近期，寧波、海寧房企接連出現破產風波，而杭州一些樓盤也在經歷高庫存的壓力之後開始降價促銷，一時間「崩盤」的說法傳遍大街小巷。開發商製造輿論，呼籲政府救市；有房一族擔心自己高價買的房子一夜之間不值錢了；無房一族翹首期盼著政府出台更嚴厲的調控措施，讓房價開始真正的「崩盤」。房價高企已是不爭的事實，但期望房價「崩盤」也並不現實。繼溫州傳出上報鬆綁限購的方案後，杭州等也開始醞釀和討論鬆綁限購的可能性，限購鬆綁的傳聞不斷，很多人擔心會繼續推高房價泡沫。限購的初衷是什麼？到底該不該鬆綁限購？

溫州，遠處的高樓是2011年開盤的甌江公館，今天，其單價已從開盤時的六萬跌至三萬。說到樓市限購，自然就想到房價的上漲，理性的去思考限購政策的利弊時，必須要理清房價上漲背後的原因。商品房開始於上世紀80年代，當時杭州的房價每平米僅僅百元有餘。到了90年代，經濟過熱加上鈔票狂印，物價飆漲，房價十年間飆升幾十倍，1994年，全國CPI高達24.1%，成為改革開放以來最高的通脹率。在隨後打壓房地產市場泡沫中，大量資金被套牢。世紀交替之際，社會經濟逐漸回暖，很多人開始尋找新的投資渠道，樓市再次受到關注。著名的溫州炒房團橫掃上海、杭州，僅僅2001年進入房地產領域的溫州資本即高達2000億元。在2001、2002、2003這三年中，杭州房地產投資開發額分別以38.78％、30.69％和30.56％的速度增長，住宅用地價格和商品房銷售價格持續大幅上漲。房價扶搖直上的情況一直延續到了2008年。由於銀行限貸以及緊縮的貨幣政策，時年12月份，杭州二手房均價下降了2.4%，這次下降，也是建立房地產價格統計以來同比首次下降。但是之後並未延續下跌趨勢，反而是繼續一路走高，直到2010年，國家出台限購政策。限購政策發布的初衷顯然是為了抑制房價過快上漲，但依然沒有控制住房價，從發布限購政策以來到今年3月份，杭州房價累計上漲2.4%，而在全國範圍內，廣州累計上漲了30%，廈門累計上漲了26.9%，北京累計上漲了22.2%，上海累計上漲了21.7%。在70個大中城市統計數據中，僅溫州一個城市的房價下降，四年內下降幅度驚人地達到了20.3%……[詳細]

杭州一樓盤降價數千元，老業主拉起橫幅打砸售樓處，而另一邊則是聞風而來的購房者。限購政策發布至今，效果如何有目共睹，有人笑稱，買不起的依然買不起，買得起的也換不起。樓市限購在打擊投機型炒房的同時，也打擊了改善型需求的人群，還誤傷了剛需群體。有人說，溫州的房價不是降了嗎？這就說明調控是有效的，不是嗎？事實證明，這種觀點是錯誤的，溫州房價降低並不是因為調控，而是因為內在的經濟運行情況。溫州有大量中小企業投資房地產市場，整體規模是供大於求的市場，而空心的實體經濟在金融危機衝擊之下，銀行拒絕放貸，許多企業資金鏈斷裂，只能通過賣房償債，在拋房和經濟狀況的壓力之下，投資性需求銳減，導致房價下跌。因此是溫州經濟影響了溫州樓市，而不是限購政策影響了溫州樓市。在杭州最近的樓市打折促銷中可以看到，只要降一點就有人蜂擁而至，而位置相對好些的樓盤，更是趨之若鶩。實際上，到現在為止曝出房企倒閉、房價崩盤的多數都是因為本身的經營策略失誤，或是有整體經濟狀況下行的背景，而與樓市限購政策的關係究竟有多少，還值得商榷……[詳細]

我國23個省份土地財政依賴度排名中，浙江依賴度排在第一位。樓市限購政策並未明顯影響到樓市，其背後原因實際上是搞錯了限制對象，一刀切的政策反而綁住了市場的手腳，有一種頭痛醫頭腳痛醫腳的表面假象。因為房價上漲的根本成因並不是炒房所致，其背後有很複雜的各種因素交叉而成，比如人民幣升值導致出口減少，從而引發製造業和勞動力密集型產業利潤下降，加上CPI的升高，投資環境惡化，熱錢流入等等一系列因素，才引發了人們向房地產或民間借貸等暴利產業轉移。另一方面，除了上面所說的原因，地方政府的債務問題也是不容忽視的成因之一。據《中國經濟周刊》統計，在我國23個省份中，浙江的土地財政依賴度排名第一。土地財政依賴度指土地償債在政府負責償還債務中所佔比例。作為浙江省的省會，杭州在土地收入上一直走在前列，在2009年時就創造過1200億的賣地紀錄。賣地收入本身應用來建設保障房、廉租房，滿足低收入或年輕群體需求，但高達66%的償債比例，讓剩餘的建設資金少得可憐。短短几年，地價的不斷高企，讓房價也隨之水漲船高。據國土資源部發布的消息顯示，僅2013年一年，全國的土地出讓金收入高達4.1萬億，刷新了2011年的3.15萬億元的歷史紀錄……[詳細]

鬆綁限購，用稅收手段取而代之，並公開稅收支出，還政於民才能讓樓市真正健康發展。不少人看到限購鬆綁的消息，會很自然聯繫到「救市」兩個字，但上面的例子已然證實，樓市限購對調控房價並沒有產生什麼積極影響，所引起的市場反彈反而更加劇烈，如深圳這樣以外來人口居多的城市，供不應求的市場導致房價依然不斷上漲，限購令幾乎完全失效。所以說，杭州本身只要把握好市場節奏，有效控制住投機型購房，並加大保障房項目上的投資力度，實際上是可以讓商品房價格保持在合理區間。杭州樓市如今面臨的真正的問題，是限購政策影響了市場化交易，這就容易讓政策走彎路，企業背上沉重壓力，而最終的危機轉嫁將是整個社會。寧波興潤置業「崩盤」，是因經其營不善和高利貸使資金鏈斷裂，導致高達35億元的債務違約。而浙江倒下的另一個房企，海寧立德房地產開發有限公司，由於未能如期償還多筆民間借款，也已經破產。樓市成交萎靡、銀行貸款受限，而開發商對資金的需求幾乎已經到了飢不擇食的程度，這才是房企破產的真正原因。尤其是一些中小房企資金鏈承壓，導致正在開發的項目發生爛尾的情況逐漸增多。所以說，目前樓市成交的低迷並不是因為限購政策的影響，而是因為市場的選擇。2013年8月，溫州曾微調了樓市限購令，是全國第一個「鬆綁」限購令的城市，但資本仍然感到力不從心，因為投機總是要以剛需為基礎，如果價格高到剛需竭盡全力還是買不起，投機也就是失去了意義，因此並沒有減緩下跌的趨勢……[詳細]

2010年4月，國務院發布《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》出台後，一些房價過高的城市相繼頒布限制家庭購房套數的規定，被稱為「限購令」。2011年3月1日，杭版「限購令」推行，規定擁有1套房的本地居民只能再買1套，非本市居民只能購買1套，同時規定二套房首付至少6成。溫州則出台更為嚴格的限購政策，按照溫州出台的《關於落實住房限購政策有關問題的通知》，2011年3月14日後購買房屋的家庭，不管名下有幾套房，也無論買後是否賣掉，都不能再購買房屋，該地方措施被業內稱為「溫州版」最嚴限購令。

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[浙江又一家房企倒下]距離興潤置業破產還不足一個月，長三角又一家房企資金鏈斷裂，陷入破產危機……

[杭州討論鬆綁限購可能性]有關部門透露，一系列促進房地產市場穩定發展的政策正在醞釀，其中包括限購的鬆綁……

[全國土地出讓收入超4萬億]去年全國土地出讓收入總金額達4.1萬億元，刷新了2011年3.15萬億元的歷史高位……

樓市限購鬆綁不等於「救市」，鬆綁了限購令也救不了樓市，因為決定房價的根本是供求關係，供給增加和需求減少都可以讓房價回歸合理。但我們的政策減少了需求，卻沒有增加供給，這才是房價居高不下的根本原因。土地壟斷抬高了土地價格，收入分配不公，讓有錢人再高的房價也照樣買。房價的泡沫利用了市場機制，所以也會被市場反制，政府不該「救市」，也不該限購，應當讓市場回歸，才能讓價格真實反映供求關係。拿出決心為限購鬆綁，以行之有效的長期稅收與貨幣政策影響房地產市場，分類調控抑制投機，限貸不限購，引導資金回到實體經濟，才是上策……
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